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Tu casa. Tus circustancias.

El otro día navegando por Internet encontré una herramienta muy interesante de NY Times que permite calcular la diferencia entre el coste de la compra y el alquiler de una vivienda. Lo que más me gustó de esta calculadora es la cantidad de variables que permite introducir, lo que a su vez hace posible adaptar el cálculo a la situación particular de cada uno.

Jugando un poco con las variables, se pueden obtener resultados muy ilustrativos respecto a las consecuencias de compra o de alquiler de una casa para nuestros bolsillos. De paso uno puede hacerse una idea más real de todos los gastos que se tienen que tener en cuenta. Evidentemente el cálculo final no deja de ser una simulación, ya que algunas de las variables son imposibles de adivinar a largo plazo (como la evolución del precio de la vivienda a 30 años vista), pero para hacer una previsión a más corto término (3-10 años) me parece una herramienta muy curiosa.

En España la pregunta sobre la conveniencia de comprar o alquilar una vivienda en las últimas décadas siempre ha obtenido una respuesta muy clara y contundente. Las políticas gubernamentales de los años 60 y 70 han conseguido que la proporción de viviendas en propiedad aumente exponencialmente a lo largo de los últimos 40 años. Tener una casa o un piso propio (con una hipoteca en la mayoría de los casos) se ha convertido en casi una tradición nacional, y como no podía ser de otra forma, la burbuja inmobiliaria de la última década no ha hecho más que potenciar esta tendencia.

Gracias a la calculadora de NY Times podemos comprobar, por ejemplo, como la revalorización de los inmuebles, la principal baza del crecimiento patrimonial de los que optan por comprar, permite ganar la batalla al alquiler en un mercado alcista. También, jugando con los números, veremos que esta opción puede seguir siendo más interesante incluso en un mercado flat donde los precios suben anualmente al ritmo de la inflación:


Sin embargo, si acercamos los parámetros a la situación actual, podremos ver como el resultado cambia radicalmente. La progresiva depreciación del inmueble elimina todas la ventajas frente al alquiler, que pasa de ser una forma de "tirar dinero a la basura" a una solución efectiva para ahorrar y hacer crecer el patrimonio.

Los altos costes de los intereses bancarios y otros gastos relacionados con el inmueble (impuestos, seguros, mantenimiento etc) que anteriormente se cubrían con la subida del precio del inmueble en pocos años, ahora aumentan aún más la pérdida patrimonial. Vivir de alquiler, mientras tanto, permite ahorrar e invertir la diferencia entre el coste de la hipoteca y el precio del alquiler, lo que gracias al interés compuesto se traduce en mayor crecimiento patrimonial no solamente a corto, sino también a medio y a largo plazo:


Los lectores pueden comprobarlo por su cuenta, cambiando las variables y adaptándolo a su caso concreto, pero el resultado final seguramente será el mismo. Gracias a este curioso gadget de NY Times podemos ver claramente que en los tiempos que corren, teniendo en cuenta que la crisis actual no va a ser corta, comprar una vivienda se convierte en una auténtica aberración desde el punta de vista financiero, o al menos a corto-medio plazo.

Además, no tenemos que olvidarnos de que al tratarse de una vivienda para uso y disfrute propio, el crecimiento patrimonial sólo se produce en caso de vender la propiedad. Aun cuando hayamos pagado la hipoteca de la casa, no podremos sacarle ningún rendimiento en forma de rentas como ocurriría, por ejemplo, con nuestros activos financieros en caso de optar por alquiler o si comprasemos la vivienda para rentabilizarla con alquileres.

¿Podríamos afirmar, por lo tanto, que vivir de alquiler en plena caída inmobiliaria, o comprar una casa en un mercado flat o alcista siempre es la mejor opción para una familia y su patrimonio? No, en absoluto.

No nos cansaremos nunca de repetir lo que llevamos afirmando a lo largo de toda la vida de este blog: las decisiones relacionadas con el patrimonio tienen que tomarse teniendo en cuenta las circunstancias personales de cada familia. El hecho de que el alquiler sea más favorable desde el punto de vista financiero, no significa que sea la mejor opción para todos.

Una de las cosas que sería muy importante tener en cuenta son nuestros hábitos y nuestro perfil como inversores, sobre todo para determinar si tenemos la disciplina y el rigor necesario para llevar a cabo un plan de ahorro e inversión sistemático. Para aquellos que no pueden resistirse a la tentación de gastar el dinero que se libera gracias a un alquiler más bajo, será mejor optar por una hipoteca para crear una especie de fondo de inversión obligatorio. Del mismo modo, tenemos que considerar los riesgos que podemos llegar a correr con el dinero que vamos a ahorrar, ya que si no somos capaces de invertirlo de forma conservadora, podemos perder una parte o el total de este patrimonio, como ocurre muchas veces con aquellas personas que montan un negocio con el dinero que iban a destinar a la compra de una vivienda.

Otra variable tanto o más importante que el interés financiero es el factor emocional o sentimental. Es posible que la satisfacción o la seguridad que nos proporciona tener una casa en propiedad sea mucho mayor que la que tendríamos viendo crecer a nuestros ahorros o percibiendo rendimientos de nuestras inversiones. Por lo tanto, como el objetivo final de una buena gestión patrimonial no puede ser otro que el de aportar felicidad a la familia, debemos considerar ambas opciones incluso en una situación en el mercado inmobiliario como la actual. Repetimos: no siempre la mejor solución financiera es la mejor solución para las circustancias patrimoniales de la familia.

