Gastos que se generan en la venta y compra de una casa.

Queridos compañeros del foro, en primer lugar pedir disculpas por mi ignorancia en el tema, pero es que estoy en gestiones de realizar la venta de mi piso y ¡¡¡ estoy de números!!!, que un día salen y otro…
Necesito saber todos los gastos que se generan en la venta y compra de una casa.

1º- Vendo mi piso por 180.000 €, que en su día, compré por 102.172,06 € y que tiene pendiente una hipoteca de 57.000€ (lo que me generará un beneficio de 123.000€)
2º- Los 180.000 €, los voy a invertir en la compra de una casa que me cuesta 305.000€, así que tendré que añadir 125.000€ + una cantidad X para reformarla
3ª- Hemos calculado que necesitaremos unos 230.000€ para hacer toda la operación:

Pago de la casa 125.000,00€ + 180.000€ (escrituramos por 305.000 €)
10% Gastos compraventa 30.500,00€ (de 305.000 €)
Liquidar la hipoteca pdte del piso 57.000,00€
Plusvalía del piso 452,13€

Total 213.000,00€ aprox.

Y nos quedan 17.000€ para la reforma.

Pero resulta que nos hemos enterado de que Hacienda dice que la hipoteca debe ser del valor de compra menos el beneficio del piso. Es decir 335.500€ - 123.000€ = 212.500€.

1. Si nosotros pedimos 230.000€ hay algún tipo de penalización o impuesto ¿que debamos pagar?,¿Hay que justificar que la diferencia de dinero es para realizar una reforma?
2. Hay algún gasto más que no hemos tenido en cuenta???!!!!
3. Los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos ¿están ya incluidos en los gastos de compraventa?. ¿Si no es así como se calculan?
Bueno, creo que eso es todo por el momento.....

Muchas gracias por vuestro tiempo y paciencia, un saludo.