Participaciones del usuario Obiku - Bolsa

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Obiku 02/01/25 11:39

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Gracias por las aportaciones, muy trabajadas. No tenía nada controlada la parte sudamericana. Con la caja, el negocio y los activos no afectos españoles bastan para triplicar el valor de capitalización, pero todo lo que venga adicional de propina no le hacemos ascos.

Obiku 16/12/24 12:41

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Aceritos te contesto por partes."En negocios que cobran por anticipado estas cifras son importantes. En cualquier caso sean 374 o sean 219 M (374-155) la posición es muy cómoda ." Correcto, pero si metes los 155 de anticipos, deberías meter también los 79M de Obra ejecutada pendiente de certificar en positivo, que es lo contrario a un anticipo. Otro tema es la cifra de proveedores, muy alta, pero de la nota de pagos a proveedores de la memoria se ve que los tienen al día y que no están pagando tarde. Es inherente a la empresa tener pasivo (gratuito)."A efectos de valoración podríamos decir que si capitaliza 300 M , el 73% es la caja y el mercado está valorando el negocio en 81 M de euros ."No deberías limitar el cálculo a Posición Financiera + Valor de Negocio. GSJ tiene (i) inversiones inmobiliarias, (ii) existencias (también son inmuebles) y (iii) la participación del 10% en Crea Madrid, que a valor de mercado a 30.06.24 suman 91+123+117=331. El VMdo de inversiones inmobiliarias y existencias vienen en los estados financieros auditados a 30.06.24. El VMdo de la participación es una estimación en base a la operación del 15% de 2019.Un balance solo con esas 3 partidas vale más que la capitalización actual de 300M, y no las estás computando en tu cálculo de "capitalización-caja neta=negocio"Pego el cálculo de activos no afectos al negocio: Esto es, GSJ tiene al menos 3 patas que suman 925M: 1. Valor del negocio. Con 32M de EBIT a septiembre-24, si estimamos un EBIT de 43M/año x múltiplo EV/EBIT de 7x = 300M.2. Posición de caja. Tienen 481M en caja - 111M de deuda - 76M Pasivo netando OCPA-OEPC=294M.3. Inmobiliario+Existencias+Participación Crea Madrid=331M.Eso sin meter activos fiscales, ni el negocio de Casado en Paraguay, ni el potencial valor de Crea Madrid. Creo también, pero no puedo asegurar, que con el grado de avance de las obras están siendo muy prudentes, y de ahí que cada vez tengan más OCPA que OEPC. Esto es, que el dinero que reciben tienden a meterlo como anticipo (OCPA) y no como ingreso del año. De ser así, se reflejaría en un EBIT mayor del que tienen. Esa es mi tesis, pero por favor corregirme si no estoy viendo algo.

Obiku 11/12/24 12:21

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

En el balance a 30.06.24 hay 155M de anticipos de clientes: de los cuales 135M son Obra certificada por anticipado (OCPA). Sin embargo, esta cuenta hay que verla conjuntamente con la de OEPC: Las cuentas contables de Obra certificada por anticipado (OEPC- en Deudores del Activo) y Obra certificada por anticipado (OCPA - Anticipos Pasivo) son las siguientes los últimos años: CCAA y EEFF 30.06.24 CCAA y EEFF 30.06.24 EEFF 30.06.24 EEFF 30.06.24 El incremento del GAP entre OEPC-OCPA se debe a que lo ejecutado por delante de la certificación (OEPC) se mantiene en similar nivel, y sin embargo lo cobrado por anticipado (OCPA) aumenta considerablemente de 74 a 135M. La cantidad de ambas magnitudes no es una ciencia exacta, sino el grado de avance de las obras. Al mismo importe cobrado, cuanto menos avance de obras estimes, menos ingreso en PyG te das, y por contra más anticipo en pasivo (y vicecersa).De alguna manera, si eres muy prudente en tu grado de avance, generas mucho pasivo por anticipos (OCPA), y si eres muy agresivo, generas ingreso y Obra ejecutada pendiente de certificar (OEPC). El impacto en el resultado, de haber mantenido el mismo GAP este año y medio sería de 48M€ más de resultado entre 31.12.22 y 30.06.24 (De -8M a -56M). Puede haber circunstancias que hagan que esto suceda de manera natural, obviamente, pero es un indicador que pueden estar siendo muy prudentes reteniendo, mucho o poco, beneficio. En el post #2907 quise compartir la importancia que tiene para mí la evolución de estas cuentas. Si alguien piensa lo contrario, agradezco contraste.

