Estimado/a Mosalma:
La Ley 28/1999 de Ordenación de la Edificación tiene un artículo que es el 17 y que establece de forma categórica las responsabilidades de los "agentes" que intervienen en el proceso de construcción. Dice:
"Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
1. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
2. Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.
8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa."
Especialmente relevantes son los artículos 1.1.3 el 4º y el 9º
Consejo: seguro de Responsabilidad Civil del Promotor, Todo Riesgo de Construcción y DECENAL (contratar este seguro es voluntario en autopromoción pero las responsabilidades y el deber de otorgar garantía persisten). Construir significa normalmente contraer una gran deuda que se confía poder reponer a lo largo de un periodo sumamente largo mediante hipoteca. Cualquier incidencia que afecte a la obra o a terceros puede implicar la imposibilidad de concluir la obra o bien la de perder todo el patrimonio constituido hasta la fecha y el futuro (art 1911 del Código Civil).
Por cierto, tres anotaciones adicionales:
- nada de sumas aseguradas de 60.000 a 150.000 €; el proceso constructivo es sumamente agresivo y cargado de riesgos muy severos. Recomiendo un mínimo de 300.000 y mejor 600.000 €
- si el promotor nombra un solo contratista es un promotor y solo tiene las responsabilidades legales del promotor. Pero si por quererse ahorrar unos euros tiene la estúpida idea de nombrar él a distintos profesionales para distintas fases de la obra (tú haces la excavación, este la estructura, Manuel la tabiquería, Paco los solados y Perez SA las instalaciones...) entonces se constituye en promotor-constructor y TODAS las responsabilidades del Contratista definidas en la Ley 38/1999 son enteramente suyas. El seguro de responsabilidad civil también se complicará, tanto en condiciones como en prima. No se lo recomiendo a ningún autopromotor ni promotor inversor (aficionado no experto en construcción).
- si las reformas suponen retirar instalaciones con uralita (bajantes, techados, depósitos,...), sintasol o aislantes de fibras de amianto entonces aparece una cuestión adicional: todos los trabajos deberán ser ejecutados por empresas inscritas en el registro RERA, con especial atención a las visitas de inspección de trabajo y los residuos deberán ser tratados conforme a normativa específica con envasado a pie de obra, marcado como material altamente contaminante y procesado en plantas autorizadas. No hacerlo significa incurrir en un delito contra la salud de los trabajadores, otro contra la salud pública y otro medioambiental. La broma puede salir por más de un millón de euros solo en multas y las responsabilidades civiles por riesgos de asbestos no las cubre ningún seguro.
Saludos,
