Vamos allá!! No se puede subir directamente como archivo o sea que, la copio tal cual. Es un poco larga pero recomendamos leerla hasta el final y con detenimiento. Pensamos que quedan bastante clarificados temas importantes. Ánimo!!!
ACTA REUNIÓN PATRONAT, 6 octubre 2015
Como muchos ya sabéis, hace semanas que se planteó solicitar una reunión con el Gerent del Patronat, tras la presentación de una carta firmada por muchos de los adjudicatarios y la respuesta que de ella obtuvimos. Para esa reunión, se realizó un vaciado de los temas que nos preocupaban y se elaboró un extenso documento, que se puede resumir en estos puntos:
1. Hipoteca:
Renegociar las condiciones.
Mediación del Patronato para buscar otras entidades.
No IRPH como índice de referencia (Síndic G.).
Conseguir la 2º hipoteca sin necesidad de aval.
2. Pérdida de valor de vivienda:
Retorno a las condiciones iníciales de reducción del valor de derecho de superficie.
Explicación de la tabla de depreciación por año e inicio de ésta.
3. Parking:
Renunciar a la plaza de aparcamiento.
Cómputo de la superficie.
Plazas de coche de más, qué se hará con ellas. Y con las plazas de moto?
4. Otros:
Controles por parte del Patronato
Tema gestión de la comunidad
La reunión tan esperada, se mantuvo el pasado martes día 6 de octubre. Lo primero que nos gustaría destacar de esta reunión y que consideramos fue la tónica de la hora y media que duró, fue la predisposición del Sr. Xavier González (Gerent Patronat Vivenda desde 2011) y de la Sra. Vanesa Valiño (asesora de la Regidoría de Vivenda y también directora del Observatori de Drets Econòmics, Socials i Culturals, además de haber sido coordinadora del Informe de Emergencia habitacional de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Ha trabajado anteriormente con Ada Colau) en atendernos y adelantar soluciones incluso antes que nosotros planteáramos nuestros temas.
De entrada, nos informan de cómo está el proceso a nivel de previsión de entregas:
- Las obras para que los suministros puedan llegar a los residentes ya están acabadas, es decir, agua, luz, teléfono podrían ser ya dados de alta porque técnicamente está todo listo.
- Se registra esa “capacidad” de habitabilidad más el hecho que el acceso a las dos porterías (que no quiere decir que esté acabada toda la zona) y al parking. Ese trámite de registro, da una condición de OBRA ACABADA.
- La obra acabada da una condición de CALIFICACIÓN DEFINITIVA DE HABITABILIDAD, QUE REQUIERE DE 15 DÍAS DE TRÁMITE (ya nos vamos a finales de octubre, aprox.)
- La Caixa recibe esa calificación definitiva (principios de noviembre), reenvía a su propio Departamento de Riesgos y éste otorga el listado de las hipotecas que estén aceptadas.
- La Caixa avisa a los adjudicatarios con hipoteca aceptada, se les cita para firmar los que se llama CONTRATO PÚBLICO DE COMPRA DE VIVIENDA y este contrato se envía a la Generalitat para que ponga su última firma.
- LA GENERALITAT PUEDE NECESITAR 1 MES PARA ESTE TRÁMITE (ya nos vamos a mediados de diciembre, aproximadamente). AQUÍ ACABA LA CUESTIÓN BUROCRÁTICA PURA!!!
- Francamente, para ahorrarnos el IBI del 2015, no merece la pena firmar compra definitiva, después que Generalitat acabe su trámite, a 20 de diciembre porque se paga el año completo de IBI aunque resten 10 días para acabar el año natural.
- El IBI tiene una bonificación del -50% los 2 primeros años en este tipo de vivienda. El Gerente “aconsejó y acordó” que lo natural sería firmar, por ejemplo, el 2 de enero de 2016 para ahorrar el IBI de 2015 y que el Patronat no pondría problemas por “retrasar” hasta esa fecha.
Por lo tanto, es de esperar que en lo que resta del 2015, no se pueda decir que la entrada en los pisos sea del todo posible y del todo aconsejable si queremos ahorrar gastos innecesarios y evitables…
- Las viviendas que NO SE ADJUDICARAN Y QUEDARAN “DESIERTAS” (que es posible haya unas cuantas porque hay muchas renuncias), pasarán a alquiler social. Es un proceso muy largo y, por ahora, poco seguro….
