¿Como que tengo que pagar el IVA? Sobre lo que pasa cuando una vivienda destinada a la venta se destina al alquiler.

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Antes de nada agradecer a Rankia, y a su director Miguel Arias por haberme invitado a estar en este comunidad tan importante como es Rankia.

Uno de los momentos más extraños de un asesor fiscal es cuando tienes que explicar a un Presidente de una Compañía, o -peor- a su asesor fiscal, una cosa que tú mismo no entiendes y que el evidentemente tampoco. No es que no la entendáis técnicamente -que a veces también- sino que no tiene ningún sentido práctico. Y esto es mucho peor cuando la Compañía tiene que pagar más Impuestos.

La cara de tonto que se le queda a uno tratando de explicar esto es muy grande, por muchas presentaciones que lo apoyen o por muchos informes de expertos que lo acompañen, o por muy elevada sea la minuta. En este último la cara de tonto se les queda a los dos.

A mi me ha pasado varias veces, y generalmente me acontece con cuestiones como la que ahora nos ocupa: los autoconsumos en el IVA.

¿Qué es un autoconsumo? Sucede cuando el frutero se come una manzana que tiene en su expositor. Así de fácil. El problema es trasladar lo que nos dice el sentido común a un impuesto tan complejo como es el IVA. Más o menos se determina que ese frutero se tiene que autorepercutir el IVA, lo que viene a significar que el frutero debe hacer como si se hiciera una factura a si mismo, soportarla, y si es el caso, deducírsela.

El problema es que nadie puede, o es casi imposible, saber cuando el frutero se come una manzana, o cuando el carnicero se lleva carne a su casa, y como realmente los Inspectores de Hacienda saben que estamos hablando del "chocolate del loro", y que las pruebas que hay que emplear para probar estas no compensan, pues estamos ante una cuestión, en todo caso, menor.

Sin embargo hay un autoconsumo de bienes que tiene su relevancia, que está escondido en el artículo 9.1.c de la Ley del IVA, y que se puede resumir -perdón por la síntesis, pero si me paro en los detalles no llego a una conclusión- en que tengo que pagar IVA si un bien que antes usaba en mi actividad que factura con IVA y se puede deducir todo el IVA lo paso a utilizar en mi otra actividad que no factura con IVA y no se puede deducir nada. O lo que trasladado al sector inmobiliario, implica que si una promotora tenía un piso destinado para la venta -actividad, en principio, que lleva IVA- y de golpe lo destina al alquiler de viviendas sin opción de compra -actividad, que en principio, no lleva IVA-, deberá autorepercutirse un IVA que no se podrá deducir, es decir deberá pagar un IVA sobre el valor de los inmuebles -en principio su coste de fabricación-.

En un ejemplo se ve mejor, imaginemos una promotora que construye por valor de 1 millón de euros 10 pisos (a 100.000 euros por piso), y los pone a la venta. Con la crisis sólo vende una por 200.000 euros más el 7% de IVA, quedándose durante un año con el resto de 9 viviendas. Tras mucho analizar las pone a alquiler sin opción... pues en ese mes o trimestre debe autorepercutirse 63.000 euros (900.000 euros por 7%) que ingresará en Hacienda. Por algo que sólo le ha generado gasto, debe pagar a Hacienda. Como podemos ver no tiene mucho sentido.

Antes de esta crisis inmobiliaria, esto no era lo normal por lo que no se planteó esta cuestión más que en contadas ocasiones y en casos realmente relevantes, ya que por un lado era difícil ver este tipo de operaciones -salvo que se recalificaran las viviendas de existencias a inmovilizado-, y por otro, está operación era bastante escasa.

En una de ellas se planteó que pasaba si en vez de alquiler a "secas" llevaba opción de compra, es decir el alquiler si que tenía IVA. Incluso la Inspección llego a defender que aunque el alquiler lleve IVA/IGIC - porque sean alquileres con opción, oficinas, etc- sino hay doble "flujo" del IVA, es decir un IVA autorepercutido y una IVA soportado con su correspondiente asiento en los libros registros, el IVA autorepercutido no era deducible, es decir del cambio de afectación resultaría una mayor IVA a ingresar, sin que exista un verdadero flujo de bienes y servicios. Sin embargo, como os decía esta cuestión sólo acontecía en casos muy puntuales y relevantes.

Con la crisis este proceso de cambio de "uso" de venta a alquiler se ha generalizado, y se ha visto que esta cuestión no era un problema "teórico" sino práctico y de todo el sector, y realmente ilógico.

Sin embargo hasta fechas muy recientes -ver consulta de la DGT V2218-08- tanto la Dirección General de Tributos como la Inspección sostenían lo que os describía en el punto anterior que en estos cambios de afectación tributaba por IVA.

En el caso de Canarias no hay este problema porque en el IGIC no existen la figura del autoconsumo, que no se nos complican mucho los amigos canarios.

En fin que imaginaros la cada que se le queda al cliente de turno cuando le dices, que aunque no venda los bienes y simplemente los pase de venta a alquiler -lo que supondría un cambio en su destino contable, de existencia a inmovilizado como inversión inmobiliaria-, tiene que tributar por el IVA.

Finalmente poneros de relieve que ahora mismo el Ministerio de Economía y el de Vivienda van a aprovechar un Anteproyecto de Ley -sobre implementación de directivas comunitarias- que se va a aprobar en breve, para aclarar está cuestión en el sentido de que no hay que ingresar nada a la Hacienda Pública. a ver que sale, les mantendremos informados.
  1. #3
    06/04/09 12:58

    Echeverri;

    En relación con lo que comentas tengo en el horno un nuevo post (II) de este comentando este tema, y sus dificultades.

    Alvaro;

    Gracias por la sugerencia, lo que voy a hacer es un post explicando la mecanica de cada tributo, y colgare un acceso directo en el lateral. Empezare con el IRPF en breve aprovechando la campaña de la Renta.

  2. #2
    Anonimo
    05/04/09 23:06

    Como creo que aceptabas sugerencias (y sín ánimo de quitarte tiempo que todos sabemos lo que cuesta sacar algo de tiempo en esta profesión), quizá fuera bueno que en el lateral pusieras unas pequeñas guías de cómo funciona cada impuesto (algo así como que el IVA es un impuesto en cadena (que con un ejemplo se ve muy claro), el efecto de una exención en el empresario y el régimen de deducción (iva rep - iva sop)....) Probablemente te trajeran visitas al blog y además te sirvieran para poder hacer x-references y demás y explicar mejor los temas cada vez (que ya lo haces muy bien, por cierto).

    Saludos

  3. #1
    04/04/09 20:14

    Hola Al, por acabarde completar la entrada (inquietante) quizás nos podías explicar que ocurre cuando hablamos de una alquiler con opción de compra (IVA que liquida) asi como lo que acab ocurriendo desde ese mismo impuesto en función de si se ejecuta la opción o no...
    Lo digo ya que es algo bastante frecuente en los mercados y más de uno puede llevarse una sorpresa...

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