Acceder

Extinción de condominio de vivienda heredada entre cónyuge viudo e hijos posterior a la herencia.

Viuda y tres hijos, que con ocasión del fallecimiento del esposo (y padre) se adjudicaron  del modo siguiente un piso que poseía el causante y que tenía carácter ganancial,  conforme testamento:

-Viuda: 50% en pleno dominio en pago de gananciales; 50% en usufructo. La viuda tenía 79 años cuando murió su marido.

-Hijo1, Hijo2 e Hijo3, el 16,66% cada uno en nuda propiedad.

En la vivienda viven desde hace muchos años tanto la viuda, como Hijo2.

Ahora, pasados 5 años y un día desde el fallecimiento, han acordado que se lo quede uno de los descendientes (Hijo1), pero plantean 3 escenarios y quieren saber cómo tributarán en ITPAJD, Plusvalía Municipal, y ya puestos, en el IRPF.

El valor consignado en la escritura de liquidación de gananciales y herencia y que habían obtenido de la página web de la Consejería de Hacienda de turno, fue de 300.000€.

El valor que indica en este momento esa misma página web para el inmueble es de 400.000€.

Manejan estas tres alternativas:

1.- Que Hijo1 se adjudique el 100% del piso en nuda propiedad y compense en dinero a su madre y hermanos; la viuda mantendría el 100% del piso en usufructo.

2.- Que Hijo1 se adjudique el 100% del piso en pleno dominio y compense en dinero a su madre (por la nuda propiedad y el usufructo) y a sus hermanos (por la nuda propiedad). Es decir, todo el piso para él.

3.- Que Hijo1 se adjudique el 50% del piso en nuda propiedad y compense en dinero a sus hermanos (se quedaría lo de sus hermanos); la viuda mantendría el pleno dominio sobre el 50% del piso y el usufructo sobre el otro 50%.

Y la tributación quedaría del siguiente modo:

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Opción 1:

Hijo1 se adjudica el 100% del piso en nuda propiedad y compensa en dinero a su madre y hermanos; la viuda mantiene el 100% del piso en usufructo.

ITPAJD.- Como Hijo1 está en comunidad con sus hermanos y  su madre en lo que a nuda propiedad se refiere, al disolver esta, no se produce transmisión, ni exceso de adjudicación tributable por TPO. Tendría tan solo que autoliquidar por la modalidad AJD de dicho impuesto (al 1,5% aprox, s/la Comunidad en la que se encuentre el inmueble), siendo la base imponible la parte de NP de la que antes no era titular Hijo1 y que ahora se adjudica:

Hijo1 era titular, por herencia de su padre del 16,66% en NP; No lo era del 83,33%  X 0’9 X 400.000€ = 300.000€

AJD.- 1,5% X 300.000 = 4.500€.

Cálculo del Valor de la Nuda propiedad: Valor de Pleno dominio - Valor del Usufructo; el *Usufructo vale 10%; por tanto la NP vale 90% (0,9).

*89-edad de usufructuaria con un mínimo del 10% y máximo del 70%.

Plusvalía Municipal.- No hay sujeción; Consulta Vinculante V1001-18. Si más adelante Hijo1 transmite su titularidad respecto del piso, tendrá  que considerar dos fechas de adquisición; respecto del 50%, fecha de fallecimiento de su padre; respecto del otro 50%, fecha de compra por sus padres -ya que la adjudicación del piso a la madre en pago de gananciales (verificada justo antes que la herencia) no devengó plusvalía-.

IRPF.- Hijo2, Hijo3 y madre tendrán una ganancia patrimonial en renta.-

Cada uno de Hijo1 (e Hijo2) Valor transmisión (0,9x0,166666x400.000).- 60.000€

Valor de adquisición (0,9x0,166666x300.000).- 45.000€

Diferencia.- 15.000€; pagarán unos 3.000€ cada uno.

Viuda.- A la viuda le dejamos exenta la ganancia por transmisión de nuda propiedad de vivienda habitual por mayor de 65 años. Informa (AEAT) 135682.

Hijo2, en cambio, aunque reinvierta los 60.000€ recibidos de su hermano en la adquisición de otra vivienda habitual no podrá gozar de exención por reinversión alguna, dado que no es titular en pleno dominio. La DGT mantiene el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual están ligados a la titularidad en pleno dominio (aunque no se refiera a todo el inmueble). Consulta V0407-19.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Opción 2:

Hijo1 se adjudica el 100% del piso en pleno dominio y compensa en dinero a su madre (por la nuda propiedad y el usufructo) y a sus hermanos (por la nuda propiedad).

