BPY II. Nuevas circunstancias

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Lo primero de todo quiero recordar que BPY es el brazo inversor de BAM en Real Estate con una fuerte presencia en retail y oficinas, que representan el 84% del negocio. El otro 16% corresponde a inversiones que realiza a través de fondos de inversión coparticipados en otros activos como por ejemplo hospitales, residencias de estudiantes…

En el sector de propiedades de oficinas no le veo el mayor problema (si a c/p, no a l/p), ya que es un activo que, pese a que ahora es cierto que la gente trabaja desde casa, la plantilla volverá. Cuando vuelva habrá que respetar distancias mínimas que ahora no cumplen, por lo que veo 2 opciones. O hay alternancia en los días de trabajo y parte del equipo va un día y parte otro y entre medias se potencia el teletrabajo, o, los tenants se verán forzados a alquilar más oficina. No veo que todo el mundo trabaje siempre y bajo cualquier concepto en casa, aunque sí que creo que esto se verá cada vez más.

Con el tema del retail la cosa cambia. La verdad que cuando escribí mi tesis sobre BPY lo último en lo que pensé fue en esto. La verdad que el cómo una pandemia pudiese afectar a esta compañía no estaba ni entre la opción número 100, simplemente no lo contemple. Aún así la compañía está llevando a cabo aplazamiento en los pagos para sus tenants que según ellos podrán ser devueltos en los próximos 12 meses. Seguramente dejen de percibir una parte debido a quiebras que puedan darse en el sector, pero los terrenos que poseen son buenos y están bien localizados, ya que la mayoría de ellos provienen de la compra de GGP. También están ayudando a sus retailers ha utilizar sus tiendas ahora cerradas como centros logísticos de tal forma que potencien sus ventas online. No me extrañaría ver a algunos de sus centros comerciales reconvertidos en posibles centros logísticos, ya que la mayoría de ellos se encuentran en zonas a menos de 1 hora en coche de grandes ciudades, por lo que la posible ventaja está clara y si toman esta decisión la aplaudiré.

Tiene bastantes proyectos en marcha que en los próximos años deberían empezar a dar sus frutos, eso ya lo comenté en el anterior post sobre BPY. Otra cosa es que están intentando premiar la liquidez, aseguran que seguirán invirtiendo, pero más cuidadosamente dada la situación actual del mercado. Aunque no creo que en esta crisis vaya a haber una crisis de liquidez como la de 2.008 básicamente por que los bancos centrales están actuando rápido en ese aspecto, pero nunca se sabe.

Ahí tenemos un breve resumen de lo que ha sido el Q1 2020 vs Q1 2019. Los datos aún no reflejan lo que está por venir, eso está claro. En la carta comenta que hay algunos tenants que aún no han pagado el mes de abril hasta que la situación se vaya aclarando. Tanto el CEO como el CFO creen o confían que la mayoría de estos tenants pagarán cuando la situación se vea más clara.

Los NOI de la compañía en el segmento “comercial” está en torno a los 1.100 millones anuales, lo cual se reducirá creo yo. Además, necesitarán inversión para remodelar o aclimatar sus centros comerciales a la nueva situación.

Lo cierto es que no me atrevo a dar una valoración tal y como está el tema, pero tampoco creo que la acción tenga que cotizar a $9-$10 si atendemos al pay-out de los últimos años y a sus NOI y FFO. Podría estar cotizando a unas 6x-8x su FFO de este año cuando el sector está en los 15-16 veces (todo dependerá de los resultados de este trimestre que está por venir por eso soy tan impreciso). Además, su NAV es de $28.52, por lo que cotiza con un descuento de casi dos tercios.

En mi caso reduje un poco posición para luego volver a comprar algo, pero la verdad que me voy a estar quieto y esperar a ver que pasa los próximos trimestres. La perspectiva americana con respecto al “Stay at home” no se si es la misma o no que aquí y, por tanto, quizá actuar en base a eso es un poco precipitado, además que no sabemos si el consumidor de a pie irá inmediatamente a estos centros comerciales en masa aunque ya estén abiertos, seguramente se reducirá la afluencia lo que debilitará los resultados de los retailers y en consecuencia los de BPY se puedan ver afectados, como no se si mucho o poco dejaré estas acciones que me quedan quietas y seguiré ampliando en otras posiciones. Además, me parece peligroso aumentar en BPY cuando también tengo BAM que es su matriz y tiene una proporción significativa de BPY en su mano.

Cualquier comentario acerca de BPY o del mercado inmobiliario será más que bienvenido.

Disclaimer: La información aquí contenida se expone a título meramente informativo y no constituye una recomendación de inversión, ni invitación, oferta, solicitud u obligación por mi parte para llevar a cabo operación o transacción alguna. Es una forma de llevar al día mi cartera, y poder contrastar opiniones y debatir con otros inversores acerca de dichas posiciones.

  1. en respuesta a Dahardcuo
    #2
    09/07/20 19:46
    Lo valoro positivamente pero incluso comprando a 12 están comprando muy por debajo de su valor. Con respecto al dividendo BPY siempre ha ido justo en el sentido de que gran parte de su FFO se dedica a pagar dividendos al ser un REIT. La estructura de BPY esta pensada para los buenos tiempos asi que todo dependerá de la evolución del virus y de lo resistente que sea el retail. Como lanza en su favor las localizaciones de BPY son premium asique deberían recuperar antes
  2. #1
    09/07/20 13:06
    Gracias por la actualización. Yo también tengo una posición y ni he ampliado ni he reducido.  ¿Como valoras la compra de acciones a 12$? Si no entendí mal, es BAM la que realiza esta adquisición. A priori esto debería llevar la valoración cerca de esos precios.
    Por otra parte, tiene pinta que en Q2 y Q3 el FFO no cubrirá el dividendo. Puede que rebaje el dividendo. Si esto ocurre, puede que dé otra oportunidad de volver a entrar a precios por debajo de 10$.
    Intuyo que los próximos trimestres serán complicados para BPY, pero el apoyo de BAM va a ser fundamental. Por otra parte refuerza bastante, que un asignador de capital como BAM, tan eficiente, esté apostando en esta filial, significa que ven una muy buena oportunidad en cuanto al riesgo/beneficio.

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