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Ciberet 29/02/12 14:41
Ha comentado en el artículo A propósito de los bancos
Continuando con lo que comenta Jaloke: Este es un caso muy concreto, pero en general las adjudicaciones de los bancos suelen ser bastante elevadas, máxime cuando se adjudican el piso ya por el 60% en el caso de vivienda habitual (tras la última reforma). Además, a veces, he visto que se adjudican el piso por el importe de la deuda, siendo mayor que ese 60% (supongo que para quitarse el problema de encima, en el caso de que no haya más patrimonio del que "tirar"). Además, la "prueba del algodón" es que en la inmensa mayoría de los casos (me atrevo a decir 95%), las subastas quedan desiertas. Eso indica que los precios mínimos a los que la LEC permite adjudicarse el bien son superiores a los de mercado, como mucho en línea con el mercado. Pero no basta con que el precio de adjudicación sea igual al del mercado, tiene que estar por debajo (al menos un 20%), para que el que pone su dinero obtenga una cierta rentabilidad por la operación y, por añadidura, vea remunerado el gran riesgo que asume al poner SU dinero en un juzgado (sólo basta con leer unos pocos posts de Tristán para darse cuenta de las pesadillas en las que te puedes sumir si no andas con cuidado, y aún así...). El troll que acaba de entrar en el blog dirá que le da asco que un "subastero" (como él mismo es, aunque sólo ocasionalmente) se saque un rendimiento por su operación, pero salvo la madre Teresa de Calcuta y Vicente Ferrer, no conozco a casi nadie que trabaje "gratis et amore". ¡Habría que preguntarle a él si lo hace! Y si dan tanto asco los subasteros, pues que se eliminen y ya está: que se aplique la adjudicación de oficio al banco por el 60% de la tasación y santas pascuas. Total, es lo que está pasando ahora en el 95% de los casos. Y si no, ¡que se obligue a la dación en pago! ¡O que se prohiban las hipotecas! (para los que leen literalmente, estoy irónico)
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Ciberet 13/02/12 18:29
Ha comentado en el artículo Lo tiene bien merecido, por pelmazo
Tristán, confirmo totalmente lo dicho por Armando. Cuando alguien tiene una duda concreta y previamente ha leído cosas al respecto, tus comentarios muchas veces hacen ver la luz, no ya por tus conocimientos teóricos, sino sobre todo por tu dilatadísima experiencia práctica. Lo que pasa es que mucha gente quiere que le des todo mascado: instancias redactadas, notas simples analizadas al detalle, exhaustivo estudio de mercado de la zona, etc. ¡Y todo eso, gratis! Haces muy bien en pedir 1000€ ó más cuando te venga uno de esos pesados dándote la murga. Al menos, tienes la educación de contestarles.
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Ciberet 07/02/12 11:17
Ha comentado en el artículo Consejos peligrosos. Jugando con fuego
La certificación no necesitas pedirla, pues la tienes a tu disposición en el expediente judicial (al menos, en el expediente siempre te dejan ver esto, incluso los que se hayan pasado al "lado oscuro", como diría Tristán). No obstante, si prefieres pedirla para leerla con tranquilidad en tu oficina, el coste no es tan alto (30 euros), sobre todo, en el caso de que tengas un verdadero interés en la subasta. Ten en cuenta que en una subasta te juegas mucho dinero, mucho más que los 30 euros de la certificación registral.
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Ciberet 30/12/11 09:18
Ha comentado en el artículo ¿Inocentada del 28 de diciembre o intento de estafa?