ITPAJD.- Hijo1 está en comunidad con su madre y hermanos en cuanto a la nuda propiedad, mas no en relación al usufructo. De ahí que haya dos convenciones tributables en el ITPAJD:

a.- Disolución de la comunidad sobre la nuda propiedad, que tributa como hemos dicho en el punto anterior: AJD.- 1,5% X 300.000 = 4.500€.

b.- Consolidación del dominio en cuya virtud Hijo1 adquiere el usufructo que tiene su madre. Conforme al artículo 51.4 RISD (al que nos lleva el 42.7 del RITP), tributará Hijo1, pagando la cuota mayor de lo siguiente:

-Valor del usufructo declarado por la madre respecto de esa finca en el Impuesto de Sucesiones devengado por el fallecimiento de su esposo (menos reducciones pendientes) x Tipo Medio de Gravamen: 15.000€ (no hay reducciones pendientes de aplicar) x 9.05% = 1.357,50€.

-El que resultaría de aplicar TPO (10%) x valor del usufructo en el momento de la operación actual: 400.000 x 10% (valor del usufructo actualmente) x 10% (tipo de gravamen de TPO) =4.000€.

En este caso, pagaría por el impuesto TPO: 4.000€ (no por ISD) porque el castigo es mayor; y así lo dice el Reglamento del ISD.

Plusvalía Municipal.- No hay sujeción; La disolución de comunidad de la nuda propiedad no está sujeta, como hemos dicho en el supuesto anterior. Tampoco debería quedar sujeta la consolidación del dominio en manos de Hijo1 por extinción del usufructo, pues la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia 16/01/1999) es que la extinción del usufructo no está comprendida en ninguno de los dos supuestos que constituyen el hecho imponible de este impuesto: transmisión de propiedad o constitución o transmisión de derecho real.

IRPF.-

Hijo2, Hijo3 y madre tendrán una ganancia patrimonial.-

Hijos2 y 3 conforme hemos indicado en el caso anterior.

La viuda, que ahora se desprende de un 50% en pleno dominio y de un 50% en usufructo, disfrutará de la exención en IRPF de la ganancia relativa al 50% del inmueble que ostentaba en pleno dominio; sin embargo, tendrá que de declarar en el IRPF la ganancia generada por la extinción del usufructo que recaía sobre la mitad del piso. Como hemos dicho antes, los beneficios fiscales de vivienda habitual requieren de titularidad en pleno dominio.

Valor de transmisión: 50% valor del piso (400.000) x valor del usufructo 10% = 20.000€.

Valor de adquisición 50% x valor del piso declarado en el ISD (300.000€) x valor del usufructo de entonces (también 10%).- 15.000

Ganancia IRPF: 5.000 x 19% = 950€.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Opción 3:

Hijo1 se adjudica el 50% del piso en nuda propiedad y compensa en dinero a sus hermanos; la viuda mantiene el pleno dominio sobre el 50% del piso y el usufructo sobre el otro 50% (se queda como está).

ITPAJ.-

No se produce ninguna disolución de comunidad sobre la nuda propiedad que sigue estando en manos de dos personas, madre (50%) e Hijo 1 (50%). De ahí que Hijo1 tendrá que tributar por la modalidad TPO  como "compra de cuotas" a los hermanos 1 y 2. Base Imponible: 1/3 del piso en nuda propiedad valorado a fecha de la transmisión(400.000): 0,9 x 1/3 x 400.000 = 120.000€. Al tipo del 10%. TPO: 12.000€

Plusvalía municipal: si no hay disolución de comunidad sino transmisión de cuotas, también se activa el devengo de este impuesto, del que serán sujetos pasivos Hijo2 e Hijo 3 (un 16,67% cada uno en nuda propiedad) x el valor catastral del suelo del momento de la transmisión (pongamos que son 180.000€) x (hasta 18,50%) x hasta (30%). Aprox. 1.665€ cada uno.

IRPF.-

Hijos2 y 3 tendrán una ganancia patrimonial:

Valor transmisión.- 60.000€ - lo pagado por plusvalía (y otros gastos inherentes a la transmisión) 1.665€ = 58.335€

Valor de adquisición.- 45.000

Diferencia.- 13.335€; pagarían unos 2.534€ cada uno.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

3 Conclusiones.-

La primera, que pongo a continuación el coste fiscal acumulado que se generaría tomando las distintas alternativas partiendo de los valores indicados y de los tipos de gravamen en ITPAJD señalados; y aplicando la normativa estatal del ISD. 

  ITPAJD ISD PLUSVALIA IRPF TOTAL IMPUESTOS
OPCION 1 4.500     6.000 10.500
OPCION 2 8.500     6.950 15.450
OPCION 3 12.000   3.330 5.068 20.398

La segunda, que para la DG de Tributos, la adjudicación de la vivienda a uno de los hijos a las bravas, no es una "inocente" disolución de comunidad que no deba tributar por TPO -al menos en lo que al usufructo se refiere-; por lo que la hace tributar, bien por ISD, bien por TPO (lo que resulte más gravoso).

Y tercera, que la disolución de comunidad sobre un bien indivisible (un piso, en este caso) con compensación en dinero, para que no tribute por TPO requiere la adjudicación exclusivamente a uno.

¿Te ha gustado mi artículo?
Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog y sé el primero en recibir las nuevas publicaciones en tu correo electrónico
  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
  • Plusvalía municipal
  • IRPF
Accede a Rankia
¡Sé el primero en comentar!