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Rubenas 31/03/26 18:19

Ha respondido al tema BDKapital

La verdad es que siempre que he preguntado algo, me han enviado respuesta satisfactoria en menos de 24h. Si resuelven así los problemas, les auguro un futuro muy prometedor.Saludos!

Rubenas 31/03/26 11:49

Ha respondido al tema BDKapital

Me acaban de enviar la nota simple y también un documento con una concesión de prórroga de licencia de obras (4 años adicionales desde febrero). Así que, corrijo el informe inicial de acuerdo al a nueva documentación aportada: 1. DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓNSe trata de un préstamo de financiación participativa ofertado a través de la plataforma BDKapital por un importe de 550.000 €. El prestatario y promotor es la sociedad mercantil JUCAN 2007 S.L. El objetivo es financiar los costes de construcción para terminar un edificio de obra nueva compuesto por 2 dúplex, 6 estudios y 1 local comercial en la calle Pavía nº32, en Las Palmas de Gran Canaria.La operación se estructura como un préstamo a tipo fijo del 9,5% anual, con un plazo de 18 meses y amortización bullet (pago de capital e intereses a vencimiento). La garantía principal es una hipoteca de primer grado sobre el activo inmobiliario.2. ANÁLISIS FINANCIEROSolvencia del Promotor: JUCAN 2007 S.L. presenta un balance excelente, con Fondos Propios que superan los 5,14 millones de euros y beneficios demostrables en el último ejercicio cerrado. Su dependencia de financiación externa es mínima.Aportación Propia (Skin in the game): El promotor ya ha inyectado 580.000 € en el proyecto (compra del solar, proyecto, licencias y desmonte) sobre un compromiso total de más de 700.000 €.Márgenes del Proyecto: El coste total se estima en 1.660.000 € frente a unas ventas previstas de 2.154.000 €, arrojando un beneficio bruto estimado de 494.000 € (margen aproximado del 29,7%).Cobertura de la Garantía (LTV): El préstamo de 550.000 € se garantiza con un activo tasado actualmente en 925.597,77 € (LTV actual del 59,42%). En hipótesis de obra terminada, el LTV desciende a un conservador 27,68%.3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓNRentabilidad Optimizada: La aplicación de interés compuesto mensual eleva la rentabilidad final del proyecto al 15,25%, una cifra sumamente atractiva dadas las garantías reales aportadas.Garantía Real Comprobada: La Nota Simple confirma que la finca registral 34642 pertenece al 100% a JUCAN 2007 y está libre de cargas. Esto garantiza que la hipoteca a favor de los inversores será efectivamente de primer grado, otorgando máxima prioridad de cobro.Viabilidad Urbanística: La confirmación de la prórroga de la licencia de obras en febrero de 2026 por 4 años asegura que no habrá escollos burocráticos para el desarrollo de la obra.Solvencia Corporativa: Se presta a la matriz, que cuenta con patrimonio suficiente (más de 5 millones en fondos propios) para responder ante posibles desviaciones.4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOSRiesgo de Ejecución y Sobrecostes: La tasación advierte explícitamente de la falta de un contrato de obra cerrado y de un presupuesto de contrata. El coste pendiente de 1.080.000 € es una estimación. Si los costes de los materiales suben, el margen del proyecto se reducirá (aunque recaería sobre el beneficio del promotor).Riesgo Comercial (Sobreprecio): La plataforma indica que el precio medio de la zona es de 3.680 €/m², pero el promotor prevé vender a 4.000 €/m². Vender por encima de mercado exigirá excelentes calidades constructivas y podría provocar una absorción más lenta de lo previsto.Riesgo de Liquidez: Al ser un préstamo bullet, el inversor asume el riesgo de no recibir flujos de caja intermedios durante 18 meses, manteniendo el capital inmovilizado.5. TABLA RESUMEN DE RIESGOSRiesgo Promotor: MUY BAJO. (Matriz con fondos propios superiores a 5 millones de euros y sin incidencias de morosidad).Riesgo Legal / Garantía: BAJO. (Activo libre de cargas comprobado en Nota Simple, viable para hipoteca de primer grado; licencia en vigor).Riesgo Comercial: MEDIO. (Ubicación prime, pero precio de venta objetivo optimista frente a la media de la zona).Riesgo de Construcción: MEDIO. (Incertidumbre en costes por falta de contrato cerrado, mitigado por la alta solvencia del promotor).Riesgo de Liquidez: ALTO. (Capital retenido hasta el vencimiento del mes 18).6. DISCREPANCIAS ENTRE LO PUBLICADO Y LA DOCUMENTACIÓNTras la revisión exhaustiva y la corrección sobre el cálculo financiero, los datos publicados por la plataforma son coherentes con la documentación aportada. Únicamente cabe matizar que, aunque el argumentario comercial transmite un control total sobre los costes ("hasta un 15% de ahorro"), el tasador advierte que no hay contrato ni presupuesto de obra formalizado, lo que introduce una ligera discrepancia entre la certidumbre comercial y la realidad técnica en este momento inicial.7. CONSIDERACIONES FINALESHaber verificado la Nota Simple y la Licencia, junto con la confirmación del correcto cálculo del interés compuesto (15,25% real a vencimiento), consolida esta oportunidad como un activo de alta calidad. El único riesgo operativo latente es la desviación presupuestaria en la obra, pero está ampliamente cubierto por un LTV excelente (59% actual / 27% terminado) y por el robusto patrimonio neto de la sociedad prestataria.8. CONCLUSIÓN Y CONSEJOSÍ INVERTIRÍA. Basado en los datos técnicos, jurídicos y financieros verificados, es una operación altamente recomendable. La relación rentabilidad/riesgo es sobresaliente: obtener un 15,25% de rentabilidad total respaldado por una hipoteca de primer grado sobre un activo libre de cargas y con un promotor de probada solvencia patrimonial representa una oportunidad sólida para incorporar a tu cartera de inversiones.

