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Ciberet 22/06/12 16:17
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Perdona, pero no entiendo lo que comentas. Si mi postura cubre la deuda, con más razón la cubrirá otra que mejore la mía. En el caso de que se hiciera una tasación de costas muy elevada, que hiciera sorpresivamente que mi postura no cubriera la deuda, entonces podría hacer que la mejora de postura tampoco cubriera la deuda. En este caso, se pasaría a la fase de ejercicio del derecho de adjudicación por parte del acreedor (por el 70% ó por el importe de la deuda). Un detalle importante, en mi caso particular, es que el procurador de la parte acreedora está actuando en conjunto con el deudor, por lo que dudo mucho de que haga ninguna operación que perjudique al deudor.
Ciberet 21/06/12 15:49
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
En caso de querer plantear un recurso, me imagino que me tengo que ir cogiendo abogado y procurador (¿o sólo basta con procurador?). ¿Cuándo tengo que personarme en el procedimiento? ¿Desde ya? ¿Cuando reciba el decreto donde se indique que se ha aprobado el remate en favor de un tercero y que me devuelven mi fianza? (creo recordar que suelen dar un plazo de 5 días para recurrir). Hay otra cosa que me sorprende: el demandado ha presentado al tercero sin consignar cantidad alguna, y en el juzgado me han dicho que ese tercero dispone de 20 días para consignar. Pero he oído, por otar parte, que el demandado tiene que presentar al tercero con la consignación hecha. ¿Es eso verdad?
Ciberet 20/06/12 21:07
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
La compra es muy buena (de ahí la alta probabilidad de que me ejercieran mejora de postura), por lo que no me importaría pleitear en ese sentido. El problema no lo veo ahí, sino que al final del proceso, aunque me dieran la razón, tendría el acreedor 5 días para adjudicarse el inmueble y ceder el remate, por lo que lo más seguro es que ese tercero me "birlara" el bien a través del acreedor. Así, tras haberme gastado una pasta en pleitos y haber permanecido mi fianza durmiendo el sueño de los justos un tiempo indeterminado, llegaría al mismo fin. CONCLUSIÓN: si no me hace caso el juzgado, que me devuelvan mi dinero y a otro negocio. Lo único que quería saber es el fundamento jurídico del "día de gracia", que por lo que comentas, Tristán, es ninguno. Respecto a la circulación de dinero negro en la época de "la subastilla", entiendo que también existía, pero en menor cuantía que actualmente. Simplemente porque el margen ahora es mayor, dado que la mejora oficial siempre es por 1€ ó similar (entendiendo que hay cargas posteriores, y que por ello el demandado no tiene intención alguna de "alimentar" a sus acreedores). Antes, al menos, la mejora oficial era mayor (al haber una "subastilla") y, por ello, el margen para ofrecer dinero en negro era menor. Al menos eso entiendo yo.
Ciberet 20/06/12 20:28
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Hola, tengo la duda de cómo se calculan los plazos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Acudiendo al artículo 133 de la misma: Artículo 133. Cómputo de los plazos. 1. Los plazos comenzarán a correr desde el día siguiente a aquel en que se hubiere efectuado el acto de comunicación del que la Ley haga depender el inicio del plazo, y se contará en ellos el día del vencimiento, que expirará a las veinticuatro horas. Tengo un caso en que han hecho mejora de postura (¡qué mal rollo!, como diría Tristán) al día 11 tras el acto de comunicación al demandado. El celebérrimo artículo 670.4 habla de que el plazo para presentar tercero es de 10 días, por lo que me surge la duda de si el ejercicio de este derecho está fuera de plazo. En el juzgado, me hablan del "día de gracia", pero no lo veo por ningua parte de la LEC (me imagino que ese nombre es coloquial). Quizás la expresión "a las veinticuatro horas" es ambigua, y puede significar a las 24:00 del día de vencimiento (en cuyo caso la mejora de postura estaría fuera de plazo), ó 24 horas después del día de vencimiento (en cuyo caso el día 11 estaría todavía dentro de ese plazo). En otro orden de cosas, el demandado ha presentado al tercero sin consignar cantidad alguna. ¿Ese tercero dispone de 20 días para consignar, y mientras tanto mi depósito sigue pudriéndose en la cuenta del Juzgado? ¿Cuánto tengo que esperar para que me devuelvan mi fianza? ¿Hasta que se dicte el decreto de aprobación de remate o el decreto de adjudicación? ¿Hasta el mismo momento en que remate el tercero? Por cierto, ni que decir tiene que la mejora de postura se ha producido por 1€ (el resto, en negro, claro). ¡Enhorabuena al legislador! (que propició, con la eliminación de la "subastilla", el tráfico de dinero "B").