Una vez limado el malentendido con Macross y aclarado que no se trata de una inocentada, tras una lectura reposada, paso a hacer más comentarios respecto al surrealista mensaje del verborreico palentino. La verdad es que el escrito no tiene desperdicio. Especialmente, hay unos cuantos detalles que me sorprenden y me hacen sospechar por completo: - El discurso es muy victimista, calificándose de incomprendido ("por no ser entendidas las fórmulas, no han sido aceptadas") y atacando con dureza a toda la banca nacional (¡ojo!, no digo que no se pueda criticar a la banca española). Además, lanza un órdago a la grande, pues acusa nada más y nada menos que a BBVA, BSCH y CAIXA. Esto añade otro elemento contundente al cóctel: alarmismo. - Otro ingrediente fundamental en la receta del timo es la teoría "conspiranoica": "maniobras muy hábiles planteadas por determinados círculos de banqueros españoles, en connivencia con políticos". Estas teorías son tan difíciles de demostrar como desmontar; en realidad, tiene que demostrarlas el que las afirma, no refutarlas quien las niega. Es como si alguien me acusa de comerme niños por las noches sin ninguna prueba. ¿Cómo demuestro yo que no hago eso por las noches? - Otro elemento interesante es el regionalismo sentimentaloide ("aquella tierra a la que te confieso estoy emocionalmente muy vinculado", "mi querida Palencia"). - Como no podía faltar poner notas de "thriller", se incluyen varias muertes: nada menos que 25 en forma de suicidio, y lo más inquietante es que hubo 2 muertes más a raíz de la denuncia del personaje, que curiosamente costó 60.000€, lo mismo que pide ahora. ¿Será que necesita ahora ese dinero para poner otra "denuncia" y provocar 2 desgraciadas muertes más? - Habla de millones de euros, y en cambio, necesita urgentemente una liquidez de 60.000 cochinos euros. Que luego, tras 6 meses, devolverá duplicados, no se sabe a partir de qué otros extraños negocios (quizás pidiéndoselos a otro pardillo, en una especie de trama piramidal). - Siempre compran a través de una sociedad, nunca a nivel particular. ¿Por qué? ¿Será que van dejando pufos por allí y por allá? Incluso habla de que compran a través de fondos de inversión, bancos o "corporaciones financieras internacionales". Me extrañaría muchísimo que estas entidades, extremadamente reguladas, entraran en este tipo de operaciones. Pero claro, en este tipo de "negocios", es fundamental aportar supuestas referencias (incluso habla de un "conocido industrial", de embajadas, fundaciones o de que es "el apoderado del mismo que goza de la única autorización para acceder a ellos, en compañía de autoridades", ¡qué nivel!). - Sorprende que alguien ofrezca pagar el doble de lo recibido más un 20% de interés, ¡en 6 meses! Yo no he visto negocio igual en mi vida, vamos, ni los prestamistas creo que cobran tanto. Esto más bien lo vería entendible en alguien que necesita, a vida o muerte, dinero y ya ha agotado todas las vías para conseguirlo, incluso la de los prestamistas "al uso". La conclusión es que esas abrumadoras rentabilidades sólo pueden significar negocios de altísimo riesgo o directamente ESTAFAS. No puede ser de otro modo, no nos engañemos. Observad que en una parte del relato se le escapó la frase "soluciones que permiten capitalizar y retener el patrimonio en manos propias" (en sus propias manos, claro). También se le escapa luego un ominoso "...y quedarnos de nuevo con el piso, gestionado a nuestro modo". - Determinados conceptos que menciona (como "crédito supervisado", "utilización controlada de caución en UK", "circuitos bancarios de financiación estructurada") no acabo de comprenderlos, pero a lo mejor es culpa mía, no digo que no. Sólo le ha faltado añadir "...y de los ferrocarriles nacionales". Ante la duda, es otro signo de sospecha y, como él dice, de caución. - No ahorra en lisonjas al futuro comprador, tildándolo de "comprador inteligente", hablando de "tu señorío, tu gentileza y tu sensibilidad" (sin apenas conocerlo), y de "convertirlo en interlocutor económico avanzado con capacidad para implantar modelos internacionales válidos". ¡Toma ya! Le ofrece un negocio espectacular que nadie más ha visto, de forma que se convierta en el más listo de un país sembrado de bobos. Cuando alguien me ofrece un negocio redondo y no lo quiere para sí, mi abuelo, que se dedicó a negocios toda su vida, siempre me dijo que sospechara sistemáticamente. Refuerza su tesis diciendo que estos negocios sólo son posibles en otros países ("Lo que planteamos es habitual en cualquier otro país, por exótico que pudiese parece aquí"). - Además, se atreve a exponer argumentos épicos: "el reto son ustedes: quienes pueden invertir, pero que aún podrían permanecer con una rigidez que, de no ser conjurada, podría convertirse en cadavérica". O incluso morales: "crear capital desde una dignificación de la deuda, no desde la formalización legal del robo, como muchos constructores...". Es muy común que los que más roban precisamente sean los que más atacan a los ladrones, haciendo calificaciones morales muy severas (hay muchos ejemplos en la vida pública de esto). - Incluso se atreve a dar un plazo para la debacle nacional ("la demolición de los