Rubenas 30/03/26 15:54

Ha respondido al tema BDKapital

Ahí va el análisis de Gemini de este proyecto. Habría que solicitar alguna documentación adicional porque al faltar la nota simple entre los archivos proporcionados, el análisis se queda un poco cojo. La voy a solicitar por mail y, en cuanto me respondan, vuelvo a realizar el análisis. 1. DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓNSe trata de un préstamo de financiación participativa ofertado a través de la plataforma BDKapital por un importe de 550.000 €. El promotor es la sociedad mercantil JUCAN 2007 S.L. El objetivo de la financiación es cubrir los costes de construcción para terminar un edificio compuesto por 2 dúplex, 6 estudios y 1 local comercial (9 unidades en total) en la calle Pavía nº32, cerca de la playa de Las Canteras, en Las Palmas de Gran Canaria.La operación se estructura como un préstamo a tipo fijo del 9,5% anual, con un plazo de 18 meses. La modalidad de pago es bullet (amortización de capital e intereses a vencimiento). La principal garantía ofrecida a los inversores es una hipoteca de primer grado sobre las fincas registrales objeto de la edificación.2. ANÁLISIS FINANCIEROSolvencia del Promotor: Según la FDF, JUCAN 2007 S.L. presenta un balance muy saneado para ser una promotora, con unos Fondos Propios de 5.146.494,29 € y un pasivo exigible muy bajo (casi nula dependencia bancaria). El beneficio del ejercicio 2025 fue de 318.407,54 €.Márgenes del Proyecto: El coste total estimado de la promoción es de 1.660.000 € y las ventas estimadas ascienden a 2.154.000 €, lo que arroja un beneficio bruto proyectado de 494.000 € (un margen sobre costes del 29,7%). Es un margen adecuado y da margen de maniobra ante imprevistos.Garantías (LTV - Loan to Value): El préstamo de 550.000 € se garantiza con un activo que actualmente está tasado en 925.597,77 € (LTV actual del 59,42%). A obra terminada, la tasación asciende a 1.986.642,48 € (LTV final del 27,68%). Son ratios muy conservadores que, en teoría, protegen sobradamente el capital del inversor en caso de ejecución.3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓNGarantía Real Sólida (sobre el papel): Un LTV de entrada inferior al 60% en una hipoteca de primer grado es una barrera de protección excelente para el inversor.Implicación del Promotor: El promotor ya ha ejecutado gastos por valor de 580.000 € (compra de solar, licencias, proyecto). Este alto nivel de skin in the game reduce drásticamente el riesgo de abandono del proyecto.Solvencia de la Sociedad: A diferencia de muchas operaciones de crowdfunding que se hacen a través de SPVs (Sociedades Vehículo) descapitalizadas, aquí firma una matriz con más de 5 millones de euros en fondos propios.Ubicación del Activo: La cercanía a la playa de Las Canteras asegura una alta liquidez del activo inmobiliario en caso de que sea necesario embargar y liquidar la garantía.4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOSRiesgo Legal / Cargas Ocultas: No se ha aportado la Nota Simple actualizada. Es imposible verificar si la finca registral 34642 está libre de cargas, embargos o afecciones fiscales previas. Si ya existiera una hipoteca, la