Ciberet 14/06/12 21:58
Ha comentado en el artículo Errores en la Certificación de Cargas
Entiendo que el riesgo lo tienes si la póliza con garantía hipotecaria es una carga anterior, pues si se ejecuta la garantía hipotecaria de la póliza no hay nada que temer.
Ciberet 14/06/12 17:11
Ha comentado en el artículo Errores en la Certificación de Cargas
Sí, yo recuerdo haberlo visto también en alguna ocasión. Pero creo que muchos registradores prefieren no trabajar tanto, y si no dan ninguna certificación literal en ningún caso, seguro que no van a tener ningún problema de protección de datos. Tan sólo te la pueden llegar a dar si acreditas interés legítimo.
Ciberet 14/06/12 16:05
Ha comentado en el artículo Errores en la Certificación de Cargas
Por motivos de protección de datos, dado que aparece información "sensible" (DNIs, direcciones postales, precios de compra-venta,...). Eso sí, me han dicho que algunos registradores siguen dando las certificaciones literales, que son las fetenes. En cuanto a la diferencia entre nota simple y certificación, me lo han dicho en varios registros de la propiedad: que la nota simple es informativa, y que aunque no suele haber errores, para estar 100% seguros, hay que pedir la certificación. De hecho, si te fijas, en las expediciones de notas simples, aparece el siguiente párrafo: Esta información registral tiene valor puramente informativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos sólo se acredita en perjuicio tercero por certificación del registro (artículo 225 de la Ley Hipotecaria). No sé tú, pero yo, a la luz de esta lectura, no me fiaría 100% de una nota simple, y si me juego muchos cuartos, pediría siempre una certificación o la consultaría personalmente en el expediente judicial.
Ciberet 14/06/12 12:13
Ha comentado en el artículo Errores en la Certificación de Cargas
Esos errores son bastante infrecuentes, según mi experiencia. De todos modos, entiendo que al tratarse de una certificación, el Registrador (o su seguro de responsabilidad civil) debería responder civilmente de los perjuicios que pudiera provocar al adjudicatario. De todos modos, si lees la certificación literal (esa que ya no te dejan sacar los registradores a título particular, pero que sí consta en los expedientes judiciales), es imposible no darse cuenta de ese error. Ya que constará expedida la certificación de dominio y cargas (con el nº de procedimiento en ejecución) en la nota marginal de una hipoteca y no de la otra. Esto también debe constar en la nota simple, aunque esta no tiene carácter vinculante, al tratarse de "informativa".
Ciberet 12/06/12 12:02
Ha comentado en el artículo ¿Existirá, no existirá?
Tienes toda la razón, Francisco. Especialmente, en el caso de plazas de garaje, considero imprescindible identificar y ver físicamente la plaza, dado que muchas veces aparentemente tienes una plaza con una superficie útil interesante, pero luego está encajonada y el acceso es muy problemático. Esto no quiere decir que no vayas a comprarla, pero el precio ya no va a ser el mismo, como es lógico. Yo sólo compro lo que he visto antes. Si no, ya habrá otra oportunidad. Así de sencillo. En el caso de pisos, el acceso puede ser bastante más complicado, pero desde fuera te puedes hacer una idea bastante precisa, y muchas veces, algún vecino de la misma vertical te puede enseñar el piso (en el caso de que sea imposible el acceso al piso a subastarse).
Ciberet 11/06/12 20:03
Ha comentado en el artículo Semejante insensatez
Según el artículo 670.4 (párrafo 2º), la mejora de postura del acreedor debe superar el 70% del valor de tasación, o el importe de la deuda (con el mínimo del 60% si se trata de vivienda habitual). Por tanto, si la deuda es muy importante (como parece deducirse de lo que cuenta Tristán), superando el 70% del valor de tasación, la mejora de postura deberá producirse al 70%, no al 60% de la tasación.
Ciberet 11/06/12 19:58
Ha comentado en el artículo Semejante insensatez
No olvidemos que también está el beneficio fiscal: si el banco compra al valor de la deuda y vende luego por debajo (a precio de mercado), aflorará una pérdida que hará compensar parcialmente beneficios, y por ello no tendrán que pagar impuestos por esa cantidad aflorada. Es en el fondo una ficción, pero si se adjudican el bien por la deuda, no tienen que poner ni un céntimo en "cash", por lo que ¿para qué pedir pedir la adjudicación por un valor inferior? Tan sólo hay una excepción, y es el caso en el que hayan hecho una investigación patrimonial y puedan seguir tirando de más bienes del deudor. A mí me paso en una ocasión, y conseguí adjudicarme un piso por el 55% del valor de tasación, un valor muy por debajo del importe de la deuda (¡esta casi duplicaba al valor de tasación!). El banco tragó porque sabía que había otros bienes del deudor con los que satisfacerse.