ahorros de la gente y el corralito"): 3 AÑOS. Ni uno más ni uno menos. También sospecho siempre de la gente que da plazos exactos a sus hipótesis. Esto es algo imposible en economía. - Un detalle curioso: al principio, dicen que se quieren trasladar al chalet de Tarragona (de hecho, la liquidez la necesitan para amueblarlo), pero más adelante, dicen que quieren venderlo. ¿En qué quedamos? A lo mejor es que yo no me he enterado bien. - No olvidemos la confesión que hace el principio: "preservar la propiedad bajo control de mi esposa". Como ya se planteó en otro reciente post, apunta a un posible delito de alzamiento de bienes. - Lo de la venta de la "isla en el Atlántico" ya es de traca. Encima, se jacta de decir que está mandando a un banco francés ("Está ahora bajo gestión de un banco francés, conforme a nuestras instrucciones"). ¿Cómo coño puede un tío, que necesita urgentemente 60.000 cochinos euros, mandar a un banco y gestionar un activo valorado en 480 millones de euros (¡a pagar al contado!)? También tiene la osadía de hablar de bonos bancarios por más de 1.000 millones de euros. En fin, toda esta parrafada es la que se me ha ocurrido. Me ha salido un mensaje francamente largo, aunque no tanto como el original, eso sí. ¿A algún exégeta de los timos se le ocurre algo más?
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Ciberet 14/10/11 17:59
Ha comentado en el artículo Las subastas, esa selva
El protagonista de la historia ha tenido una suerte del carajo, otros no la han tenido. Ha caminado por el alambre del circo sin ser funambulista ni saber lo que es eso. Se habría ahorrado todos esos disgustos con un simple correo a Tristán o entrada en el post ANTES de acudir a la subasta. Seguro que en un par de líneas, Tristán o cualquiera del blog le hubiera desaconsejado tal operación, y ese susto que se hubiera ahorrado. De todos modos, entre susto y muerte, le ha tocado sólo susto. Se puede considerar un afortunado. Hay un detalle que me sorprende, y es que Antonio dice que "no he parado de soltar dinero que si a un subastero, que si a otro". ¿Ha ido realmente de la mano de un subastero? Porque en ese caso, debe haberse tratado de un subastero kamikaze, o de su suegra disfrazada de subastero, porque si no, no me lo explico. O quizás es que primero se lanzó al pantano sin preguntar a nadie, y cuando le han empezado a dar dentelladas los cocodrilos, es cuando ha empezado a pedir ayuda. Tristán, lo que estás haciendo por este mundo de las subastas no tiene precio. Por cierto, hace tiempo que no sabemos nada de FCalvo, que ha aportado grandes ideas al blog con su enorme experiencia en este mundillo.
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Ciberet 27/09/11 21:48
Ha comentado en el artículo Abrumado por las deudas
Te digo lo que dicen los expertos en economía: el sector bancario no es un sector más de la economía, ya que está en el núcleo mismo del sistema financiero. Los bancos viven de tomar prestado y prestar dinero, que es la verdadera sangre del sistema capitalista (aunque muchos nostálgicos querrían que volviéramos a la economía del trueque y al taparrabos). Por ello, si dejas quebrar a un banco mínimamente grande, puedes provocar un efecto dominó de consecuencias imprevisibles sobre el resto del sector financiero y, por ello, sobre la economía real en su totalidad. La realidad es que ningún Gobierno se atreve a dejar quebrar a un gran banco, pues nadie sabe lo que podría desencadenarse, con un sistema financiero tan interconectado y ya tan globalizado ("too big to fail", que dicen los americanos). O sea, los bancos no son unas empresas cualesquiera. Por ello, es un sector fuertemente regulado (otra cosa es que esté correctamente regulado): cualquiera no puede abrir un banco, ni mucho menos. Por ello, hay fuertes barreras de entrada (se considera un sector oligopolístico). Cuando dejan quebrar una entidad bancaria, no lo hacen a lo bruto nunca, sino con una estricta tutela gubernamental (por ejemplo, Banesto, CAM,...). Por otra parte, la banca vive de intermediar en la prestación de capital, por lo que si no está dando créditos, no es porque no quiera (es su negocio), sino porque no puede ante la ausencia total de liquidez en los mercados internacionales y porque además ha cometido unos excesos importantes de préstamos inmobiliarios en el pasado. Ahora está en pleno proceso de desapalancamiento (como muchas empresas), y cuando este acabe y los mercados financieros se estabilicen (si lo hacen algún día), volverán a prestar dinero, sin duda, porque ese es su negocio, y si no lo hicieran, terminarían abocados en la quiebra (¿de qué vivirían si no? ¿sólo del cobro de comisiones?). A este respecto, hay muchísima demagogia, y como apunta Trsitán, la banca española no ha sido nacionalizada ni nada por el estilo (como ha pasado en otros países de Europa): el Estado se ha limitado a prestarles avales al 5%, que por cierto ya está cobrando. Por ejemplo, en los últimos Presupuestos Generales del Estado, había unos ingresos de unos 2.000 M€ por este concepto, que supera con creces lo que se ingresará por el polémico Impuesto sibre el Patrimonio. Y de esto, no he oído hablar a nadie del Gobierno, incomprensiblemente.