Para acabar de complicar las cosas os recomiendo echar un vistazo a estos consejos publicados en Yahoo Finance por Suze Orman. Creo que es muy importante, sobre todo para la gente joven, conocer el auténtico coste y la responsabilidad de ser propietario de una vivienda, a pesar de que esta información nos haga aún más difícil tomar la decisión.

Y para terminar, mientras cada uno de vosotros reflexiona sobre vuestro caso particular, me gustaría presentaros un vídeo muy curioso que reproduce las fluctuaciones del precio de la vivienda en EEUU a lo largo de los últimos 120 años ajustado a la inflación. Creo que podríamos dedicarlo a todos aquellos que llevaban años afirmando que "el ladrillo nunca baja", así como a todos los que dentro de 5 o 10 años estarán diciendo que los precios de la vivienda nunca suben...


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  1. #6
    Dalamar
    20/11/08 22:35

    Bernardo los sueldos en Alemania son mucho mas altos que en Espana, mira los precios de la vivienda:

    On one hand, we have relatively cheaper residential areas in the eastern parts of the city (former capital of the communist East Germany). Prices there are less than 1,500 EUR per sq.meter, in some properties less than 1,000 EUR*.

    On the other hand, we have much more expensive locations in the southwestern parts of Berlin. But there the demand for housing by far exceeds the supply. The prices there reach 6-7,000 EUR per sq.meter (the average in the city is 2,300 EUR)


    Como puedes apreciar, con sueldos mucho mayores tienen viviendas mucho mas baratas, la mitad!!! Dublin es la zona mas cara y hablamos de una media de 2.300, compara eso con Madrid o Barcelona, cuanto tardan ellos en pagar la hipoteca? Tambien viven mucho mas de alquiler principalmente porque el alquiler es un coste mucho menos que tiene mucha menos importancia a fin de mes y te permite cambiarte de piso si te cambias de trabajo o si tienes familia.. etc...

    No solo el mundo es Espana!

    Un saludo,

    Daniel

  2. #5
    Anonimo
    20/11/08 17:39

    Para amortizar (en vida) a base de alquileres la pasta que entierras en una hipoteca, una de tres: o el piso te salió muy barato, o lo alquilas por una pasta gansa, o lo compras en tu 18º cumpleaños.

    Como negocio los pisos son como todos los demás negocios: los márgenes están ajustados.

    Ahora bien, hay otras motivaciones que no tienen por qué ser financieras para comprar la vivienda habitual.

    Si no meto mi dinero en los ladrillos bajo mi trasero, ¿dónde lo meto? ¿De quien me puedo fiar que me de un rendimiento cuando yo me jubile? ¿De los bancos? ¿Del "gobiernodespaña"? ¡Quiá!

    Sólo me fío de mí mismo: viviré en mi propia casa (que tendré pagada la hipoteca) sin dar cuentas a nadie más que a mí mismo y sin tener que pedirle dinero a mis hijos (suponiendo que los tenga y que no me hayan repudiado).

  3. #4
    Dalamar
    20/11/08 15:40

    Es una inversion si al cabo de 20 anos es tuyo y no de 40 que es toda tu vida, y es una inversion si te sale mas barato que estar de alquiler o parecido, esas situaciones se dan no de continuo pero se dan, otro factor es que el alquiler sube con el IPC y la hipoteca en teoria no, depende de si es fija o variable y los tipos de interes pero eso es otra historia.

    Conclusion, es una buena inversion cuando esta barato como todo, no siempre!

  4. #3
    Anonimo
    20/11/08 11:33

    No puedo estar más de acuerdo. De hecho yo llevo años defendiendo esto y tambien me sentía muy solo...

    Siempre he pensado que la compra de la vivienda principal no se puede valorar solo como inversión, hay muchos más factores.

    Y por último, ¿porque la gente piensa que alquilar es tirar el dinero (En 30 años con la situación de hace 1 año pagabas el 60% del valor del piso) y pagar intereses durante 30 años al banco era una inversión (Le acabas dando al banco más de lo que pagarías en alquiler...)?. Nunca lo he entendido...

  5. #2
    Dalamar
    20/11/08 00:50

    Yo creo que vivir en ella tambien es sacarle un rendimiento, porque en algun sitio tienes que vivir y el alquiler te lo estas ahorrando, ahora si... Con esa herramienta puedes ver a que precio te seria interesante comprar, y asi puedes tener la idea de que precio es un buen precio, yo sigo pensando que la inmobiliaria es uno de los mejores mercados para invertir, por varios motivos, el primero es que con paciencia encuentras gangas ya que es un mercado poco transparente, el segundo es que con reformas y habilidades de ventas puedes incrementar los precios, el tercero es que el ciclo inmobiliario es mucho mas suave y predecible que el bursatil, y la inmobiliaria siempre te da el dividendo del alquiler.

    La cuestion es comprar cuando no este sobrevalorada, para esto puedes mirar el ratio sueldo/precio y compararlo con paises como Japon o Alemania que ya pasaron por burbujas y ajustaron sus precios, para mi una vivienda es una buena inversion cuando el alquiler es por lo menos un 30% superior a la hipoteca a tipo fijo y de solo intereses, sin pagar el principal, pero cada uno puede poner su sistema, desde luego en Espana es dificil dado que los alquileres son bajos comparados a los precios, y las leyes no ayudan mucho a los propietarios, asi que el riesgo al alquilar es mayor!

    Un saludo,

    Daniel

  6. #1
    19/11/08 20:34

    Efectivamente, la vertienete financiera es sólo una más de las que debemos estudiar. Cuando yo decía algo asi rspecto al precio de las viviendas, me mataban. Y cuando sostenía que no siempre la hipoteca con un TAE, euribor o comisiones más bajas,era la más adecuada, me llamaban de todo.

    Ya no me siento tan solo


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