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Hipotecas y otros derechos reales de garantía

 

La hipoteca inmobiliaria

 

La hipoteca (del griego hypo y theca, literalmente “debajo de un conjunto de cosas”) esta regulada en el Código Civil, Ley Hipotecaria y Reglamento hipotecario, ninguno de los cuales, no obstante, la define. Podemos definir hipoteca inmobiliaria como el derecho real de garantía de una obligación dineraria que recae sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables, que permanecen en poder de su titular, y que faculta al titular de la hipoteca a enajenar el bien en cuestión en caso de incimplimiento de la obligación original.

 

Son sujetos de la hipoteca el acreedor que la constituye y el hipotecado titular del bien sobre el que recae la misma (que no necesariamente es el deudor original, es decir, puedo hipotecar mi finca para garantizar la deuda de un tercero).

 

Son hipotecables los bienes inmuebles susceptibles de inscripción registral así como los derechos reales enajenables que recaigan sobre los mismos. No obstante la hipoteca de derechos reales distintos del dominio (propiedad) esta sujeta a prohibiciones (por ejemplo de hipoteca del derecho de uso y habitación) o limitaciones (p.e. la hipoteca del derecho de superficie).

 

Los efectos de la hipoteca: la hipoteca garantiza el cobro del principal garantizado más los intereses. En perjuicio de tercero, la cobertura del interes debido solo alcanza hasta  2 años (a falta de pacto) o  hasta 5 años (si se pacta), por virtud de lartículo 114 de la ley hipotecaria. Pero ojo, que en la ejecución judicial de la hipoteca ya nos piden de entrada un 30% más en concepto de intereses ordinarios, intereses moratorios y costas (estimados, una vez ejecutado el bien habra que hacer la liquidación y devolver lo que corresponda)

 

La garantía reacae sobre el inmueble y sus accesorios en el estado en que se hallasen en el momento de constituir la hipoteca. Que la garantía se extienda a bienes muebles, mejoras y frutos de la finca dependerá de si el poseedor coincide con el deudor o no.

 

La dación en pago en la hipoteca.

 

Se puede pactar que la deuda se salde unicamente con el bien hipotecado (art. 140 ley hipotecaria). Esta prevista pues (ya desde hace mucho) la posibilidad de dación en pago (que por otra parte también está prevista en el Codigo Civil), solo hace falta que las partes la pacten. Evidentemente si no se hacen habitualmente daciones en pago es porque no se puede imponer unilateralmente y al banco no le da la gana (judiciamente se han aceptado algunas daciones en pago en supuestos concretos, pero no parece que esa vaya a ser la norma mientras no cambie la ley), ya veremos si con el anuncio por parte del gobierno del nuevo código de conducta (=incentivos fiscales o de otro tipo a la dación), los bancos se arriman más a esta posibilidad.

 

Las hipotecas legales

 

Las hipotecas legales son las establecidas en la ley en garantía de algún derecho, pueden ser expresas (la ley exige que se constituyan) o tácitas ( la ley las entiende constituidas), estas últimas se asemejan más a un crédito privilegiado. Un ejemplo de hipoteca legal, si no se pagan los impuestos que gravan la propidad (por ejemplo el IBI), los inmuebles sobre los que recaen son garantía del pago del mismo.

 

La prenda

 

Este antiguo derecho real consiste en garantizar el pago de una obligación dando en prenda una cosa mueble, que desplaza su posesión del deudor al acreedor o a un tercero, el cual puede enajenar el bien para caso de incumplimiento de la obligación. Esta regulada en el Código Civil. Destaca que la cosa dada en prenda no puede ser utilizada sin permiso del dueño. Puede constituirse en documento privado, salvo que el objeto de la misma sea uno de los bienes mencionados en el articulo 1280 del Código Civil, en cuyo caso es necesario escritura pública. No obstante, para que la prenda perjudique a tercero (pongamos por ejemplo que un tercero pretende la propiedad de la cosa dada en prenda) debe constar en escritura pública al menos su fecha de constitución.

 

La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento.

