duda en obtener la rentabilidad de inversion

Gracias por adelantado, me gustaria que alguien me sacase de dudas, vamos a suponer dos opciones en adquisicion de vivienda para destinarla al alquiler:

1ª compra de vivienda por 60.000€ + 5000€ de gastos (pagada en mano)
rendimiento NETO obtenido por alquiler 2000€ anual.

rentabilidad=2000€/65000=3,07%

Espero que los calculos sean correctos.

2ª compra de vivienda por 60.000€ + 5000€ de gastos (hipotecados los 65.000€ con letra de 300€; 3600€ anual)
rendimiento neto obtenido por alquiler 2000€ anual

rentabilidad=2000€/3600=55,55€

Aqui es donde me surge la duda, tendria que considerar la inversion total de 65.000€ o lo que en realidad invierto en ese año, puesto que no desembolso el total de la inversion.