vuestra no sería de primer grado.Incertidumbre en los Costes de Construcción: La tasadora ARCO VALORACIONES advierte expresamente (DPO7 y DPO8) que ha emitido su informe sin disponer de contrato de ejecución de obra ni presupuesto de contrata. Esto significa que el coste de 1.080.000 € para finalizar la obra es una estimación no vinculante. El riesgo de sobrecostes es real y recae sobre la rentabilidad del promotor.Riesgo Comercial por Sobreprecio: La propia plataforma indica que el precio medio de la zona en enero de 2026 es de 3.680 €/m2. Sin embargo, el "Resumen Económico" proyecta las ventas a un precio medio de 4.000 €/m2. Vender por encima de mercado requerirá calidades premium y podría retrasar la comercialización.Ausencia de Licencia Verificable: Aunque el texto comercial menciona que cuentan con licencia para ejecución inmediata, no se ha adjuntado el documento oficial del Ayuntamiento que lo demuestre.5. TABLA RESUMEN DE RIESGOSRiesgo Promotor: BAJO. (Sólidos fondos propios y alta aportación de capital al proyecto).Riesgo Comercial: MEDIO. (Buena ubicación, pero precio objetivo de venta por encima de la media de la zona).Riesgo de Construcción: MEDIO-ALTO. (Falta de contrato de obra y presupuesto cerrado validados por la tasadora).Riesgo Legal / Garantía: ALTO. (La ausencia de Nota Simple imposibilita confirmar la viabilidad de la hipoteca de primer grado).Riesgo de Liquidez: ALTO. (Amortización bullet a 18 meses; el inversor no ve un euro hasta el final, asumiendo todo el riesgo temporal).6. DISCREPANCIAS ENTRE LO PUBLICADO Y LA DOCUMENTACIÓNRentabilidad Matemática Confusa: La plataforma anuncia un interés anual del 9,5% y un plazo de 18 meses. Matemáticamente, 9,5% anual durante 1,5 años equivale a una rentabilidad total del 14,25%. Sin embargo, en el texto comercial se anuncia una "Rentabilidad de la Oportunidad: 15,25 %". Hay un 1% de discrepancia que no se justifica claramente (podría deberse a intereses de demora pre-formalización, pero es opaco).Estado de Contratación: El argumentario habla de "ejecución inmediata", pero la tasación revela que no hay contrato de obra firmado ni presupuesto cerrado aportado al tasador.7. CONSIDERACIONES FINALESEstamos ante una operación que, desde un punto de vista estrictamente financiero, resulta muy atractiva: un buen LTV, una ubicación prime y un promotor solvente que arriesga su propio capital. Sin embargo, como analistas de riesgos, no podemos basarnos en actos de fe. Invertir en préstamos con garantía hipotecaria sin haber revisado la Nota Simple es como comprar un coche de segunda mano sin comprobar si tiene multas o reserva de dominio. Además, la falta de un presupuesto de obra cerrado introduce una variable de riesgo inflacionario importante.8. CONCLUSIÓN Y CONSEJOMi consejo es NO INVERTIR en este momento. Aunque el proyecto tiene muy buenos mimbres y los números de rentabilidad/riesgo parecen equilibrados, la falta de la Nota Simple es una línea roja innegociable en cualquier due diligence inmobiliaria. No puedes comprometer tu capital confiando ciegamente en que se inscribirá una hipoteca de primer grado sin verificar el estado registral actual de la finca.Saludos!

