Reanudo, nuevamente, la publicación de entradas en este blog, comentando la recientísima Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª) de 26 de diciembre de 2016 (Recurso de Apelación 373/2016), que resuelve una interesantísima cuestión relativa a los efectos y requisitos de la rehabilitación referida en el artículo 147 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Debe recordarse que dicha ley, que es de aplicación a todos los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de 1985, obliga al arrendador a respetar la renta inicialmente pactada, sin poder incrementarla, y somete el alquiler, a una prórroga forzosa de forma indefinida, resultando que el artículo 147 (LAU 1964), establece que en caso de impago de la renta, el arrendatario puede rehabilitar el contrato pagando lo debido hasta el mismo momento de su lanzamiento, si bien veda esa posibilidad cuando ejercite dicho derecho con mala fe.
Los hechos, son bastante claros, en el año 1982, Manuela concertó con Paquita, verbalmente, un contrato de arrendamiento sobre una vivienda en la provincia de Vizcaya.
Paquita no fue muy cumplidora, y de hecho en al menos dos ocasiones, en 1984 y 1987, un Juzgado de Distrito declaró resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago, empero Paquita se puso al corriente de pago (la renta eran 36,00€/mes), y siguió habitando en el piso.
Muchos años después, en el 2015, los hijos de Manuela entienden que esa situación no se puede prolongar durante más tiempo (alquiler de un piso, pagando 36,00€/mes, mientras la comunidad importa casi 90€) e interponen una demanda de desahucio por expiración de plazo, al entender que los contratos anteriores a 1985 estaban resueltos por las Sentencias dictadas por el Juzgado de Distrito y que por tanto, el hecho que Paquita siguiera viviendo en el piso después del dictado de aquellas, no se debía a la rehabilitación de dicho contrato, sino a un nuevo pacto, por lo que no sería de aplicación las normas de la ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sino la del RDL 2/1985, que establecía el fin del régimen de prórroga forzosa.
El Juzgado de Instancia, desestimó la demanda, al entender que el hecho que Paquita siguiera viviendo en dicha vivienda, tras ponerse al corriente en los pagos, únicamente se debía a que había hecho uso del Derecho de rehabilitación del artículo 147 (LAU 1964), si bien, Manuela, recurrió dicha Sentencia a la Audiencia, defendiendo:
1) Que la Sentencia del Juzgado de Distrito, había resuelto el contrato y que para rehabilitarlo la demandada debía probar, para acogerse a dicho Derecho:
a) Que se había declarado judicialmente la rehabilitación.
b) Que cumplía todos los requisitos del artículo 147 (LAU 1964).
2) Que la Sentencia del Juzgado de Instancia, desconocía los efectos de la “cosa juzgada”, por cuanto al haberse declarado la resolución del contrato anteriormente, esta conclusión vinculaba a todas las partes al no contar otra resolución judicial que declarase rehabilitado el contrato.
En ese escenario, la Audiencia Provincial, acoge en su integridad el recurso interpuesto por Manuela, y declara que para que se aprecie la rehabilitación del contrato, debe existir resolución judicial acordándola, pues en caso contrario se estaría ante un nuevo pacto, sujeto, en su caso, a las especialidades habidas tras las reformas del año 1985.
ES DECIR, PARECE REQUERIR OTRO REQUISITO, EL RECONOCIMIENTO JUDICIAL, PARA QUE LA REHABILITACIÓN DEL VÍNCULO ARRENDATICIO DEL RÉGIMEN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1964, PUEDA ENTENDERSE VÁLIDA.
DEJO UNA COPIA DE LA SENTENCIA
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