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Crisau 01/11/20 10:54

Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)

Con un dividendo de 0,25 en 2021 y bajada en la ocupación, la cotización debería seguir cayendo incluso desde niveles actuales hasta el entorno de los 4€... yo dudo mucho que vaya a ser así. En cualquier caso sí concibo que se deje en esas cantidades el dividendo repartido y el resto hasta los 0,4 sea aprobado no ejecutado que empleen en reducir deuda y, cuando sea momento de tomar riesgos, volver a apalancar y repartir. Ya lo han hecho en parte este año, pero creo que no tiene mucho sentido seguir con esta estrategia si los yields de la renta fija se mantienen bajos. Estarían destruyendo valor del accionista si invierten ese cash en algo con claramente menos rentabilidad que el coste de capital a la vez que siguen generando flujos y se mantiene el apalancamiento estable. Confío en que el equipo de Clemente es bueno pero no tonto. Prudencia sí, pero sin olvidar que son equity. Un saludo Roadtofreedom.

Crisau 30/10/20 11:22

Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)

Corrijo algunos datos de mi comentario anterior:Veremos los resultados que presentan. Sin un deterioro significativo de las rentas, este año puede suponer 0,40€/acción repartibles frente a 0,51€/acción de 2019. Durante 2019 se repartió a cuenta 0,20 y en julio 2020 repartieron 0,14€, dejando en suspensión 0,17€. Por ahora están guardando cash para reestructurar deuda, probablemente en unos meses cuando se aclare la situación emitan a bonos con amortización a finales de década y repartan lo atrasado, que por entonces podrá ser 0,6€/acción.De cara a resultados 3T, sería factible la aprobación de un dividendo de 0,20€ a cuenta de 2020 (en resultados 2T ya alcanzaron un AFFO de 0,27€) junto el reparto de los 0,17€ suspendidos. Tras resultados anuales, se podrían aprobar otros 0,2€ correspondientes a 2020.

Crisau 27/10/20 15:15

Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)

Merlin tiene la regla autoimpuesta de repartir el 80% del flujo de caja libre. Esto viene siendo en torno al 150% del beneficio neto contable, muy por encima de la obligación del 80% del beneficio de las socimis. No le afecta en nada la medida.Veremos los resultados que presentan. Sin un deterioro significativo de las rentas, este año puede suponer 0,40€/acción repartibles frente a 0,5€/acción del año pasado. Ya en junio repartieron 0,2. Por ahora están guardando cash para reestructurar deuda, probablemente en unos meses cuando se aclare la situación emitan a bonos con amortización a finales de década y repartan lo atrasado, que por entonces podrá ser 0,7€/acción.Compré hace un mes a 6,65 y ayer a 6,06. Seguimos. Un saludo.

Crisau 28/08/20 20:27

Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)

Yo estoy dentro a precio medio 7,60. He estado comprando mes a mes sin dudar hasta formar un 10% de mi cartera (la única acción individual que tengo). Motivos:- Activos de muy buena calidad en todos los segmentos.- Exposición controlada a centros comerciales (20%).- Exposición creciente a logística con Amazon como principal cliente.- Contrato de leaseback de oficinas con BBVA. Rentabilidad moderada pero asegurada por la financiación de las oficinas propiedad de BBVA.- Endeudamiento sostenible del 40% sobre NAV, a bajo coste y con generación constante de cashflow. El apalancamiento ayuda el resultado financiero ya que el resultado económico es positivo constantemente.Sobre la situación covid en esta empresa:- Han controlado el impacto del covid, especialmente dañino con los centros comerciales que se han visto forzados a cerrar. El acuerdo con los arrendatarios les ayuda a reducir gastos en el corto plazo para mantenerse solventes, a cambio de fidelizarles durante al menos 2021 con las mismas rentas. El coste es un 15% de la facturación, el beneficio es no perder inquilinos y evitar una presión a la baja en rentas durante 2021, dando margen a una recuperación económica.- El sector logístico está al alza. El sector oficinas no ha generado impagos ya que los contratos son con clientes solventes y a largo plazo.- Han protegido balance reduciendo salidas de efectivo. Han reducido dividendo y han pausado capex no esencial. Este menor uso de efectivo junto con el cash que continúan generando lo han empleado para reducir deuda recomprando bonos en un momento de estrés (más baratos) para poder emitir a más largo plazo (menor uso de cash en el corto plazo) cuando puedan aprovechar unos tipos de interés exigidos más bajos.Sobre la situación futura pesan algunos factores:- El nivel de precios del Ibex y bolsas europeas no se ha recuperado. Esto es coyuntural.- El color del gobierno hace dudar sobre el régimen de Socimis. Lo cierto es que está regulado de manera similar al resto de la OCDE, con el apoyo del BdE y la UE. Descarto que cambie significativamente.- Papel del teletrabajo y recuperación económica. Aunque el corto plazo resulte desalentador ya que las oficinas están vacías, no creo que vaya a haber un cambio a un modelo en el que los trabajadores estén 100% en remoto. La mayoría de trabajadores de oficina compaginarán el trabajo presencial mayoritariamente por motivos de productividad, con la flexibilidad del trabajo en remoto algún día a la semana o alguna semana al año. Aun así, el valor de tener un puesto de trabajo asignado es algo ampliamente reconocido por todos los trabajadores sometidos al hot-desking y altas densidades de empleados en la oficina. No considero que vaya a existir una sustancial reducción en la demanda de espacio de oficina por empresa, ni del total de empresas que desean estar en zonas premium. Sí puede ocurrir un estancamiento en el precio por m2.Todo lo que he comentado junto con la posibilidad de crecimiento a largo plazo y financiación muy barata, me hace considerar que la actual valoración de esta empresa es absurdamente barata. Seguiré comprando mientras se mantenga en los niveles actuales.