Hace un par de años proliferaron en las instituciones financieras las hipotecas concedidas en otra divisa diferente al euro, cuando el mercado inmobiliario se encontraba en su mejor momento, y cuando los tipos de interés de referencia para el comprador español, es decir el Euribor, se situaba por encima del 5%. La necesidad de buscar alternativas para reducir la cuota de nuestra hipoteca llevó a muchos consumidores a considerar endeudarse en otra moneda, por ejemplo el yen o el franco suizo, con tipos de interés menores.

No conozco a ningún profesional de los mercados de divisas o del mundo puramente financiero que lo contratara. En mi caso, pago mi hipoteca en euros, y cuando intenté explicar a algún amigo o inversor las desventajas de esta opción, por lo impredecible del comportamiento de los cruces de divisas en el largo plazo, choque frontalmente con su escepticismo. Una vez mas el marketing bancario había ganado al puro asesoramiento independiente.

Hoy vivimos la otra cara de la moneda. Son productos que los bancos no anuncian en grandes campañas, y que muchas veces están penalizando a los bancos con un indice extra de morosidad. A modo de recordatorio repasemos los principales inconvenientes de este producto:

Los riesgos de las hipotecas multidivisa

Al contratar una hipoteca en otra divisa, el interés ya no lo marca el Euribor, sino el Libor de esa moneda, es decir el tipo marcado por la BBA (british Bankers´association), que se publica todos los días en Londres, los Libor de las diferentes monedas, y su dato mensual es el que se toma como referencia para el cálculo de estas hipotecas. Si el Libor sube o baja también lo hará la cuota mensual (como ocurre con las referenciadas al Euríbor), pero en el caso de las hipotecas multidivisa la cuota de la hipoteca también cambiará según se haya movido la cotización de la divisa, cosa que ocurre todos los dias .El mercado de divisas es el más especulativo del mundo, abre 24 horas y sus movimientos son muy impredecibles. Con lo cual la cuota de nuestra hipoteca será variable cada mes y variara al ritmo de ese mercado de traders que funciona sin descanso. Que ocurre que el dinero de nuestra hipoteca, es decir lo que debemos, cambia todos los días, por lo tanto nuestra cuota igual, y si el tipo de cambio de la divisa va en nuestra contra, nuestra deuda puede aumentar casi sin límites. Eso ocurrió en octubre de 2008, cuando el yen se apreció tanto frente al euro, que lo que debíamos al banco empezó a aumentar hasta un 40%. La solución en ese momento era cambiar la referencia si es uqe se podía del yen a otra divisa que no se revalorizada frente al euro.

El cambio de moneda no es tan fácil

La teoría puede resultar sencilla, pero la práctica realmente se complica. En principio cuando la divisa de nuestra hipoteca se nos ponga en contra podríamos cambiarla por otra más favorable. Aunque estuviésemos todos los días siguiendo los cruces de divisas y acertáramos el nuevo cambio, en la práctica este cambio no es inmediato. Habría que esperar como mínimo a nuestra próxima cuota o mensualidad (en otras entidades el cambio es trimestral). Si observamos que la semana pasada el movimiento dólar euro pasó en dos días del 1.25$/euro a 1.36$/ euro es decir un 8,8% en 48% en tres meses nuestra hipoteca se ha podido o disparar o desplomar un x% sin nosotros poder actuar. Además el cambio de divisa, por supuesto suele llevar asociado una comisión. Pero lo que es más importante, no sólo pagamos en torno a un 0,25% de comisión por el cambio, sino que el montante total de nuestra hipoteca en la nueva divisa es el montante consolidado. Es decir en septiembre al apreciarse el yen, nuestra hipoteca había subido un 40% y si decidimos cambiar nuestra hipoteca de yenes a euros no lo haremos por el importe inicial del préstamo, sino por un 40 por ciento más. Con lo cual podemos encontrarnos debiendo al banco mucho más de lo que nos costó nuestra casa.

Estadisticas

Mientras el Euribor seguía disparado hasta octubre pasado, los tipos de interés en la Zona Euro estaban más altos que, por ejemplo, en Japón, y las casas valían siempre más al día siguiente de la compra –con el consiguiente respaldo para los bancos- todo iba sobre ruedas. Pero, la “irrealidad” de las hipotecas multidivisa también ha terminado por “explotar”. El Banco de España no tiene datos de la cantidad de hipotecados españoles con productos multidivisa, la Asociación Hipotecaria Española no trabaja con ellas y se remite a los propios bancos comercializadores. Y éstos, los bancos, muestran su vena más discreta cuando se les menciona el término hipotecas multidivisa. En su página web ni Barclays ni Bankinter lo publicitan ya y eran las entidades que más distribuyeron este producto en nuestro país. De ninguna de ellas hemos podido obtener en Dracon Partners información sobre volúmenes o numero de créditos dados bajo esta modalidad.

Conclusion

Por favor la próxima vez que las entidades financieras les ofrezcan un producto donde ganen seguro, o sea imposible perder, desconfíen, y si estamos hablando de la mayor inversión que tenemos que realizar en nuestra vida, que es la compra de una casa, y una deuda para los próximos 20 años, yo, que soy una inversora arriesgada, nunca dejaría ni mi cuota ni el total de mi deuda en manos del mercado especulativo por excelencia que son las divisas. Donde hay mucho que ganar pero también mucho que perder.

Dña. Sara Pérez-Frutos

Directora General de DraconPartners