Cómo hacer una inversión inmobiliaria sin asumir mucho gasto

Históricamente, las propiedades inmobiliarias funcionan como activo refugio en momentos en que la inflación es elevada. Aunque no se trate de la inversión que genera más rentabilidad, es una de las más populares de nuestro país.

Además, el mercado inmobiliario español es especialmente atractivo debido a que su rentabilidad es superior a la de otros países. El Observatorio Inmobiliario, la sitúa concretamente entre un 3% y un 8% para este año 2023.

Otro de sus atractivos es que se trata de una inversión con un riesgo relativamente bajo, debido a la escasa oferta. Actualmente, y a pesar de que la compraventa se ha frenado por la subida de tipos de interés, la demanda de vivienda sigue siendo mucho más alta que la oferta, lo que mantiene los precios altos y facilita tanto el alquiler como la venta.

De hecho, la única razón para no invertir en vivienda en estos momentos, es que la subida de tipos ha provocado el encarecimiento de la financiación. Sin embargo, comprar una casa no es la única forma de invertir en el mercado inmobiliario.

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¿Cuánto se necesita para comprar una casa?

No nos engañemos. Adquirir una vivienda hoy en día no es fácil, ya que requiere contar con una cantidad de dinero ahorrado que puede llegar a ser bastante elevada. Y eso no es todo, ya que los intereses de las hipotecas han subido considerablemente como consecuencia del aumento de tipos de interés y del Euríbor.

En términos generales, los bancos suelen financiar el 80% del precio de compra. Salvo que tu perfil de riesgo sea lo suficientemente bajo como para pedir el 90% o incluso el total de financiación, esto significa que, como mínimo, tendrás que tener ahorrado el 20% del valor del inmueble. Y eso, sin contar con los gastos.

Al comprar un inmueble, no pagamos únicamente su precio, sino que debemos correr con una serie de gastos asociados al trámite de compraventa. Entre los costes, estos son los más destacados:

Notaría: oscila entre un 0,3% y un 0,5% del precio total de la vivienda.
Impuestos: si la casa es nueva, debes pagar el IVA (10%), mientras que en caso de ser de segunda mano, el impuesto que se abona es el ITP (entre el 4% y el 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma).
Registro de la propiedad: entre el 0,1% y el 0,25% del precio del inmueble.
Gestoría: la gestoría trabaja con unas tarifas fijas, que se sitúan alrededor de los 300€.

Todo esto, quiere decir que, en caso de querer comprar una vivienda que cueste 150.000€, necesitarás unos 30.000€ de entrada, unos 1.300€ para cubrir los gastos de notaría, registro y gestoría, además de pagar los impuestos correspondientes.

Desde luego, no se trata de una cifra fácil de conseguir, lo que desanima a muchas personas interesadas en invertir en vivienda.

Pero tenemos buenas noticias.

Si la inversión inmobiliaria te atrae por su bajo riesgo y buena rentabilidad, puedes hacerlo sin necesidad de comprar un inmueble.

Aquí tienes 3 formas de hacer una inversión inmobiliaria sin asumir mucho gasto.

Invertir a través de SOCIMI

Las SOCIMI son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria. El concepto es sencillo: se trata de empresas que utilizan el dinero de sus inversores para adquirir viviendas, rehabilitarlas si es necesario y arrendarlas. El beneficio procede de lo que cobren por el alquiler, el cual se reparte entre los accionistas.

Pero, además, las SOCIMI, como su propio nombre indica, cotizan en bolsa, lo que tiene varias implicaciones. En primer lugar, si te interesa invertir a través de este tipo de sociedades, tendrás que comprar sus acciones a través de un bróker.

En segundo lugar, es posible obtener una rentabilidad superior precisamente por el hecho de que coticen. Si comprar sus acciones a un precio, y estas suben, tu beneficio no se limita a los dividendos que repartan por el arrendamiento de las viviendas, ya que también puedes vender todas o parte de esas acciones y obtener la plusvalía correspondiente.

Es una opción de invertir en el mercado inmobiliario con poco dinero.

Invertir en crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario es un tipo de inversión que consiste en invertir en parte de un inmueble, compartiendo la propiedad con otros inversores. En este caso, el intermediario no es una empresa cotizada, sino una plataforma que se encarga de la compra de la vivienda y de repartir los beneficios obtenidos entre todos los inversores.

Las ganancias pueden proceder tanto de la venta del inmueble, por el que se cobra el porcentaje correspondiente de la plusvalía, o de su arrendamiento, en cuyo caso se repartirían los beneficios del alquiler.

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario son distintas a las SOCIMI, ya que el inversor en este caos no adquiere acciones de una empresa, sino que invierte directamente en el inmueble.

Invertir en fondos de inversión inmobiliaria

Es quizás la opción más conocida para invertir en vivienda sin necesidad de asumir mucho gasto. Los fondos de inversión inmobiliaria, son fondos que disponen de activos relacionados con ese sector, bien sea de manera directa o indirecta.

Un fondo de inversión inmobiliaria directo, invierte en propiedades inmobiliarias de distintas clases, ya sean casas, edificios, oficinas, etc. Por otro lado, un fondo de inversión inmobiliaria indirecto, invierte en empresas relacionadas con el sector, ya sean constructoras, inmobiliarias, empresas de reforma, etc.

Todas las opciones mencionadas cuentan con sus ventajas e inconvenientes. Nos encontramos en un momento económico delicado debido a las subidas de tipos de interés, que no solo afectan a las hipotecas sino también a la deuda de las empresas.

Por ello, antes de decantarte por cualquiera de estas alternativas de inversión, es importante valorar los pros y los contras de tu estrategia, pero también evaluar la trayectoria de la SOCIMI, plataforma de crowfunding o fondo de inversión que elijas para tu inversión.

Si ninguna de ellas te convence, existe también la posibilidad de adquirir un inmueble junto a otros propietarios. De este modo, no tendrías que realizar la inversión del precio total, sino únicamente de una parte de la vivienda, repartiendo en el futuro los beneficios obtenidos.