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Invertir en inmobiliario no es tan atractivo como piensas

Los españoles tienen una tradición arraigada cuando buscan obtener rendimientos en sus ahorros: la inversión en activos inmobiliarios. Es popularmente generalizada la práctica de comprar un inmueble para alquilarlo y, posteriormente, obtener beneficios del arrendamiento. Incluso, venderlo en picos altos del mercado.

Esta tendencia, que arrancó con más fuerza en la década de los 90, sigue en pleno apogeo. Un último estudio de KPMG resalta que en el escenario ahora hay mucho más apetito inversor y menos activos en los que invertir. De hecho, destacan que en plena crisis financiera se invertían unos 5.000 millones de euros respecto a los 20.000 millones registrados en 2018 en el sector del ladrillo.

En 2012, justo cuando España se encontraba en plena crisis, no se vendían viviendas nuevas porque simplemente no se construían. Por el contrario, en estos momentos el mercado se está revitalizando gracias a la entrada de suelo, por lo que se está vendiendo alrededor del 85% de vivienda de segunda mano y el resto nuevos inmuebles.

El inmobiliario fue recientemente señalado junto como uno de los principales rivales de los fondos de inversión para seducir al bolsillo de los inversores españoles, según el último Observatorio Inverco. Sin embargo, ¿es realmente atractiva la inversión en activos inmobiliarios como en principio puede parecer?

Los últimos datos que publicaba el Banco de España detallaban que la rentabilidad por alquiler en España es del 4,2% de media, en estos momentos. En un periodo en el que los arrendamientos no han parado de subir y en pleno apogeo. Si pensamos a más largo plazo, ese porcentaje se reduce.

Nos encontramos en un pico de mercado elevado y que la media de los rendimientos de estos activos se encuentra habitualmente por debajo del 3%. Por tanto, hay otros productos cuyos retornos están por encima y pueden ser más interesantes para tener en cuenta de cara al ahorro a largo plazo: Por ejemplo, la totalidad de nuestras carteras ha superado esa rentabilidad en los últimos 12 meses, y en el caso de la cartera 40 y la cartera 60 la han duplicado.

Otro a punto a tener en cuenta es la diversificación como factor reductor del riesgo. Si tenemos un piso comprado que está valorado en 250.000 euros, apostamos prácticamente todo nuestro dinero en un único activo. Así, esa misma cantidad se puede invertir en otros vehículos, como apostar por varios fondos de inversión, que diluyen el nivel de riesgo.

Además, la inversión en inmobiliario acarrea una serie de gastos muy importantes, que no se aplican en ninguna cartera. Por ejemplo, los costes de impuestos, del registro, de la notaría, la cuota de la comunidad de propietarios o el mantenimiento de la vivienda. Estos son aspectos que no se suelen tener en cuenta a la hora de adquirir una propiedad como inversión y que también suponen una reducción de la rentabilidad neta.

A todo esto, habría que sumarle, efectivamente, la volatilidad que en muchas ocasiones sufre el mercado de la vivienda, como se observó pasado el 2008, y otros gastos adicionales que se suelen producir con el paso del tiempo: Reformas, deterioros del activo, o ciertos impuestos como el IBI. Te animamos a tener en cuenta otros productos como los  fondos de inversión, que cuentan con unos costes transparentes gracias a la directiva MifidII y se pueden calcular antes de invertir.
 

  1. #1

    Salgodelacrisis

    Interesante artículo, pensaba invertir en inmobiliarias, pero leyendo esto, me lo voy a pensar dos veces, muchas gracias!

  2. #3

    ernestmt

    en respuesta a Salgodelacrisis
    Ver mensaje de Salgodelacrisis

    La inversión directa en bienes inmuebles la has de tomar como si invirtieses en valores mobiliarios. Es importante el momento de la compra dentro del ciclo económico. Yo llevo más de 30 años invirtiendo en bienes inmuebles, y te aseguro que son rentables, y mucho. El precio del bién, su ubicación, y la inversión en mantenimiento son muy importantes.

  3. #4

    Ponsia

    Articulo interesado en vender el producto. Si en vez de invertir en un inmueble por 250.000 euros lo invertimos en dos de 125.000 euros diversificamos riesgo. O acaso tu recomiendas invertir 250.000 en un único fondo de inversiones o, para diversificar recomiendas invertir en varios?.
    La inversión en fondos de inversión recomiendaselo a aquellos que invirtieros en el 4º trimestre de 2018 q deben estar encantados con la rentabilidad obtenida

  4. #5

    Ricandela

    Quizás la rentabilidad por el alquiler pueda quedar después de impuestos por debajo del 2,5% pero faltaría la revalorización del inmueble que también es muy interesante. Además con los tipos actuales un apalancamiento financiero prudente puede elevar más aún la rentabilidad.