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Ciberet 17/07/11 17:48
Ha comentado en el artículo Medidas de apoyo a la campaña electoral, uy perdón, a los deudores hipotecarios
Kukufate, disculpa por el retraso en la respuesta (he estado "off" varios días). A ver si me explico mejor (aunque puedo estar equivocado). Lo que quiero decir es que la reforma de la LEC sólo quiere evitar la adjudicación al acreedor por debajo del 60%, pero no habla nada acerca de que se pueda adjudicar el bien a un postor que ofrezca el 50% (esto no ha sido cambiado por el RDL 8/2011). La operativa sería la siguiente: ServiX ofrecería (pongamos) un 50% por el piso, tendrían que pasar los 10 días (y antes, las semanas o meses necesarios para la comunicación fehaciente al deudor) para la mejora de postura, luego los 5 días (tras los cuales el actor no mejoraría postura, se entiende), y al final el piso pasaría a ServiX por un 50% y no por un 60% del valor. Esto tiene los siguientes inconvenientes: - El piso no puede pasar al banco (salvo que se vuelva a pagar el ITP, como dices), pero si ServiX es 100% del banco, me imagino que al banco poco le importará. - ServiX, como postor, tiene que haber depositado la fianza en pasta de verdad, y luego rematar con pasta también de verdad, esperando además los plazos de mejora de postura con la fianza apolillándose en la cuenta del juzgado. El banco, en cambio, si se queda con el piso (por el 60%, no por el 50%), no necesita depositar fianza ni rematar, lógicamente (tan solo cancela deuda). Hay que ver si ese 10% de diferencia puede merecer al banco soportar todas estas molestias. Respecto a lo del euro de puja, olvida el tema, creo que me he liado. Lo he dicho como modo para impedir la subasta desierta. Pero si no queda desierta y el banco se adjudica el bien, tampoco puede adjudicarse el piso por el 50%. Saludos.
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Ciberet 08/06/11 14:31
Ha comentado en el artículo Subastas judiciales y mercados financieros
Lo que dices es cierto porque el mercado inmobiliario en realidad son miles de mercados inmobiliarios, muy fragmentados. Esto puede ser bueno para el que se dedica a ese mundo, pero a nivel global es malo, pues no se pueden establecer precios óptimos, que se dan cuando la competencia es perfecta (esto es lo que dicen los manuales de economía). En las subastas, digo lo mismo: sin duda alguna, al que participa en las mismas, le apetecería acudir él solo a los inmuebles que le interesen. Lo mejor para él es tener el menor número de competidores, y si puede ser ninguno, mejor. En cambio, si se le da máxima difusión a las subastas (desde luego, no por medio de los edictos como decidió el iluminado legislador), habrá muchos más licitadores (y si no los hay, es que algo huele mal en el procedimiento). Esta transparencia y difusión es buena para casi todos, salvo para el que se dedique ya al negocio. Esto es algo que es muy viejo: a los taxistas no les interesa que se liberalice su sector, ni a los estanqueros, ni a los loteros,... En los mercados financieros, lógicamente tienes que competir con gente muy lista de todo el mundo, pero es el "peaje" que hay que pagar para tener una liquidez inmensa.