Rubenas 18/03/26 13:00

Ha respondido al tema Stockcrowd In

Yo acabo de entrar con 250 eurillos para testear la plataforma. No tenía pensado invertir más este mes pero... A ver si sale bien.Saludos!

Rubenas 17/03/26 18:53

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Te pongo el resultado de Gemini, por si es de utilidad. 1. DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓNSe trata del proyecto denominado "DOMO-ZGZ-9" , promovido por Domoblock Real Estate Investment, S.L.. La operación consiste en una estrategia Value-Add (comprar, reformar y vender) sobre dos inmuebles residenciales en fincas clásicas del centro de Zaragoza (Cervantes 4 y Gran Vía 29). La captación de capital se realiza a través de un préstamo participativo , en el que los inversores actúan como prestamistas del promotor y reciben a cambio "fan tokens" en la red Polygon (blockchain) a modo de representación contable de su inversión.2. ANÁLISIS FINANCIEROAportación mínima: Accesible, fijada en 200 Euros (abonables mediante transferencia, tarjeta o criptomonedas estables como DAI).Plazo objetivo: La duración inicial estipulada es de 8 meses y 16 días desde el cierre de la ronda de financiación.Rentabilidad objetivo: Se establece un interés variable estimado en un 12,41% anualizado , vinculado al éxito y precio neto de la venta de los inmuebles. Existe un bonus del 0,5% adicional si se invierte en fase de preventa.Naturaleza del capital: La cantidad aportada se considera no reembolsable, es decir, el capital no está garantizado y el inversor asume el riesgo de la operación.Responsabilidad: La responsabilidad máxima de Domoblock frente al inversor se limita estrictamente a la cantidad invertida.3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓNUbicación de los activos: Cervantes y Gran Vía son zonas "prime" en Zaragoza, lo que teóricamente asegura una demanda constante y mayor liquidez a la hora de vender el activo reformado.Barrera de entrada y flexibilidad tecnológica: Permite diversificar con muy poco capital (200€) y agiliza los trámites de aportación usando tecnología blockchain y paridad con euros o dólares (DAI).Mecanismo de mitigación por retrasos: El contrato prevé que, si la venta se retrasa y el promotor decide alquilar los inmuebles, se repartirá un dividendo mensual proveniente de las rentas del alquiler.4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOSAusencia de Tasación Oficial (ECO): Es la debilidad más grave de la operación. Al no haber una tasación independiente, dependemos exclusivamente del "estudio de mercado" interno del promotor. No sabemos si el precio de adquisición está realmente por debajo del mercado.Cargas Registrales Previas: Según las notas simples del dossier previo, existen hipotecas previas y un embargo preventivo por deudas a la comunidad en Cervantes 4. Si la compraventa no se estructura mediante una retención de fondos estricta en notaría para cancelar estas cargas, el proyecto podría sufrir graves bloqueos jurídicos.Préstamo No Garantizado: Estás firmando un préstamo participativo, no un préstamo con garantía hipotecaria. Si el proyecto quiebra, eres un acreedor subordinado (el último en cobrar).Cláusulas de Prórroga Abusivas para la liquidez: Aunque se "vende" como un proyecto de 8,5 meses , el contrato otorga a Domoblock el derecho unilateral de aplicar 2 prórrogas sucesivas de 12 meses. Tu dinero podría quedar bloqueado durante más de 32 meses.Iliquidez Total: El inversor no puede vender, transmitir ni ceder su préstamo/token a un tercero sin el consentimiento previo y expreso de Domoblock.5. TABLA RESUMEN DE RIESGOSRiesgo de Liquidez: ALTO. Estás atrapado en la inversión. No existe un mercado secundario libre; requieres autorización para salir.Riesgo de Capital: ALTO. Instrumento no garantizado (préstamo participativo) , sin aval hipotecario a tu favor y con capital expresamente no reembolsable si el proyecto falla.Riesgo de Plazo: MUY ALTO. Riesgo latente de que un proyecto de 8 meses se extienda legalmente casi 3 años.Riesgo Promotor / Legal: ALTO. La existencia de un embargo en la nota simple y la falta de tasación exigen una confianza ciega en la gestión del promotor.6. DISCREPANCIAS ENTRE LO PUBLICADO Y LA DOCUMENTACIÓNEl espejismo del plazo corto: El dossier comercial hace hincapié en una rápida rotación (Buy-to-Sell) en corto plazo, pero la letra pequeña legal ancla dos salvavidas para el promotor de 12 meses cada uno.Estado limpio vs. Estado real: El marketing proyecta la compra de inmuebles para una reforma directa, obviando la fricción temporal y los costes ocultos que supone alzar embargos de la comunidad de propietarios reflejados en la nota simple.7. CONSIDERACIONES FINALESEstamos ante una operación de alto riesgo disfrazada de inversión pasiva accesible. El uso de tokens y blockchain agiliza la entrada, pero no elimina los riesgos subyacentes del real estate. Una rentabilidad TIR del 12,41% está en el rango medio del crowdfunding de valor añadido, pero no compensa adecuadamente el riesgo asumido al no contar con una tasación independiente ni con una garantía hipotecaria de primer rango.8. CONCLUSIÓN Y CONSEJOComo analista experto, mi conclusión es directa: NO INVERTIRÍA en esta operación.Justificación: La ecuación rentabilidad/riesgo no es favorable. Un 12,41% de rentabilidad proyectada no justifica asumir el riesgo de impago sin garantía hipotecaria, sumado a la opacidad de no disponer de una tasación oficial que respalde los precios de compra. Además, las cargas registrales (embargo) son una bandera roja en los plazos de ejecución, lo que hace altamente probable que Domoblock acabe ejecutando las prórrogas de 12 meses, hundiendo tu rentabilidad anualizada real y secuestrando tu liquidez durante casi tres años.Si decides ignorar este consejo porque deseas diversificar fuertemente, hazlo solo con capital que estés dispuesto a perder en su totalidad, asumiendo que es una inversión de alto riesgo (tipo Venture Capital) y no una inversión inmobiliaria conservadora.