    Aunque no soy mucho de este tipo de inversiones, para la mayoría de la gente me parece una inversión acertada, conocer una empresa o el funcionamiento de la renta fija es complejo para la mayoría, los inmuebles no tanto."El riesgo viene de no saber lo que estás haciendo", y hasta diría que es hasta muy probable que obtengan una rentabilidad superior.

    • Return by assets

  5. #6

    Finanbest

    en respuesta a Ponsia
    Ver mensaje de Ponsia

    Buenos días Ponsia y gracias por el comentario. Si que creemos (estamos interesados) en que los mercados financieros son una mejor forma de invertir que el mercado inmobiliario. Como la mayor parte de los ahorradores internacionales. Pero estamos muy de acuerdo que también en fondos hay que diversificar y por eso nosotros ofrecemos carteras diversificadas globalmente. Respecto a rentabilidad, es verdad que el 4º trimestre 2018 fue muy malo, pero los mercados han recuperado y nuestras seis carteras modelo han tenido una rentabilidad de entre +3,1% y +18% (neto) solo en 2019 y desde +1,1% (más conservadora) a 6,3% (más agresiva) anualizada desde que lanzamos Finanbest en abril 2017. En todo caso, la rentabilidad hay que mirarla a medio y largo plazo. Muchas gracias.

  6. #7

    Josean1000

    La realidad del inmobiliario en alquiler es que las rentabilidades netas son muy pequeñas. Una vivienda normal no va a dar mas del 3 o 3,5%. Lo que pasa es que muchos estudios engañan al personal dando rentabilidades brutas del alquiler y ese dato no sirve de nada.
    Ademas, si en vez de calcular la rentabilidad neta por la cuenta de la vieja, la gente lo hiciera de forma correcta: ingresos, gastos explotacion, amortizacion, gastos finacieros, impuestos, etc la rentabilidad resultante es para echarse a llorar. Conclusion en España el alquiler no es rentable.
    Y todo eso si no te sale un inquilino moroso, muchos de ellos profesionales de vivir gratis, que te amarga la vida. En este pais los jetas tiene derechos, los propieteios no.

  7. #8

    Salvador Duque

    en respuesta a Ponsia
    Ver mensaje de Ponsia

    Precisamente quien invirtió en el 4º trimestre en productos de inversión ahorro (Seguros de vida ahorro, Unit Linked) adquirió participaciones a un precio bajísimo y ahora han subido un 16%.
    Me temo que no conoces como funciona la renta variable

  8. #9

    Salvador Duque

    Excelente artículo.
    Y casi estás haciendo una labor social al advertir de algo tan evidente.
    Algunos aún no se han recuperado del batacazo de 2008 y vuelven a las andadas.
    Gracias

  9. #10

    Ponsia

    en respuesta a Salvador Duque
    Ver mensaje de Salvador Duque

    Si, las compro gratis total y ahora se ha forrado venga ya a otro con el cuento

  10. #11

    Ponsia

    en respuesta a Salvador Duque
    Ver mensaje de Salvador Duque

    Hay q saber lo q se compra y dónde se compra y como en toda inversión hay q diversificar, cuando habláis de baja rentabilidad habláis del 2-3% neto. En lo único q estaría de acuerdo en q son inversiones menos líquidas, pero para eso hay q diversificar y poner nuestro capital en diferentes inversiones, fi,etf,rf, inmuebles

  11. #13

    Enrique Roca

    Datos.....rentabilidades de fondos inmobiliarios bien gestionados.....Rentabilidades de alquiler y plusvalia.
    No estara todo en funcion del ciclo, la forma y vehiculo de invertir ...etc.

