hola Elalcalde 68 veo que llevas unos 6 meses sin hacer ningun comentario de Privalore, ¿has tenido algun tipo de problema de cobros ect? sigue todo bien? es que me e leido casi todos tus post sobre este tema y me gustaria que siguieses posteando sobre privalore, y si has echo alguna inversion en ft inversion y si la has echo como te a ido, SALUDOS Y MUCHAS GRACIAS por aportar
le preguntaré, pero lo que no entiendo es como a gente que intenta aportar y dar sus puntos de vista, la queman y le quitan las ganas de seguir aportando.
habrá gente que le guste mas o gente que le guste menos, pero no e visto que él se haya metido ni insultado a nadie, a mí en particular me a servido de ayuda.
SALUDOS
A muchos nos ha servido de ayuda y es una pena que por gente que en vez de aportar simplemente espamea en multiples hilos, se hayan dejado de aportar valiosa informacion que ayuda mucho mas que unos simples links... una pena
¿Recomiendas algún post donde se cuenten los problemas de las plataformas españolas y las ventajas de esas extranjeras que comentas? Gracias por adelantado.
Y con ese comentario vendra el link magico... que casualidad!
Buenas tardes,
Llevo un tiempo interesado en invertir en alguna plataforma de Crowdfunding Inmobliario y después de muchas horas de lectura llegué a la conclusión de que la única que merece la pena en Privalore (básicamente, porque es la única que hace Crowdfunding Directo)…..pero, una vez me he centrado en ellos y he analizado las oportunidades que han comercializado, tengo casi las mismas o más dudas que con el resto de plataformas!!!!!!!!!.
He escrito hace días directamente en el foro de su web consultando algunas de estas dudas y de momento no he obtenido respuesta. Os dejo aquí algunas de las dudas y conclusiones que les he planteado a la vista de lo que hay publicado de su oportunidad “AYALA 117”, para ver si entre todos podemos poner en claro si merece la pena o no invertir en esta plataforma:
1. ¿PRECIO OBJETIVO ELEVADO?
- Según el escenario previsto, se contempla vender en 580.000 € (a razón de 6.516 €/m2), en base a que como argumentan en el apartado “RESUMEN” consideran que con la obra a realizar “posicionaremos nuestra propiedad en la parte alta del mercado como si fuese obra nueva pero manteniendo un precio final por debajo de ésta y también de la segunda mano reformada, tal y como constatan los testigos de venta (6.681€/m2)”……..pero ¿no sería un error compararse con ese precio de obra nueva en la zona?
Lo que es la vivienda en sí, estoy seguro que con la reforma que se está realizando no tendrá nada que envidiar a una de obra nueva en la zona, pero las zonas comunes (fachada, portal, escaleras) en una obra nueva están actualizadas y tienen unos acabados y calidades en consonancia con las viviendas….en cambio, en esta promoción de Ayala 117 (la visité la semana pasada), las zonas comunes son muy “austeras” por decirlo de algún modo. Por otro lado, las promociones de obra nueva que hay en el distrito y que se venden a esos 6.681 €/m2, cuentan con servicios comunes (piscina, gimnasio, sauna, etc) que suponen un valor añadido y que justifica ese precio por m2 y contra los que Ayala 117 solo podría competir vendiendo la vivienda en un precio por m2 ajustado a lo que se ofrece (¿en torno a los 5.800 €/m2?
2. PORCENTAJE DE INVERSIÓN PRIVALORE SÓLO DEL 24%
- En vuestra web PRIVALORE.es, se expone en varios apartados que “siempre nos mantenemos como el mayor inversor en cada proyecto. De momento, somos los únicos que lo hacemos”, pero la realidad es que por ejemplo en este y otros proyectos (General Díaz Porlier, por ejemplo), el Capital invertido por PRIVALORE después del Crowdfunding es de sólo una cuarta parte del total (24% exactamente)….parece que así figura en el apartado “CUENTAS” de estas 2 oportunidades (¿?)