Rubenas 17/03/26 16:30

Ha respondido al tema Stockcrowd In

Buenas!Os dejo por aquí el análisis realizado con Gemini del proyecto "Móstoles 19, 21 y 23" de StockCrowd IN. Tened en cuenta que el análisis lo ha realizado una IA.1. DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓNLa operación consiste en un préstamo de 1.500.000 € financiado a través de StockCrowd IN a favor de Villa Galera Promociones Inmobiliarias S.L. (SPV perteneciente al Grupo Natura). El capital se destinará a la recuperación parcial de fondos propios aportados en la adquisición del suelo y los costes iniciales de obra para la construcción de 44 viviendas, 4 locales, 38 trasteros y 64 plazas de aparcamiento en Fuenlabrada (Madrid). Se plantea como un préstamo a tipo fijo del 10,50% nominal anual a un plazo improrrogable de 24 meses (21% de rentabilidad total), con abono trimestral de intereses y devolución del principal a vencimiento. La operación cuenta con una garantía hipotecaria de primer rango y el aval solidario de las matrices del grupo (Odiseum Ventures S.L. y Avertum Gestión Inmobiliaria S.L.).2. ANÁLISIS FINANCIEROGarantía y LTV (Loan to Value): El LTV es excepcionalmente bajo. Se pide 1,5 M€ frente a un valor de tasación actual (Arquitasa) de 8.370.160 €, lo que supone un LTV del 18%. El Valor Hipotecario de la promoción terminada (VET) asciende a 18.434.308 €. Esto proporciona un margen de seguridad sobresaliente en caso de ejecución.Ventas y Cobertura de Deuda: El proyecto tiene un valor de ventas previsto de 12.661.300 € y ya acredita un nivel de preventas del 66,27% (8.391.000 €). Este volumen de ingresos pre-comprometidos cubre holgadamente la devolución del préstamo puente.Solvencia del Promotor y Avalistas: La SPV (Villa Galera) muestra un balance típico de sociedad vehículo, con baja liquidez y dependencia de la financiación. Sin embargo, el avalista principal, Odiseum Ventures S.L., exhibe un músculo financiero muy robusto, con activos no corrientes (inversiones financieras) que superan los 72 millones de euros a cierre de noviembre de 2025, lo cual respalda sólidamente el aval prestado.3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓNColchón de Garantía Real: La hipoteca de primer rango sobre un activo que vale más de 5 veces el importe del préstamo es la mayor red de seguridad de esta inversión.Riesgo Comercial Mitigado: Alcanzar un 66% de comercialización antes de disponer de esta ronda de financiación elimina la incertidumbre de la absorción del mercado.Licencia y Obra en Curso: El proyecto cuenta con licencia municipal (noviembre 2025) y las obras han arrancado de forma efectiva (3,25% de avance certificado). El riesgo de paralización burocrática inicial es nulo.Blindaje ante la Permuta: La estructura de pagos aplazados a los dueños originales del suelo está blindada mediante tres avales (casi 4 M€) emitidos por entidades independientes (Procapital Alliance/Efi Garant Group), evitando que una condición resolutoria desplace a los inversores.4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOSConstructora Intragrupo: La obra la ejecuta Skala Ingeniería y Construcción (del mismo grupo). Aunque permite sinergias, genera un conflicto de interés latente: en caso de tensiones de tesorería, el grupo podría desviar fondos, inflar certificaciones o encubrir