Ciberet 30/05/12 08:36
Ha comentado en el artículo Monumental atasco judicial
Tristán,yo tenía pendiente una adjudicación no firme (por debajo del 70%) en el Juzgado 31 cuando precisamente se produjo la "espantá" de varios funcionarios. Tuve la suerte de que mi expediente recayó en una funcionaria diligente y muy amable, y tuve la suerte de obtener el decreto de adjudicaación en 9 meses, lo cual no me pareció mucho considerando que la adjudicación no era firme y que hubo que hacer una adición. Cuando fui a darle las gracias por todo a la funcionaria, me enteré de que había "cogido las de Villadiego". Respiré tranquilo, pues ya tenía todo arreglado, pero me pregunté, a la vista del colapso que comentas, si merecería la pena volver a adjudicarse algo en este Juzgado. Esperemos que el nuevo Secretario, como apuntas, coja el toro por los cuernos, o al menos lo intente.
Ciberet 25/05/12 01:47
Ha comentado en el artículo Sorpresas no gratas y sorpresas gratísimas en las subastas
Francisco, aparte de que se tase el solar o el solar+lo construido, entiendo que si en el Registro estuviera inscrito todo (solar+chalet) bajo la misma finca registral, es que sale a subasta todo, ¿no? En este caso, no entendería la constitución de ningún proindiviso especial. En caso contrario, si hubiera dos fincas registrales diferentes, o se subasta una o se subasta la otra. En este caso, sí está claro del proindiviso. En conclusión, entiendo que el principio de publicidad registral frente a terceros es sagrado. Otra cuestión es que el tasador se haya equivocado al identificar lo que se vaya a subastar, al no haber incorporado la construcción cuando debiera, al pertenecer a la misma finca registral. En este caso, me imagino que podría recurrirse esa tasación. ¿Me equivoco en algo?
Ciberet 25/05/12 01:15
Ha comentado en el artículo El retracto de inquilinos
Tristán, precisamente pensaba que el motivo de tu post iba a circular alrededor de la nueva reforma del Gobierno: la obligación de respetar los contratos de arrendamiento sólo inscritos en el Registro de la Propiedad. Lo cual, efectivamente, va a eliminar de un plumazo toda la inseguridad jurídica al respecto, ya que consultando la nota simple, sabremos a lo que atenernos. Volviendo a lo que hay vigente hasta ahora, creo recordar que los contratos de arrendamiento se tenían que respetar dependiendo de si el objeto era vivienda o local para uso distinto de vivienda. Pero no sé si esto afectaba al derecho de retracto, o sea, si este existe en todo caso. Por cierto, esto del derecho de retracto en subastas judiciales me parece una jugarreta barriobajera comparable, aunque de otra naturaleza, a la temible mejora de postura. Por último, ¿alguien tiene experiencias al respecto en subastas sdministrativas? ¿Hay menos retractos en estos casos o es indiferente?
Ciberet 17/05/12 21:40
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Lo que comentas lo he visto en infinidad de bancos. Más que parecer que les da igual vender o no vender pisos, parece que lo que desean con todas sus fuerzas es NO VENDERLOS (de otro modo, no se explica su actitud). En este sentido, los bancos se parecen muchísimo a los mastodónticos Ministerios. Por otra parte, como bien indicas, en todas las declaraciones públicas, siempre hablan de que quieren vender pisos y dar todo tipo de facilidades. ¡Manda huev....!
Ciberet 17/05/12 18:01
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Jotaerre, vulgarizo más mi pregunta: como licitador, ¿es más probable que se te "enmarrone" una subasta si se trata de un procedimiento no hipotecario? Porque el problema de los defectos de notificación es algo común a todo tipo de subastas, ya tengan su origen en un procedimiento hipotecario o no hipotecario.
Ciberet 17/05/12 15:31
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Respecto a las tasas judiciales, ¿cuándo se aplican y quién las paga? ¿Se incorporan a la tasación de costas que hace el Secretario Judicial? ¿Suelen tener un valor significativo? Por otra parte, creo que Gallardón las quería subir, e incluso ha dicho que con el fin de sufragar la justicia gratuita; lo cual haría que supuestos "muertos de hambre" litiguen contra otros que tendrán que pagarles a aquellos su justicia gratuita. ¡De traca!
Ciberet 17/05/12 15:26
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Hola a todos. Me pregunto la diferencia entre procedimientos de ejecución hipotecaria y procedimientos ordinarios (me refiero a las anotaciones de embargo, básicamente), respecto a las posibles causas de nulidad del procedimiento. Es de esperar que en el segundo caso, las causas pueden ser muy variopintas, ya que en el primero están muy tasadas. ¿cuáles pueden ser esas causas?