 

Por ley de 16 de diciembre de 1954 se crearon estas dos nuevas figuras jurídicas que configuran sendos derechos reales de garantía que vienen a superar las limitaciones que ya en aquellos momentos presentaban las figuras clásicas de la hipoteca inmobiliaria y la prenda para adaptarse a la nueva realidad de una sociedad en vías de industrialización.

Estas figuras vienen a superar la tradicional dicotomía entre bienes muebles (prenda) e inmuebles (hipoteca), distinguiendo en su lugar entre bienes susceptibles de perfecta identificación registral que quedan dentro del ámbito de la hipoteca mobiliaria y bienes menos susceptibles de perfecta identificación registral, quedando estos dentro del ámbito de la prenda, pero con la novedad de que no se requiere el desplazamiento de la posesión de los mismos. Ambas figuras requieren de constitución en escritura pública e inscripción en el registro correspondiente. En la prenda sin desplazamiento, no se puede cambiar la ubicación de los bienes sin autorización, constituyendose el pignorante en depositario.

 

Son bienes susceptibles de hipoteca mobiliaria los establecimientos mercantiles, vehiculos a motor, aeronaves, maquinaria industrial, propiedad intel·lectual e industrial.

 

Son bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento los frutos y cosechas, animales, maquinaria, mercancías, colecciones artísticas, derechos sobre concesiones administrativas.

 

En cualquier caso se trata de una lista de tipo “numerus clausus” es decir que no podemos incluir bienes de otra naturaleza por analogia.

  1. #2

    Deus ex Machina

    Entiendo que dentro del principio de libertad de pactos es en lo que se basa nuestra legislación hipotecaria para que la dación en pago no sea la única o la más utilizada de las fórmulas. Se suele hablar mucho de la responsabilidad patrimonial universal cuando se habla de uno de los problemas para instaurar la dación en pago de forma general (el propio De Guindos lo ha hecho), pero entiendo que la hipoteca como bien señalas es un derecho de garantía, es decir, garantiza al deudor el cobro de una deuda. Por lo tanto el bien hipotecado es lo que garantiza el cobro, no todo el patrimonio del deudor, ese bien acota la responsabilidad del deudor. Sino la institución de la hipoteca pierde parte de su significado, y como digo la legislación actual puede que se asiente en lo de las responsabilidad patrimonial universal y en cierta medida también en la libertad de pactos (la hipoteca se otorga mediante un contrato y entiendo que se pueden poner las cláusulas que se quieran), pero al no ser el bien hipotecado lo único que es garantía de la deuda creo que ya no es una hipoteca en sentido estricto de la palabra

  2. #3

    Nexcanex

    en respuesta a Deus ex Machina
    Ver mensaje de Deus ex Machina

    Hola, la hipoteca solo abarca al bien inmueble hipotecado. En verdad cuando hablamos de hipoteca de lo que de verdad estamos hablando es de un prestamo al cual se le añade una garantia hipotecaria. Se impaga el prestamo, se ejecuta la hipoteca, fin de la hipoteca, queda todavia pendiente de pago parte del prestamo? pues el problema para el deudor subsiste en virtud del articulo 1911 del codigo civil: el deudor responde de sus obliaciones con todos sus bienes, presentes y futuros.

  3. #4

    Deus ex Machina

    en respuesta a Nexcanex
    Ver mensaje de Nexcanex

    A lo que me refiero es que siendo la hipoteca un derecho de garantía de pago de una deuda entiendo, como apreciación totalmente personal, que en el momento de la constitución de ese derecho se acota la responsabilidad patrimonial universal. Sino la garantía hipotecaria deja de ser verdaderamente una garantía, siendo la verdadera garantía la responsabilidad patrimonial universal y siendo la hipoteca una mera primacía en el orden de pago

  4. #5

    Nexcanex

    en respuesta a Deus ex Machina
    Ver mensaje de Deus ex Machina

    Ok, gracias por aclararlo. Yo entiendo que cuando se constituye una garantía especial (sujecion preferente del bien al pago de la obligacion)se hace como mayor garantia de la ordinaria (responsabilidad patrimonial universal), al igual que un aval no exime al deudor original. Pero no digo que no estuviese mal una hipoteca liberadora de deuda via dacion, seria una garantia para el acreedor y para el deudor. Saludos.

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