sobrecostes (PEM del proyecto de ejecución: 4,68 M€ vs Presupuesto de obra: 6,45 M€, que incluye urbanización, pero el diferencial requiere vigilancia).Afecciones Registrales: La finca soporta una carga por liquidación de gastos de urbanización de aproximadamente 259.000 € preferente a la hipoteca.Estados Financieros del segundo avalista: Avertum Gestión Inmobiliaria presenta unos estados financieros mucho más modestos (apenas 388.000 € de activo no corriente), por lo que el peso real de la garantía corporativa recae casi íntegramente en Odiseum.5. TABLA RESUMEN DE RIESGOSRiesgo Comercial: BAJO. Las reservas cubren el 66% de la promoción.Riesgo Urbanístico/Administrativo: BAJO. Suelo urbano consolidado, licencia en vigor y obra certificada en marcha.Riesgo de Construcción: MEDIO. Controlado por el PEM visado, pero al ser intragrupo existe el riesgo de gestión de sobrecostes opacos.Riesgo Financiero/Estructural: MEDIO-BAJO. La SPV carece de liquidez propia, pero el holding (Odiseum) tiene solvencia acreditada para inyectar capital si fuera necesario.Riesgo Legal/Registral: BAJO. La hipoteca en primer rango está garantizada, pendiente únicamente del trámite fiscal de la hipoteca previa.6. DISCREPANCIAS ENTRE LO PUBLICADO Y LA DOCUMENTACIÓNTrámite de la hipoteca previa: La plataforma informa de la cancelación de la hipoteca de 1,7 M€. Aunque la carta de pago notarial existe y el pago está hecho, el asiento registral está suspendido temporalmente por falta de acreditación de impuestos (AJD). Hasta que no se subsane formalmente, la hipoteca de StockCrowd no figurará limpia en el primer rango del Registro de la Propiedad.Gastos de urbanización no destacados: El resumen comercial menciona que el presupuesto cubre los costes de urbanización, pero no advierte claramente que existe una afección real en la Nota Simple por 258.870,89 € que actúa como carga preferente sobre la finca.7. CONSIDERACIONES FINALESLa operación es un claro ejemplo de "financiación puente" bien estructurada. El promotor cede una rentabilidad muy alta (10,5%) para obtener liquidez rápida, liberar equity y no detener el ritmo de la obra mientras tramita, previsiblemente, un préstamo promotor bancario tradicional para las fases posteriores. La figura del Agente de Garantías (Ceiba Global) aporta tranquilidad procedimental en caso de que hubiese que ejecutar la hipoteca. Los riesgos detectados (afección urbanística, trámite registral suspendido) son habituales en el sector y están más que compensados por el bajísimo LTV.8. CONCLUSIÓN Y CONSEJOSÍ, INVERTIRÍA.Basado en los datos y la documentación analizada, la relación riesgo/rentabilidad es netamente favorable para el inversor. Obtener un 10,5% nominal anual está más que justificado dada la seguridad que aporta una hipoteca de primer rango con un LTV de apenas el 18% sobre el estado actual. Además, el riesgo de que la promoción se estanque comercialmente es prácticamente inexistente gracias a ese 66% de reservas firmadas. Aunque el promotor actúe como "juez y parte" en la construcción al usar su propia empresa, el elevado valor del activo subyacente y el fuerte respaldo patrimonial de Odiseum Ventures S.L. blindan tu capital ante el peor de los escenarios. Es una operación excelente para aportar diversificación y alto rendimiento a tu cartera.