3. PORCENTAJE COMISIÓN ORDINARIA DEL 50%, PARTICIPANDO PRIVALORE SÓLO EN UN 24% DEL CAPITAL DE INVERSIÓN
- En línea con lo anterior, si el porcentaje de inversión de PRIVALORE en cada proyecto es del 24%, ¿la Comisión Ordinaria sería también del 24% del Resultado del proyecto?... en el apartado “CUENTAS” está calculada al 50% ¿es eso correcto?. Es decir, si los inversores obtenidos a través del Crowdfunding aportan un 76% del capital necesario, ¿no debieran participar en los resultados del proyecto en el mismo Porcentaje?
4. TOTAL COMISIONES COBRADAS POR PRIVALORE (80.275 € CON UNA APORTACIÓN DE 126.000 € = RESULTADO DE EXPLOTACIÓN DIRECTA DEL 64%!!!)
- A parte de la Comisión Ordinaria, entiendo que por lo que se refleja en el apartado “CUENTAS”, PRIVALORE percibe otros 23.461 € en concepto de Gestión (un 5,5 % del valor de tasación Hipotecaria de la vivienda) y a su vez, otros 24.525 de Prefinanciación, que según consta en la estipulación Séptima del Contrato tipo que firmaría con PRIVALORE (el que hay publicado en el apartado DOCUMENTACIÓN) tiene como objeto “compensar el riesgo asumido por dicho Fondo PRIVALORE que ha invertido con carácter previo al Periodo de Captación de Fondos)”.
- En resumen, que el total de las comisiones cobradas por PRIVALORE sería de 32.289 € (Ordinaria) + 23.461 € (Gestión) + 24.525 € (Prefinanciación), es decir, un total de 80.275 €,, lo que supone un Resultado de Explotación Directa del 63,7% (80.275 € / 126.000 € invertidos)…..¿10 veces superior a la Rentabilidad Neta ofrecida al Inversor????
5. IMPUESTOS TRANSMISIÓN
- Reflejan un importe de 11.250 € lo que supone un 3% sobre el importe de venta de la vivienda. El tipo reducido del I.T.P. de la Comunidad de Madrid es del 2% (Decreto Legislativo 1/2010, art. 30)…¿a que se corresponden ese desbarre de 3.750 €?
6. GASTOS DE ESCRITURA
- Por mi actividad, compro, reformo y vendo una media de 6 inmuebles al año en Madrid Capital), los costes de Notaría no debieran de superar los 600 € y los de Registro los 400 €, ambos establecidos por aranceles oficiales fáciles de consultar. Si añadimos 120 € de los costes de una Gestoría (que quizás no sería necesaria), en total tendríamos un coste de 1.120 € contra 3.070 € ¿es un error de publicación de la Oportunidad?…hay una desviación del 200%!!!!!
7. GASTOS CONSTRUCCIÓN
- Como explicaba en el punto anterior, por mi experiencia profesional, una obra con los acabados y calidades de las promovidas por PRIVALORE tendría un coste de ejecución de unos 450 €/m2 (“escenario alcista”). Ese coste sería contratando y ejecutando la obra “oficio a oficio” con la supervisión de un técnico, que tendría un coste para este tipo de obra de unos 5.000 € (igualmente, siendo generoso). En total tendríamos, 450 €/m2 x 89 metros = 40.050 €, más aparte los 5.000 € del técnico, es decir, en total, 45.000 €, contra los 62.385 € que figuran en la “CUENTA” de la oportunidad. Si comparamos ambas cifras, hay un 38% de desviación ¿cómo ejecuta PRIVALORE las obras? ¿Contrata una empresa constructora que se encarga de toda la obra pagando ese SOBRECOSTE del 38%?
8. OTROS GASTOS
- ¿A que se corresponden los 5.605 € en concepto de Impuestos y Tasas? Las tasas relacionadas con la Licencia de obra (Acto Comunicado) serían de aproximadamente 1.500 €….y las de los Permisos de Contenedores a razón de 3,86 € / día…considerando 60 días de obra serían 231,60 €; además, ya se incluyen otros 1.298 € en concepto de “Licencias y Permisos”
- ¿El concepto “Arquitectos” por importe de 2.290 € se podría aclarar?
Sin más, quedo a la espera de sus comentarios.
Muchas gracias por adelantado.
Un saludo.
Conseguiste respuestas a tus preguntas?
Solo puedo ayudarte con la segunda ya que recordaba haber leido que reducirian su participacion en las oportunidades segun ellos para: "dejar mas espacio a los inversores". Puedes leerlo aqui: https://www.privalore.es/privalore-aun-mas-privalore/
El resto de tus preguntas son interesantes y seria bueno saber la respuesta de si hay alguna justificación válida o si son estimaciones irreales que benefician a privalore al final.