  12. #15

    Jose María Pascual

    Disclaimer: Opinión totalmente sesgada, soy José María de Brickstarter.com

    El mercado inmobiliario es un mercado muy amplio y de nicho. Generalizar y hablar del mercado inmobiliario "en general" es un error.
    Si haces estudios a largo plazo, verás que la inversión en inmobiliario ha sido históricamente positiva, y si haces un estudio a corto plazo, pues efectivamente estamos en un ciclo al alza, en un momento en el que la renta variable no está en su mejor momento, por lo cual no entiendo muy bien tu análisis. Ahora más que nunca creo que tiene sentido invertir en inmobiliario.
    Cualquier dato de rentabilidad agregado, es malo. Y para mí un 4,2% de rentabilidad del alquiler media, me parece un dato fantástico, (cómo dato agregado). Eso significa que hay zonas con picos en los que las rentabilidades se disparan, y que además suelen coincidir con capitales de provincias, dónde hay más demanda. (Cómo en Valencia que hay barrios que ofrecen hasta un 12% de rentabilidad sobre el alquiler).
    En ese sentido yo sí que creo que invertir en inmobiliario, o tener una parte de tu cartera en inmobiliario es más que interesante.
    Hoy en día existe el crowdfunding inmobiliario que te permite elegir tú en que inviertes. Eliges cuánto, dónde, y hasta cuándo. Ya no necesitas grandes cantidades de dinero para invertir, y te permite diversificar. Además, inviertes en algo en lo que precio y valor está mucho más relacionado, y que además su precio tiene un “suelo” (más alto o más bajo).
    La renta variable cada vez es algo más etéreo, y cada vez hay menos relación entre precio y valor. Los mercados están muy manipulados, existen muchísima información privilegiada, el papel de la CNMV ya la conocemos, y tú eres el último mono en un juego de suma cero.
    Adivina quién va a perder.
    Yo no entiendo como la gente sigue invirtiendo. No lo entiendo. El principal enemigo de la renta variable, es la renta variable (y sus excesos), y por eso cada vez la gente está buscando otras formas de inversión.
    Si dedicas tu tiempo a decidir (tú) en qué invertir. Simplemente no tienes la información correcta. Estas empresas son los dueños de los medios de comunicación y te dicen lo que les interesa. Si te dejas asesorar, tu asesor (que no tiene más información que tú) además te va a endosar lo que a él le convenga... todo en un escenario en el que un día se recomienda comprar un telefónica a 15€ y al día siguiente, el mismo asesor dice que a 9€, y aquí no pasa nada. Un día un banco salta por los aires, y aquí no pasa nada….. porque nos lo han vendido como algo normal.
    A posteriori, es muy fácil argumentar, pero la auténtica realidad, es que NADIE en el mundo sabe lo que pasar mañana. NADIE. Porque si yo supiese lo que va hacer el EURO/DÓLAR el lunes, el lunes a media mañana seria multimillonario. MULTIMILLONARIO. M-U-L-T-I-M-I-L-L-O-N-A-R-I-O.
    Invertir en renta variable es como invertir en el casino. El casino siempre gana, porque está diseñado así. Porque el que lo montó lo hizo así, para ganar dinero él.
    Lo mismo pasa con la renta variable. La figura del crupier es la de tu asesor (o medio de información, etc….) , que no trabaja para ti, trabaja para el casino, que es quien le paga.
    Mi consejo. Invierte en algo que cree valor. En economía real. Que haya relación directa entre valor y remuneración.
    No inviertas en renta variable, vete al casino, que al menos te invitarán a cenar.
    Es mi opinión, sesgada.

  13. #16

    Finanbest

    en respuesta a Jose María Pascual
    Ver mensaje de Jose María Pascual

    Buenas tardes, José María. Nosotros también tenemos una opinión sesgada (como todo el mundo me temo) pero no podemos compartir ciertos extremismos. No decimos que invertir en inmobiliario sea la peor idea del mundo ni siquiera que no haya que hacerlo en ningún caso, a pesar de que probablemente se haya arruinado mucha más gente, al menos en España en los últimos 20 años, con la inversión inmobiliaria que con los mercados financieros (700.000 desahucios en España solo desde 2008). Todo es cuestión de oportunidad, correcta diversificación, no asumir excesivos riesgos, profesionalidad y honestidad del que nos asesora, etc.

    La inversión en renta variable es invertir en empresas de la economía real, que fabrican productos reales y por razones reales (emergentes por demografías crecientes, Estados Unidos por su demostrada capacidad de innovación...) y es como ahorran a largo plazo y satisfactoriamente en la mayor parte de países del mundo. Si compartimos que concentrar las inversiones en unas pocas acciones de la bolsa española es una mala idea por exceso de concentración y por tratarse de un mercado estrecho y poco eficiente, pero la bolsa de Estados Unidos, por ejemplo, tomando su principal índice, el S&P 500, ha ofrecido una rentabilidad anualizada en los últimos 100 años del 5,53%. Y se puede invertir en esos mercados de manera segura y diversificada a través de fondos de inversión. Eso sí, fondos seleccionados de manera independiente, con bajos costes... pero esa es otra discusión.