Rubenas 14/03/26 17:16

Ha respondido al tema Urbanitae

He intentado seguir tu estructura de informe, para ver qué tal quedaba. Es cierto que lleva un rato pasarle a la IA toda la documentación pero, en todo caso, es mucho menos que leerla uno mismo. Seguiré probando en mis ratos libres. Saludos!

Rubenas 14/03/26 12:35

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas, pues para colaborar un poco, os pego el análisis que me saca Gemini del proyecto de Urbanitae Geminis II.1. DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓNSe plantea la financiación vía deuda (Tramo B) para la adquisición de suelo en Barajas (Madrid), promovido por Behike Capital a través de la SPV JABRACOMIN PROMOCIONES S.L. El objetivo final es desarrollar 44 viviendas, 45 garajes y 44 trasteros. El capital aportado por los inversores (Tramo A + B) servirá para cubrir el pago del terreno y gastos asociados, esperando como vía de salida (exit) la concesión de un Préstamo Promotor bancario una vez obtenida la licencia de obras (estimada para H2 2026) y alcanzado el nivel de preventas exigido.2. ANÁLISIS FINANCIEROVolumen de la emisión (Tramo B): 1.325.000 €.Rentabilidad: 9,875% anual fijo (pago a vencimiento), con un mínimo garantizado equivalente a 6 meses de intereses.Plazo: 12 meses + 6 meses de prórroga opcional.Garantía: Hipoteca de primer rango sobre el activo (las dos parcelas a agrupar).Métricas de Apalancamiento reportadas: LTV (Loan To Value) del 49,3% y LTC (Loan To Cost) del 51,7%.Adquisición y Ventas (Según Dossier): Compra del suelo por 4,52 M€ y un Valor Bruto de Desarrollo (GDV) estimado de 18,61 M€.3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓNRentabilidad atractiva: Un 9,875% a tipo fijo a 12-18 meses es un retorno muy competitivo para una operación de deuda.Garantía Real: Se constituye una hipoteca de primer rango, lo que sitúa a los inversores de Urbanitae en la primera posición de cobro en caso de ejecución dineraria.Ubicación y Promotor: El activo está excelentemente ubicado cerca del Aeropuerto y Metro de Madrid. Behike Capital acredita más de 25 años de experiencia y aporta capital propio en la operación (c. 2,5M€).Interés mínimo garantizado: Mitiga el riesgo de que el promotor consiga la refinanciación bancaria muy rápido, asegurando al menos medio año de rentabilidad.4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOSRiesgo Geotécnico y Estructural (El Metro): El túnel de la Línea 8 pasa directamente bajo la parcela. Esto es un riesgo técnico formidable que puede encarecer brutalmente las cimentaciones o retrasar/bloquear la licencia de obra si Metro de Madrid o el Ayuntamiento detectan problemas. Al no haberse aportado el informe técnico ni la póliza del seguro de caución, este riesgo es un "agujero negro" en el análisis.Riesgo Comercial y Refinanciación: La salida de la inversión depende 100% de que un banco preste dinero para construir. El banco exigirá un nivel alto de preventas. Dado que el estudio de mercado revela que planean vender por encima del precio de su competencia local (5.047 €/m² frente a los 4.784 €/m² del mercado real ), el ritmo de comercialización podría estancarse.Opacidad Documental: Evaluar una hipoteca sin la tasación oficial es inaceptable a nivel institucional. No podemos confirmar que el LTV sea realmente del 49,3%.Cargas Previas: Existen 267.352,92 euros de costes de urbanización no liquidados y una servidumbre de paso bajo rasante que condicionará el diseño del parking (y por tanto, los costes constructivos)5. TABLA RESUMEN DE RIESGOS6. DISCREPANCIAS ENTRE LO PUBLICADO Y LA DOCUMENTACIÓNEdificabilidad: La plataforma y el dossier anuncian 3.415 m²e. Sin embargo, la suma de las Notas Simples arroja 3.371,65 m² (975 m² + 2.396,65 m²). Aunque es una desviación pequeña, denota falta de rigor.Estudio de Mercado Engañoso: Para justificar un precio medio de 6.355 €/m², se utilizan testigos de San