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Ciberet 07/06/11 20:10
Ha comentado en el artículo Subastas judiciales y mercados financieros
Reitero la gran ventaja de la liquidez que indicaba erkritt: los mercados financieros son los más líquidos que conozco, pues puedes comprar y vender no ya en un día, sino en segundos simplemente desde tu ordenador (si no, preguntádselo a los "day traders"). Esto evidentemente no es posible en los inmuebles: por muy barato que vendas (o muy caro que compres), tienes que ir al juzgado, al notario, a Hacienda,... En las acciones, en los derivados, en los fondos de inversión, etc., haces un click en tu ordenador (o una llamada de teléfono), y ya está. Además, en los mercados financieros puedes comprar desde tu ordenador casi cualquier producto del mundo mundial, sin apenas restricciones (si no directamente como en algunos países emergentes, al menos siempre vía fondos de inversión). En los inmuebles, evidentemente esto no es así: necesariamente tienes que enfocarte en una o pocas ciudades, pues el mercado inmobiliario es muy local y heterogéneo. Aparte, los costes de transacción y mantenimiento son mucho más caros en los inmuebles que en los productos financieros. En los primeros, cada vez que compras tienes que pagar nada menos que ¡¡el 7%!! de ITP, y cada año tienes que pagar IBI, tasa de basuras, imputación de rentas,... En cambio, en las acciones, tienes unos costes de compraventa y de mantenimiento comparativamente muchos más bajos. Esto hace que la rentabilidad mínima exigible a un inmueble sea mayor que a un activo financiero. Otra ventaja importante de los productos financieros es la posibilidad de hacer pequeñas inversiones: por ejemplo, yo puedo comprar sólo 1.000 euros en acciones de Telefónica, ó 500 euros de un fondo de inversión (salvo unos mínimos muy pequeños que suelen establecer las entidades financieras). Evidentemente, yo no puedo comprar un piso ni una plaza de garaje por esa cantidad, sino que hablamos de decenas de miles de euros. En mercados financieros, puedo invertir cientos, miles o millones de euros, lo que me apetezca. Además, por si fuera poco, como apunta David, puedo pedir dinero prestado para invertir en activos financieros (cosa que, por cierto, a mí no me gusta mucho), pero ni de coña para invertir en subastas judiciales (sí en el mercado inmobiliario "normal"). Pero en mi opinión, la mayor diferencia entre las subastas judiciales y los mercados financieros reside en la palabra "judicial". En las subastas, tienes que entrar, quieraas o no, en el mundo de la justicia, que como bien sabéis, lo "carga el diablo". Es cierto que con un buen asesoramiento o información propia, se minimizan los riesgos mucho, pero nunca puedes poner la mano en el fuego de que tu expediente se vaya a librar de una judicialización y duerma durante años en los juzgados. Podrás decir, Tristán, que con las acciones tampoco puedes asegurar que vaya a ir bien tu inversión. Por supuesto, y en este sentido, te doy la razón, pues lo que vaya a hacer la bolsa no lo saben ni los expertos, pero a diferencia de una subasta judicial, si el valor bursátil no va como yo creía que iba a ir, me salgo en dos segundos perdiendo una cantidad limitada (si me pongo un "stop loss"), y santas pascuas. ¿Cuánto no daría alguno de tus atribulados lectores que están pillados en auténticas pesadillas, por salirse en dos segundos de esos expedientes infernales, incluso aun perdiendo dinero? Por supuesto que muchos de los casos más terroríficos que has contado son por culpa de la inexperiencia o la temeridad, pero nunca puedes estar prevendido al 100%. En fin, puede parecer que estoy en contra de las subastas judiciales, cosa que no es exacta. Sólo estoy reseñando las ventajas de los mercados financieros frente al mercado inmobiliario en general y a las subastas judiciales en particular. Pero estas últimas tienen también sus ventajas y su público (como muestra, un botón que es este fantástico blog). En esas, mejor que ahonden otros intervinientes más puestos en la materia y tú mismo, Tristán. Saludos.
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Ciberet 15/04/11 14:09
Ha comentado en el artículo ¡Quiero mi dineeeeroooo!
Por cierto, he oído que en Madrid han creado o van a crear un nuevo juzgado especializado en ejecuciones hipotecarias (el nº100). ¿Sabéis algo? Esto aliviaría bastante el atasco de Madrid capital.
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