Obiku 27/11/24 13:03

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Resumo mi tesis lo más breve que puedo, separando 1) el valor de activos netos que pueden ser sacados de empresa, y 2) el valor de negocio. 1) Sobre el valor de la posición financiera y otros activos A mi entender, los activos financieros que podría extraer de la empresa sin afectar al negocio, son los siguientes: Os extracto las fuentes de donde he obtenido los datos (de las memorias y de sus informes financieros):Inversiones inmobiliarias: Existencias: En este punto recordar que las existencias son inmuebles, no es circulante necesario para el negocio, sino activos sueltos que pueden ser vendidos.Participación 10% en Crea Madrid Norte: “En 2019, el Grupo San José vendió el 14,46% de su participación en Crea Madrid Nuevo Norte (anteriormente Distrito Castellana Norte) a Merlin Properties por 169 millones de euros en efectivo. Además, como parte del acuerdo, Merlin otorgó a San José un préstamo de 86,4 millones de euros a 20 años con un interés anual del 2%, pagadero al vencimiento”. Haciendo una regla de 3, el 10% daría lugar a 117M€, sin contar con que ya está aprobado el tema de Adif, a diferencia de cuando se produjo en 2019 la venta a Merlin.En los 3 casos superan ampliamente el valor contable. Las plusvalías ascenderían a 209M€: Por último, a septiembre de 2024 tienen 481 millones de euros en caja, y 111 millones de euros de Deuda Financiera entre corto y largo plazo. No incluyo activos fiscales, participaciones minoritarias poco relevantes, ni los terrenos de Paraguay de Casado, ni imposiciones, ni por el contrario tampoco provisiones, que entiendo que son un circulante más de la empresa en su actividad. En cuanto a si deben dejar algo de caja de seguridad, en un post acertado, David comentaba que deben reservar parte de la caja para compensar el fondo de maniobra negativo inherente a la actividad: “Aunque de cara a hacer una lectura más prudente de la tesorería, quizás tengamos que tener en cuenta que de los 493MM€ que dispone, al menos 258MM€ deberían sostener el fondo de maniobra, para que activo y pasivo comercial queden equilibrados.” En mi opinión, 258M es excesivo, ya que eso daría para cubrir todo el fondo de maniobra. Esto es, daría para que cubrir la variación de circulante si la empresa pasa a vender 0 euros. Si la empresa reduce sus ingresos a la mitad, diría que 100M sería la caja que deberías mantener de seguridad. Todo ello, si no quieres pisar un banco en tu vida, claro. Le restamos a 701M los 100M de seguridad, y se quedan en 600M aprox “extraíbles”. 2) Sobre el valor del negocio Es complejo de valorar por la volatilidad de partidas de pyg, cada uno que saque sus conclusiones, pero me gustaría reseñar un dato que se observa en las cuentas anuales (es contabilidad dura y puede resultar complejo, aviso). El crecimiento le ha generado caja por la vía del circulante (crece más el pasivo circulante que el activo), y por tanto la tesorería ha crecido más que los resultados. Mientras se espera que los beneficios sean de 30M en 2024 (van 23M a septiembre), la caja ha crecido mucho más. Sin embargo, creo que es importante un detalle por el cual GSJ puede estar siendo prudente al darse resultado. Las cuentas contables de Obra certificada por anticipado (OEPC- en Deudores del Activo) y Obra certificada por anticipado (OCPA - Anticipos Pasivo), típicas en constructoras e ingenierías, funcionan de la siguiente manera: · El jefe de obra dice que van un grado de avance del 40% p.e. Se contabiliza el ingreso por el 40% del total de la obra. · ¿GSJ ha certificado al cliente 30% de avance? La diferencia entre el 40% y el 30%Es OEPC (activo). · ¿GDJ ha certificado al cliente el 50% de avance? La diferencia entre el 40% y el 50% es OCPA anticipo (pasivo). Es imposible auditar con precisión si ese 40% es correcto, y estas dos cuentas suelen ser un indicador de si la empresa quiere sacar o por el contrario retener beneficio. En el caso de GSJ, la evolución de estas dos cuentas ha sido la siguiente: El incremento del GAP significa que GSJ dice que mientras que lo ejecutado por delante de la certificación (OEPC) se mantiene en similar nivel, lo cobrado por anticipado no es ingreso, sino anticipo en el pasivo (OCPE). El impacto en el resultado, de haber mantenido el mismo GAP en los 3 períodos, sería de 48M€ más de resultado entre 31.12.22 y 30.06.24 (56M-8M). Puede haber circunstancias que hagan que esto suceda de manera natural, obviamente, pero es un indicador que pueden estar siendo muy prudentes reteniendo, mucho o poco, beneficio. Lo tendría en cuenta en la valoración del negocio, si lo hacemos por múltiplo EBITDA o EBIT o PER.En cualquier caso, las cuentas dicen que ingresan 1.500M€ al año y el EBIT es de 30M, pero no me atrevo a ponerle un valor al negocio. No obstante, no será malo cuando ha generado la caja que tiene la compañía en estos pocos años. Recordar que en 2015 la posición financiera neta era claramente negativa por -300M€, y ahora es +300M€. Conclusión La suma del valor del negocio a los 600M€ de activos netos extraíbles calculados arriba, dan mucho más que los 310M€ de capitalización. Mi reflexión final, y con esto acabo, es que si hipotéticamente fuera yo el dueño por el 100% de GSJ y me ofrecen los 315M€ que capitaliza ahora, no los cogería ni loco.

Obiku 06/05/24 19:03