Saludos
Me han dado respuesta desde PRIVALORE (podéis leerla en el FORO de su oportunidad de AYALA 117) y casi tengo aún más dudas que antes!!!!!. Les he contestado y consultado estas nuevas dudas:
Inicialmente tenía clarísimo invertir con ellos, pero conforme profundizo y analizo más el tema, creo que originalmente las oportunidades tenían objetivos más reales y costes más ajustados, pero en las últimas oportunidades creo que se les está yendo de las manos….objetivos altísimos y costes disparados, que no sé cómo van a acabar!!!!!!!!!.
El hecho de que los costes estén disparados, implica un riego elevadísimo puesto que elevan la cifra objetivo haciendo mucho más difícil la venta y en el escenario actual, una vez el mercado se ha estabilizado después de 2 años de importantes subidas, el beneficio que se obtiene de la venta en estas operaciones, ya no proviene en tanta medida sólo de la revalorización de la vivienda, como lo ha hecho en estos 2 últimos años, sino que interviene en gran medida la optimización de los costes de la obra….y esa optimización de los costes de obra es imposible de llevar a cabo contratando la obra completa a una Constructora (ellos no son constructora!!!) y contratando a su vez Arquitectos para la parte de Proyecto, Licencias de Obra, Dirección Facultativa, etc (tampoco disponen de personal técnico en plantilla…o si disponen de ellos, no los utilizan para estas funciones porque según las cuentas de la Oportunidad lo subcontratan)
Por otro lado, si analizamos sus Comisiones como GESTORES del Proyecto para esta oportunidad, ingresan 80.275 €, desglosados en concepto de Comisión Ordinaria (32.289 €) + 23.461 € (Comisión Gestión) + 24.525 € (Comisión Prefinanciación), lo que supone una Comisión total del 14% sobre el precio de venta de la vivienda, lo cual me parece elevado.
A parte obtienen otros 7.686 € como INVERSORES, a razón del 24% que mantienen de Capital……por lo tanto, invierten 126.000 y obtienen un beneficio de 87.961 €….es decir un Resultado de Explotación Directa del 70%!!!!
Si me decidiera a participar como inversor, me daría igual su beneficio mientras cumplan con entregarme el mío….pero un resultado de explotación así es más propio de los tiempos de la Burbuja Inmobiliaria……y ya sabemos cómo terminan las Burbujas, perdemos todos!!!!
Otra cosa que me crea dudas es que hasta hace relativamente poco, se mantenían como inversor con el 65% de su coste (así lo reflejan por ejemplo en la hoja previa que acompaña al modelo de contrato que te descargas en su web) y ahora sólo mantienen el 24% (¿porqué ahora su compromiso es menor????)….en teoría, porque dejan más espacio al inversor, pero la realidad yo creo es que eso les permite liberar capital para acometer nuevas oportunidades….eso sí, aunque su participación sea sólo del 24%, si se quedan con el 50% del resultado del Proyecto (la llamada Comisión Ordinaria)
Por último, me queda la duda de si finalizada la inversión rinden cuentas ante los inversores. Es decir, ¿detallan y justifican mediante facturas y/o justificantes bancarios cada uno de los gastos?
(en el contrato modelo habla simplemente de “calcular el resultado del proyecto”)
Me pregunto esto, porque además de los sobrecostes detectados referentes a la obra (que entiendo que se deben a una estrategia de gestión y no a beneficios encubiertos???????), hay otros gastos como por ejemplo el ITP que es de un 2% y no de un 3% (ahí ya hay 3.750 € de coste estimado que no es real) o la Plusvalía Municipal, que en un escenario normal (venta antes de 12 meses) sería de 0 € (otros 5.000 € de “clavo”) que entiendo deben de justificar al Inversor.
En fin, creo que en sus origines invertir en las oportunidades de PRIVALORE ha sido interesante, pero quizás desde este 2018 soy bastante escéptico a lo que pueda ocurrir…..lo mismo pasó con HOUSERS, que inicialmente empezaron haciendo bien las cosas, pero en cuanto crecieron se torcieron bastante.