España
Quien me ayuda en el supuesto de una permuta de piso por casa, en lo que se refiere a tramites, tributos, fiscalidad y demas. Se puede acordar rebajar los valores de compra, para la disminución de costes fiscales, ando perdido.
Supuesto:
-piso A, valor 150.000€, queda por pagar una hipoteca de 48.000€
-casa B, valor 265.000€, queda por pagar una hipoteca de 165.000€
Muchas gracia de antemano.
El tratamiento fiscal biene determinado en el punto h)del Art 37 de la Ley , que transcribo:
h) De la permuta de bienes o derechos, incluido el canje de valores, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes:
– El valor de mercado del bien o derecho entregado.
– El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio.
Siendo vivienda habitual , se podra aplicar las normas de Reinversion para este tipo de viviendas , el efecto es como una venta y una compra , para ambos titulares de las viviendas.
Saludos
Muchas gracias por la respuesta Lunatico, pero me lo puedes explicar en cantidades?
A parte de esto, tengo entendido que hay que declarar la venta en la renta del mismo año y pagar la plusvalua, me dejo alguna cosa mas?
Tratare de explicarme de forma que se entienda:
Esto es suponiendo que ambas viviendas sean las viviendas habituales y que seguirán siéndolo cuando se intercambien y que estas cifras son solo referencia.
Primero como propietario del Piso-A que vende esta vivienda y adquiere la Casa-B.
Tendrá que declarar la venta y la plusvalía generada en esta venta , por diferencia entre el valor de adquisición inicial (Ejemplo- 90.000 euros) y el valor de venta de 150.000 euros, por tanto una plusvalía de 60.000 euros.
Como se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda por valor de 265.000 euros , esta plusvalía , estará exenta en su totalidad, si se reinvierte la totalidad del NETO que se obtiene con esta venta. El NETO de esta venta, es el valor de venta ( 150.000 euros) menos el valor del Capital pendiente (48.000 euros) de amortización de la hipoteca, por tanto debe reinvertir 102.000 euros en la nueva vivienda.
Tenemos ahora que de los 265.000 euros del valor de adquisición , se destinan a su compra 102.000 euros del NETO de la venta , quedara por tanto una hipoteca de 163.000 euros , si el comprador se subroga a la hipoteca del vendedor que tiene un saldo pendiente de 165.000 euros , deberá recibir del vendedor una compensación de 2.000 euros.
Fiscalmente queda exento de plusvalía y a la hora de deducirse por las cuotas de la hipoteca subrogada , tendrá que aplicarle el siguiente coeficiente :
163.000/165.000= 0,9879 , porque el 98,79% de la hipoteca se destina a la adquisición de la vivienda ( 163.000 euros) y el 1,21% corresponde a los 2.000 euros que se cobran.
Segundo como propietario de la Casa-B que vende esta casa y adquiere el Piso-A
Tendrá que declarar la venta y la plusvalía generada en esta venta , por diferencia entre el valor de adquisición inicial (Ejemplo- 190.000 euros) y el valor de venta de 265.000 euros, por tanto una plusvalía de 75.000 euros.
Como se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda por valor de 150.000 euros , esta plusvalía , estará exenta en su totalidad, si se reinvierte la totalidad del NETO que se obtiene con esta venta. El NETO de esta venta, es el valor de venta ( 265.000 euros) menos el valor del Capital pendiente (165.000 euros) de amortización de la hipoteca, por tanto debe reinvertir 100.000 euros en la nueva vivienda.
Tenemos ahora que de los 150.000 euros del valor de adquisición , se destinan a su compra 100.000 euros del NETO de la venta , quedara por tanto pendiente de pago 50.000 euros. Compuesto de una hipoteca de 48.000 euros , si el comprador se subroga a la hipoteca del vendedor que tiene este saldo pendiente , además deberá pagar al vendedor una compensación de 2.000 euros.
Fiscalmente queda exento de plusvalía y podrá deducirse por las cuotas de la hipoteca subrogada , y en el ejercicio de la operación deducirse de los 2.000 euros que tiene que pagar al vendedor.
Toda estas operaciones con los valores reales se declaran en el PADRE , en la Pág. 9 (IV) y en las Casilla 361 y siguientes , el programa calcula todos los datos a consignar en el resto de casillas , y de las de la Pág. 10(II) de reinversión.
Saludos .
MUCHAS GRACIAS Lunatico, ya solo falta,que se me escapa, los valores de los impuestos de patrimonio, el IVA, y ADJ, no?, ya no me queda nada suelto por ahi.
Unas dudas, ¿no se paga una plusvalua al ayuntamiento en la venta del piso?, en las subrugaciones se paga alguna prima, no?
Esto ya es cuestion de los tramites con la Notaria , donde te informaran de los costes que te puedan representar, esta permuta .Estos gastos son un mayor valor de adquisicion.
La Plusvalia Municipal del Suelo es acosta del vendedor.Este gasto es menor valor de venta.
Saludos
Creo, además de lo que te ha comentado Lunatico, que deberías tener presente si la permuta (compra-venta) es entre particulares, que la operación está sujeta al Impuesto Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas y generalmente es del 7% del valor de la venta y el obligado al pago es el comprador.
Saludos.