Ciberet 04/05/12 12:59
Ha comentado en el artículo Publicidad de las subastas
Te equivocas, Tristán. Me temo que los anuncios en el BOE, aunque este sólo se publique en Internet, se siguen cobrando en forma de tasa. Es absurdo, pero es así. Otra cosa es que se podría declarar exenta del pago a la Administración de la Justicia... Te adjunto link al BOE, donde puedes ver el importe de la tasa: http://www.boe.es/aeboe/anuncios/publicacion/tasas_anuncios.php Sigo diciendo que para qué ir al BOE, si podemos poner todo en una página web, y además con el mismo carácter oficial que el BOE (¿o acaso no tienen este carácter los anuncios de la AEAT y la S.Social?)
Ciberet 04/05/12 10:38
Ha comentado en el artículo Publicidad de las subastas
Creo que la solución es obligar a publicar las subastas en una página web única (pero ojo, que sea obligatorio, no optativo, para que no pase el desastre de la Oficina Regional de Madrid). No entiendo por qué ir al BOE, si al final, siendo obligatorio, el resultado va a ser el mismo, y además más barato. Sólo hay que fijarse en el eficacísimo mecanismo de publicidad de las subastas de Hacienda y la Seguridad Social, simplemente a través de sus páginas web. ¡Ahí sí que no se pasa ni una subasta! Lo de los tablones de los juzgados, la verdad, no sé a quién se le ocurríó, pero es algo totalmente prehistórico, máxime en los tiempos que corren (por no hablar del estado "pocilguero" en que se encuentran muchos tablones). Aunque claro, este sistema lo aprovechan algunos subasteros, mirando los tablones los primeros y "haciendo desaparecer" los edictos de las buenas subastas. Esto es algo que incluso he visto suceder en Madrid en algún caso, curiosamente (me refiero a susbastas de las buenas). Todos estos defectos de publicidad nunca pasarían con la publicación en el BOE, o (como yo creo que es mejor) con la publicación en Internet.
Ciberet 03/05/12 15:09
Ha comentado en el artículo Ojo con las tasaciones de cargas
A eso me refería en mi comentario nº6, hablando de la circunstacia en que se ejecuta la 2ª carga, teniendo una primera de valor considerable. El tipo de la subasta es desproporcionado, así como la carga anterior (que, encima, no se ha descontado del valor de tasación). Vamos, esperpéntico...
Ciberet 01/05/12 00:27
Ha comentado en el artículo Ojo con las tasaciones de cargas
Muchas gracias por la explicación, Jotaerre. Entendido el tema: aunque no estén obligados los secretarios judiciales a hacer el avalúo en caso de hipotecas, sí sería una "buena práctica". Y como dice Tristán, se debería cambiar la ley para que se actualizara el importe "vivo" de las cargas anteriores.
Ciberet 30/04/12 13:15
Ha comentado en el artículo Ojo con las tasaciones de cargas
Perdona que insista, pero con la ley en la mano, ¿crees que los secretarios judiciales están obligados a aplicar el art.666 en el caso de ejecuciones hipotecarias, o no?
Ciberet 30/04/12 12:24
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Me centro en el caso de subastas con deudas bajas (inferiores al 50% de la tasación), especialmente interesantes como es lógico (obviando la "espada de Damocles" de la mejora de postura, claro). En el caso de que ofrezcas, como postor, la adjudicación por la deuda, se me presentan estas dudas: 1) ¿Cómo haces el cálculo exacto de esta deuda? Lo digo porque en el expediente viene la deuda calculada cuando se presenta la demanda, y desde entonces han pasado varios meses. ¿Hay que hacer el cálculo matemático según los días transcurridos? ¿O haces un cálculo grosero y le añades un plus generoso, para asegurarte de que vas a estar, en todo caso, por encima de la deuda? Además, tienes al final la tasación de costas, que nunca sabrás a cuánto asciende, por lo que la incertidumbre es aún mayor. 2 ¿Suelen aceptar los secretarios judiciales la adjudicación por debajo del 50%, si se cubre la totalidad de la deuda? Ya sé que hay un mínimo del 60% del tipo, pero para el caso de vivienda habitual y en el caso del acreedor (no afectaría a los subasteros, entiendo yo).
Ciberet 30/04/12 12:10
Ha comentado en el artículo Ojo con las tasaciones de cargas
Aunque creo que ya se ha tratado el tema en el pasado, sigo sin entender por qué los secretarios judiciales no aplican el artículo 666 de la LEC para el caso de ejecuciones hipotecarias, sino sólo para el resto de ejecuciones (ETJ, ETNJ, etc.). Esto produce situaciones verdaderamente esperpénticas cuando se ejecutan segundas hipotecas, pues el tipo coincide con la tasación de estas segundas hipotecas, sin restar las cargas anteriores.
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