De ese buen talante, sobretodo por parte del Gerente, surgieron los siguientes acuerdos:
Hipoteca:
Renegociar las condiciones: Patronat y La Caixa han mantenido reunión para renegociar las condiciones de la hipoteca y que se traducen en (80%, primera hipoteca)rebajar el interés propuesto inicialmente del Euribor+1,75 a uno más bajo PERO SIN CONCRETAR CANTIDAD EXACTA, es decir, no sabemos si acabará siendo un +1,50 ó +1,25. Lo cierto es que habrá una mejora!! Respecto a la 2ª hipoteca, es decir, el 20% restante hasta alcanzar el total, NO SE SABE AUN SI PODRÁ HABER MEJORAS.
Conseguir la 2º hipoteca sin necesidad de aval. Le explicamos al Gerente que nos parece una desconsideración esa exigencia “velada” por parte del Director de la Caixa y ponemos en su conocimiento que el Patronat debería velar por nuestra opción de solicitar el 100% ya que esa era una opción de esta promoción. El hecho que el Patronat tutele esas viviendas debería ser garantía suficiente para La Caixa. SE COMPROMETEN A DEJAR CLARO A LA CAIXA QUE NO PRESENTAR AVALES NO PUEDE SER ELEMENTO PARA NO CONCEDER HIPOTECA SI SE SOLICITA EL 100% Y SE REUNEN EL RESTO DE REQUISITOS. EL PATRONAT GARANTIZAR, RESPONDE Y TUTELA EL PROCESO EN TODA SU ENVERGADURA, QUE TODOS LOS ADJUDICATARIOS DEEB TENER LAS MISMAS OPORTUNIDADES PIDAN 80% O 100%.
Mediación del Patronato para buscar otras entidades: realmente difícil ya que otras entidades NO ACEPTAN HIPOTECAS PARA DERECHO EN SUPERFICIE Y NO FACILITAN EL 100% (pocas entidades se “fían” de la Administración)
No IRPH como índice de referencia (Síndic G.): les “recordamos” que el Síndic de Greuges han conminado a muchas entidades bancarias a dejar sin efecto, rectificar y compensar a los clientes con este índice de referencia de revisión de hipotecas, sobre todo a La Caixa, que acumula muchas quejas y denuncias por publicidad engañosa. Hay que decir que parecían “desconocer” el tema. Pensamos que el Patronato no puede obviar esa situación ni fomentarla. Recordemos, una vez más, que estamos hablando de vivienda social, lucrarse abusivamente de ello o mirar para otro lado sería una incoherencia más en este proceso.Solicitamos al Patronato que deje constancia a La Caixa que esa opción presentada en la comparecencia que los adjudicatarios firmamos en su día, debe ser eliminada de las opciones presentadas a la firma de la hipoteca y, por lo tanto, DEBE INFORMAR A TODOS LOS ADJUDICATARIOS QUE NO SE ACEPTARÁ QUE LA REVISIÓN DE LA HIPOTECA SE BASE EN INDICE IRPH Y QUE ASÍ QUEDE CONSTANCIA PARA TODOS AQUELLOS QUE NO ESTÁN EN LOS GRUPOS DE FORO O WHATSSAP. Esperemos que todos queden enterados…!!!
Pérdida de valor de vivienda:
Retorno a las condiciones iníciales de reducción del valor de derecho de superficie: esto no va a ser posible, las normativas y ayudas que estaban aprobadas desde el 2009 por el propio Patronat en el informe del 2009, no están en vigor actualmente. Y no parece que haya alguna ayuda “generalizada” para estas viviendas. En todo caso, y a nivel particular, cada adjudicatario puede gestionar por su cuenta aquellas que pudiera encontrar y conseguir.
Explicación de la tabla de depreciación por año e inicio de ésta: cada año que transcurra desde la firma de la compra deprecia el valor del piso en 1,33% anual y siempre lineal de su coste. Es decir, si uno deja y transmite el piso al Patronat en el 5º año después de la compra, el piso habrá “bajado” de valor 1,33x5. Pero, en lo que se recupera de amortización (teniendo en cuenta los gastos de IVA y notaria que no se recuperan nunca), hay que aplicar el IPC acumulado en esos años. El tema es que, si seguimos en esta línea de IPC prácticamente a 0, esa compensación entre el 1,33 de depreciación y el IPC no será tal, claro. Tengamos en cuenta que este tipo de vivienda es de precio concertado, es decir, a 59% del precio máximo por coeficiente, según marca el Pla de la Vivenda.
