Cómo pasa el tiempo... Hace ya nada menos que 3 años de aquel 16 de Junio de 2007 en el que publicamos el artículo que leeréis a continuación. Algunos ya advertimos en aquel entonces que comenzaba a ser ya demasiado tarde para deshacerse de los inmuebles. Que estábamos cayendo ya de la cresta de la ola inmobiliaria y que las rocas del acantilado estaban ya muy, pero que muy cerca. En aquel entonces incluso los dos grandes bancos españoles, Santander y BBVA se deshicieron de emblemáticos inmuebles indisimuladamente...
Era la máxima evidencia de las advertencias que hacíamos ya anteriormente: "Casi todos los propietarios renuncian a vender sus inmuebles a precios de mercado real actual argumentando que nunca bajarán: Por menos de tanto no vendo, no tengo prisa, siempre valdrá más. Comparan con los precios de venta que se encuentran en las ofertas del sector y confirman su teoría de que, salvo contadas excepciones, los precios no bajan sino que simplemente dejan de subir. Lástima que se olviden de un detalle sin importancia: No se venden. El coste de oportunidad a partir de ese momento es enorme. La bajada de precios es cuestión de tiempo, de tipos de interés y de lo prime que sea el inmueble. Y por lo tanto el mantenimiento de los precios de venta en el tiempo, variará básicamente en función de la necesidad del propietario. Es decir los compradores más modestos que sufran más la subida de tipos de sus hipotecas deberán bajar los precios antes si quieren vender, mientras que los inversores más acomodados podrán mantener sus propiedades a la venta a precios superiores al mercado durante más tiempo, pero pagarán el coste de oportunidad de ir a contracorriente. No obstante los inmuebles que se acerquen más al nivel prime, tendrán mayor probabilidad de venderse al precio deseado."
Pasados ya 3 años de este texto, añadiríamos que los tipos dejaron de subir para caer en la trampa de liquidez con tipos a prácticamente cero. Y que las apreturas de los poseedores de inmuebles en venta dejó de ser la subida de tipos y pasó a ser inmediatamente el deterioro de sus empresas, puestos de trabajo y en definitiva de sus ingresos, en un entorno recesivo y de crisis económica galopante.
Os dejo con el texto original de Junio de 2007. Parece que fue escrito ayer:
Los dos gigantes de la banca española BBVA y BSCH han hecho pública su decisión de vender casi todo su patrimonio inmobiliario durante los próximos meses. Por supuesto, esta estrategia la han vestido y maquillado para que sea políticamente correcta. De un lado el BBVA habla de la centralización de recursos en un campus o parque empresarial propio; y de otro BSCH liquida activos para sufragar la adquisición del 27'9% de ABNAmro. Esta corrección política intenta justificar ante la opinión pública unas decisiones estratégicas que saltan a la vista, al menos a la nuestra. BBVA centraliza sus instalaciones en un parque empresarial que será absolutamente versátil, es decir que a diferencia de lo que ocurre en Boadilla del Monte podrá comercializarse y rentabilizarse en alquiler o venta a cualquier futuro interesado. Por eso se habla de "espacio abierto" con edificaciones horizontales con formatos independientes y de fácil comercialización al detalle. Por su parte BSCH "necesita" reunir unos 19.000 millones de € para la adquisición de su proporción en ABN, aunque en realidad se ha reconocido en petit comité que dicha macro-venta inmobiliaria se llevará a cabo tanto si la adquisición de ABN llega a buen puerto como si se aborta por cualquier motivo. Evidentemente la compra de el grupo holandés puede aportar su proporción de inmuebles al grupo, pero la realidad es que la decisión de venta inmobiliaria de BSCH va más allá y más acá de esta operación.
Recogida de beneficios procedentes de las plusvalías inmobiliarias, obtención de liquidez para optimizar activos, balances y capacidad de préstamo, reestructuración interna, centralización de recursos, etc... Todos estos argumentos y frases mediáticas no son más que un camuflaje para el cambio de destino de los activos en los gigantes de la banca. También otros grandes como Telefónica se apuntan al carro, tonto el último. La inversiónclarita inmobiliaria ya ha dejado de ser negocio y las grandes empresas toman grandes decisiones que maquillan convenientemente, pero la esencia nos resulta muy : Giro de 180 grados en la estrategia de inversión. Además nos resulta obvio, el ciclo no sólo se ha terminado sino que se ha exprimido espectacularmente. Los alquileres que estos bancos aseguran a los posibles compradores de sus inmuebles son ni más ni menos que los del mercado. Y aunque la mayoría de propietarios se hayan acostumbrado a obtener rentabilidades netas del 2 o 3% del valor en plena burbuja inmobiliaria, estas cifras son fácilmente superables para cualquier actividad bancaria que se precie. Es decir, para un banco resulta mucho más beneficioso pagar alquileres a este nivel y poder así rentabilizar mejor sus activos líquidos en operaciones bancarias alternativas. Además el riesgo de que el valor de sus inmuebles disminuya en un futuro próximo, también se evita con este golpe de timón. Es tiempo de efectivo y no nos cansaremos de repetirlo mientras así lo creamos.
Es fácil, lógico y simple, pero las inercias del inversor medio son sorprendentemente brutales. El ciclo de plusvalías inmobiliarias toca a su fin (con el permiso de las propiedades prime), la renta variable lo confirma maliciosamente. ¿Hay alguien que dude todavía de la estrategia a seguir con los inmuebles? Lamentablemente los pequeños, medios e incluso algún gran capital siguen con aquello de que el ladrillo siempre valdrá más, aunque los más "avispados" y faltos de memoria vuelven a confiar en la bolsa como sustituto de sus pelotazos inmobiliarios. Pero ¿hay alguien más?Cluster Family Office - 16 de Junio de 2007
Lo dicho, parece que fue escrito ayer. Será porque todavía hay muchos en fuera de juego que siguen esperando el ciclo alcista. No se han dado cuenta que el mundo cambió hace tres años y que los ciclos ya no son lo que eran en los viejos tiempos, cuando la economía era expansiva y la deuda razonable.
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