    En resumen, no hay buenas o malas ideas, hay sobre todo malas o buenas maneras de ponerlas en práctica.

    Muchas gracias.

  14. #17

    Enrique Roca

    en respuesta a Jose María Pascual
    Ver mensaje de Jose María Pascual

    Mira la rentabilidad a largo plazo de la bolsa y veras que no es un casino,pues el que compra y mantiene buenas empresas gana como cualquier otro activo real,pues en bolsa cotizan empresas ,,,hay algo mas real que una empresa? y sus beneficios.

    Otro asunto es el corto plazo y comprar sin ton ni son,,,y además la bolsa es el unico activo liquido que existe y ahi los inmuebles en inversion directa tienen ese inconveniente

  15. #18

    Salvador Duque

    Veamos si somos capaces de no irnos a los extremos y entender el mensaje que nos traslada este hilo. Y si no es así aceptare la corrección de quien lo publicó.
    No se trata de no recomendar la inversión en inmuebles, sino de advertir a quienes no cuentan con experiencia y que pudieran dejarse llevar por este nuevo repunte del sector inmobiliario.
    Más que muchos, se han visto embargados o arruinados por haber creído que el sector inmobiliario era la gallina de los huevos de oro, hipotecando incluso lo que no tenían y debiendo mas de lo que valía el ladrillo cuando lo quiso vender.
    Esta tendencia vuelve a ser peligrosa y empieza a observarse cierta obsesión por adquirir ladrillo a quien desconoce el sector.
    ¿Es que no está claro? El sector inmobiliario es un sector especulativo en el que gana quien lo maneja correctamente.
    Durante la crisis, los que no saben pierden sus propiedades y los profesionales compran barato. Pasada la crisis se revalorizan los inmuebles y el que compró barato publicita y saca pecho ofreciendo de nuevo las bondades del ladrillo. Ahora vuelve a comprar caro el que no sabe y la historia vuelve a empezar.
    Ahora bien. Cuando un inversor cuenta con capital suficiente para adquirir inmuebles sin hipotecarse, sin depender de la gestión de terceros (crowdfunding) y cuenta con más de 10 años por delante, podrá invertir en lo que quiera (fondos, inmuebles, Unit Linked, etc...) y lo más normal es que tenga éxito, revalorizando su inversión.

    Este artículo va dirigido al inversor/ahorrador que parte de 0, o cuenta con 5.000 o 10.000€ y lo que busca es una inversión segura a largo plazo, por ejemplo para su jubilación, para pagar la gastos universitarios a sus hijos, cancelar una hipoteca, etc...
    En ese caso, no debe caer en las garras del sector inmobiliario y no debe HIPOTECAR sus proyectos de futuro en un solo sector que es tan variable como cualquier otro y que puede caer como ya lo ha hecho.
    Ese inversor o ahorrador tiene la opción de actuar prudentemente realizando aportaciones periódicas a largo plazo en productos que invierten en mercados diversificados globalmente, como hacen los fondos, los Unit Linked, PIAS, etc... y debe huir del “asesor” inmobiliario que en connivencia con el “asesor” bancario, pretenda colocarle un inmueble con su correspondiente hipoteca como si eso fuera una inversión.
    Ya son muchos que con salarios muy justos, vuelven a hipotecarse por encima de sus posibilidades con la idea de que están invirtiendo para el futuro.

    No confundamos las cosas y por favor, no digamos a la gente que diversificar es invertir en dos pisos. Ofende al sentido común.

  16. #19

    Enverto

    en respuesta a Jose María Pascual
    Ver mensaje de Jose María Pascual

    En la cuestión de fondo tienes razón, pero pasamos como de puntillas en algo que es fundamental, podemos llamarlo especialización o simplemente oficio, lo tenemos?
    Tanto en bolsa como en inmuebles es posible sacar elevadas rentabilidades pero es necesaria la premisa anterior

  17. #20

    Manolo058

    en respuesta a Jose María Pascual
    Ver mensaje de Jose María Pascual

    Hola José María, en que barrios de Valencia consideras que hay rentabilidad mayor del 10%?

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