Parking:
No dudamos que los % máximos de coste de esa adquisición estén enmarcados con respeto a la ley. Más allá de que el precio del metro cuadrado nos parece excesivo, sobre todo si nos retraemos al concepto social de estas viviendas. Ese precio parece estar lejos de ese discurso que debería prevalecer en todo el contexto de esta promoción. En el mercado libre, la superficie imputable maneja otros cálculos sobre lo que se da en llamar zonas comunes y también otros precios.Es posible renunciar a la plaza de aparcamiento?: existen muchas dificultades técnicas para desvincular la plaza de parking de la vivienda. Es decir, mucha gente no se presentó al sorteo justamente porque en la promoción la plaza era inseparable. Si ahora el Patronat busca una forma de desvincularla se daría un agravio comparativo y se corre el riesgo que, alguien de los que no se presentó porque no le interesaba estar obligado a comprar el parking, puede IMPUGNAR EL SORTEO POR CAMBIAR AHORA LAS CONDICIONES DE LA PROMOCIÓN. Eso es correr muchísimo riesgo porque es posible que muchos de nosotros no saliéramos adjudicatarios. Les planteamos que nosotros no queremos defraudar ni hacer chanchullos para poder amortizar un poco el gasto que supone algo que no vamos a usar y que nos den una posible solución. EL PATRONAT SE COMPROMETE A ESTUDIAR OPCIONES COMO INCLUIR ESAS PLAZAS DE QUIEN NO TENEMOS COCHE EN EL PROGRAMA “APARCA AQUÍ” QUE ES ALGO PARECIDO A UN ALQUILER “SUBROGADO” PERO LO VAN A ESTUDIAR PARA PLANTEARNOS UN ALIVIO A ESA CARGA ECONOMICA (hemos podido averiguar que lo gestiona la entidad BAMSA (Barcelona Aparcaments Municipals y Saba), y que funciona hace un año y medio) en edificios protección oficial para gente mayor.
Cómputo de la superficie: las zonas comunes son de obligado contaje igual que lo es construir vivienda social con plaza de parking en el edificio, por normativa. Lo que es evidente es que ese concepto se aleja de la máxima “asequible y social” y, seguramente, no lo harán igual en otras promociones futuras. Reconocen haber aprendido del “error” y por eso parecen mostrarse abiertos a buscar una posible solución a nuestra situación concreta.
Plazas de más, qué se hará con ellas (hay 5 más de coches y muchas de motos): pues no saben aún nada pero habrá que buscar cómo gestionarlo porque quizá hay gente que no quiere comprar plaza de coche pero nadie le ha ofrecido una de moto. Igual que hay gente que necesita dos plazas de coche y sólo opta a una habiendo otras 5 sin asignar….
Otros:
Controles por parte del Patronato: conocer los términos exactos del punto 6 de la comparecencia donde, entre otras cosas, dice que “el propietario superficiario se obliga a facilitar el acceso a la vivienda para comprobarse el estado de ocupación y conservación”.Esto debería ser inadmisible, y en cualquier caso, tampoco estamos dispuestos a un control dictatorial por parte de la Administración sobre el uso de la vivienda. Está claro que va a ser nuestra vivienda habitual, pero los controles marcados son demasiado exhaustivos. Pagamos una hipoteca sobre la propiedad, es decir, más allá de conservarla y pagarla, que más obligaciones tenemos. El Gerente comenta que el Inspector “no pasa de la puerta” y que esos controles no son tan estrictos como se puede entender de la comparecencia.
Tema gestión de la comunidad, el Patronat qué parte gestiona de esto?: NOS OFRECERAN 3 OPCIONES DE ADMINISTRADORES DE FINCAS PARA ESCOGER UNO O BIEN DECIDIR QUE BUSCAMOS OTRO POR NUESTRA CUENTA. El Patronat mediará y tendrá representación en las reuniones de vecinos, no deja de ser propietario del suelo.
ACUERDOS DE COMUNICACIÓN E INFORMACIÓN:
Proporcionamos al Patronat dos contactos, de entre los adjudicatarios que asistimos a la reunión, para mantenernos informados y que la comunicación se centre en dos portavoces.
Por lo tanto, insistir en pedir a La Caixa plazos para saber el estado de aceptación de la hipoteca, NO ES NECESARIO PUESTO QUE ELLOS AHORA NO PUEDEN SEGUIR EL TRAMITE HASTA QUE NO RECIBAN LA CALIFICACION DEFINITIVA.
Todas las novedades nos llegaran por correo electrónico a las portavoces y que tratarían de aclarar algunas cosas que se habían quedado sin concretar del todo, enviándonos mail en unos 10 días, aproximadamente.
Cerramos esta reunión y, ya en la calle, comentamos que sería conveniente informar al máximo posible de adjudicatarios a través de los diferentes canales. También que, a finales de la semana próxima, contactaríamos con el Gerente para saber si había novedades que explicarnos y que daríamos un margen de cortesía para no echar tierra sobre el proceso de buen entente que parecíamos respirar.