Blas e incluso uno del Barrio del Salvador a 10.509 €/m² , ocultando visualmente que su precio de venta está por encima del mercado local real de Barajas.LTV Cuestionable: Sin la tasación, el LTV del 49,3% es una asunción del promotor/plataforma, no un dato validado.7. CONSIDERACIONES FINALESEl Proyecto Géminis II ofrece una estructura de deuda clásica con un colateral de primer rango, lo cual es la forma más segura de invertir en crowdfunding inmobiliario. Sin embargo, la seguridad de ese colateral (el suelo) depende enteramente de su viabilidad para construir. El hecho de que una línea de metro pase por el subsuelo convierte una promoción estándar en una obra de ingeniería compleja. Si la licencia se retrasa por este motivo, o los costes de cimentación se disparan y el banco niega el préstamo promotor, el inversor quedará atrapado en la prórroga y posiblemente en un proceso de ejecución hipotecaria de un suelo de difícil venta. A esto se suma un plan comercial agresivo en precios.8. CONCLUSIÓN Y CONSEJOBasado estrictamente en los datos objetivos, las discrepancias encontradas y la ausencia de documentación vital (tasación e informes técnicos del túnel del Metro):NO INVERTIRÍA en este proyecto en las condiciones actuales.El binomio rentabilidad/riesgo está desequilibrado. Un 9,875% fijo no compensa el altísimo riesgo técnico subyacente de cimentar sobre la Línea 8 del Metro sin haber podido auditar el seguro de caución ni la tasación que avala el valor de la hipoteca. Solo reconsideraría esta postura si la plataforma responde satisfactoriamente a las preguntas de la Fase 2 adjuntando la documentación técnica y de valoración correspondiente. PREGUNTAS DE CLARIFICACIÓN PARA LA PLATAFORMAAntes de comprometer capital, deberías exigir a Urbanitae (o al promotor a través de la sección de "Preguntas y Respuestas" del proyecto) la siguiente información:Sobre la Tasación (Vital): ¿Dónde está la tasación oficial ECO que certifica el LTV del 49,3%? ¿Cómo penaliza el tasador la existencia del túnel de la Línea 8 de Metro, la servidumbre de paso bajo rasante y los costes de urbanización pendientes?Sobre el Riesgo Técnico (Metro L8): Solicitamos acceso al informe de la Due Diligence técnica independiente y, sobre todo, a las condiciones de cobertura del "seguro de caución" mencionado. ¿Cubre este seguro sobrecostes de cimentación o una posible denegación de licencia por parte de Metro de Madrid?Sobre el Estudio de Mercado: El precio objetivo de venta es de 5.047 €/m². Sin embargo, el único testigo de obra nueva en Barajas (C/ Cometa) se vende a 4.784 €/m². ¿Por qué el proyecto asume un precio de venta un 5,5% superior a la realidad de su competencia directa en el mismo distrito? ¿Por qué se ha incluido un testigo en el barrio del Salvador a 10.509 €/m² para inflar la media del estudio? Sobre las Cargas Registrales: La Finca 32085 tiene anotada una cuota de urbanización pendiente de 267.352,92 euros. ¿Este importe ya ha sido abonado, está provisionado en el Equity aportado por el promotor, o se pagará con el préstamo de los inversores?Pensad que es un análisis de IA y hay que tomarlo como lo que es.Saludos.

Rubenas 12/03/26 18:14

Ha respondido al tema Civislend

A mí, personalmente, estos proyectos basados en un único inmueble no me van mucho. Quizás sea una tontería pero me parece más fácil "colocar" aunque sea parcialmente una buena parte de un bloque de apartamentos que una única vivienda que exige un tipo de comprador muy particular. Si las cosas van mal, veo más difícil recuperar el dinero en este tipo de inversiones.Lo comento por si estuviese equivocado. Ahora mismo, proyecto que veo donde la garantía es una única vivienda, automáticamente lo descarto y, quizás no sea una buena decisión.Saludos.

Rubenas 02/03/26 16:30

Ha respondido al tema Wecity

Muchas gracias. Es un mensaje muy útil para los que intentamos aprender algo de este mundillo.Saludos.