Reinversión en vivienda habitual

Buenos dias.
Tengo una duda y quisiera que alguien que sepa me la pueda aclarar.
Mi mujer y yo viviamos en un apartamento (vivienda A) y hace dos años nos empadronamos en otra vivienda también de nuestra propiedad (vivienda B), de tal forma que el día 4 de enero de 2011 habrán pasado los 3 años preceptivos para que se considere vivienda habitual.
Esta vivienda B teniamos pensado venderla y reinvertir su importe en la compra de otra (vivienda C) ,y para que exista exención del beneficio obtenido por la venta ,teniamos pensado hacerlo después de esa fecha de 4 de enero de 2011( cumplirán 3 años viviendo en ella).
La duda surge al enterarnos de que las viviendas compradas apartir del 1 de enero de 2011 no podrán beneficiarse de la desgravación por compra de vivienda habitual si se gana más de 24000 euros al año , que es nuestro caso, y por tanto sería una considerable perdida de dinero durante toda la vida del nuevo prestamo.
Mi pregunta: Podría comprar la nueva vivienda C antes de que acabe el año 2010 (beneficiandome así de la desgravación fiscal por compra) y empleando un credito puente esperar a la venta de la vivienda B a una fecha posterior a los 3 años de empadronamiento, para así tener también la exención del beneficio por reinversión, aunque la compra la haya efectuado antes.
Entiendo que de esta forma no podré desgravarme nada en el 2010 porque la nueva vivienda c no es habitual todavía , pero sí en el 2011 cuando se haga el cambio de domicilio.
Muchas gracias y un cordial saludo.
Manuel Hermoso

Para poder acogerse a la exención de la ganancia obtenida en la venta de la vivienda habitual, el primer requisito de todos es que la vivienda transmitida efectivamente sea la habitual. Dices que estáis empadronados en la vivienda B, que es la que vais a transmitir, pero el empadronamiento por si solo no demuestra que esa vivienda fuese la habitual... En todo caso voy a seguir contestando suponiendo que esa vivienda efectivamente ha sido la habitual.

En segundo lugar, el tema de la deducción para viviendas adquiridas desde el 01.01.2011 ha sido planteado en el anteproyecto de ley de economía sostenible, que en estos momentos sigue siendo eso, un anteproyecto. Todavía pueden ocurrir muchas cosas, incluso que no llegue a aprobarse nada... pero siguiendo en el terreno de las suposiciones, supongamos que se aprueba esa modificación.

Lo que nos dice la Ley es que la ganancia realizada en la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta si en un plazo de dos años desde la venta destinamos el neto de la venta (precio de venta menos hipoteca pendiente de amortizar) lo destinamos a la adquisición de una nueva vivienda habitual. En el supuesto de destinar el 100% de ese neto de la venta a la adquisición de la nueva, quedará exenta la totalidad de la ganancia, en otros casos, en el mismo porcentaje del neto que destinemos a la compra, quedará exenta la ganancia.

Pero la Ley sigue diciendo (más concretamente el último párrafo artículo 41.2 del Reglamento), y esto es lo que interesa a tu caso, que nos sirve una vivienda que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de la vieja vivienda. Lógicamente, en este caso, esa vivienda debe de haberse adquirido mediante un préstamo o crédito y en el momento de venta de la vieja vivienda el neto obtenido se destina a amortizar ese préstamo o crédito, o parte de él.

Por tanto, sí puedes comprar esa vivienda C antes de finalizar el año 2010, seguir residiendo de forma habitual en la vivienda B y transmitir ésta una vez hayas consolidado el período de tres años. Hasta el momento el requisito previsto para mantener el régimen actual de deducción es que la vivienda habitual esté adquirida hasta el 31.12.2010... pero insisto una vez más, es un anteproyecto... sin ánimo de dar ideas, podría ocurrir, por ejemplo, que aprobasen la Ley modificando algunos requisitos, y que por ejemplo nos digan que la vivienda debe de ser ya la habitual antes del 31.12.2010...

Por último, cuando uno cambia de vivienda habitual, el empezar a deducir por la nueva puede que no sea de forma inmediata, y es que en estos supuestos por la nueva vivienda no se puede empezar a deducir hasta que no se haya invertido en su adquisición las cantidades que sirvieron de base de deducción por las antiguas viviendas habituales más las ganancias exentas por reinversión.

Saludos.

Muchas gracias por tu contestación, pero me asalta otra duda.
Este piso B en el que vivimos en la actualidad y que pretendemos vender, está soloa mi nombre (lo compré antes de conocer a mi mujer).
Cuando se venda , por ejemplo por 150.000 € (150.000-gastos en la compra y
actualización=50.000 euros de beneficio y el 18% para hacienda si no reinvirtiera,que son 9000 €), parte de ellos ,concretamente 20.000 euros,irán destinados a la amortizacíón del prestamo de la vivienda A , y el resto 130.000 a la compra de la nueva vivienda C que quisiera que estuviera a nombre de los dos.
Suponiendo que la nueva vivienda cueste 240.000 €,¿Quiere decir esto que como en la nueva solo reinvertiré 130.000 y además sería a nombre de los dos , es como si solo hubiera reinvertido 130.000:2=65.000 , que es el 43,3% de los 150.000 y por tanto tendría que pagar a hacienda el 56,7% de 9000 € =5103 €.?
No sé si tengo los conceptos totalmente claros y te agradecería enormemente que me los pudiera aclarar.
Saludos.

Para dar una respuesta más concreta es necesario conocer el régimen económico del matrimonio, no obstante, intento aclarar en algo el "follón".

Aunque esa vivienda B la comprases antes del matrimonio, si siendo ya la vivienda habitual de la familia la habéis continuado pagando, y esto lo habéis hecho con caudales gananciales, esa vivienda es en parte privativa (la pagada con caudales privativos) y en parte ganancial. De momento, para poder seguir contestando voy a suponer que es totalmente privativa tuya.

Pero antes de seguir hay que corregirte un error. Desde el 01.01.2010 el tipo aplicable a la base del ahorro no es el 18%. Es el 19% para los primeros 6.000 euros y el 21% para los excesos sobre esta cuantía. Es decir, para una ganancia de 50.000 euros, si no puede compensarse con pérdidas ni con el mínimo personal o familiar, ni con ninguna reducción, corresponden 10.380 euros (0,19 x 6.000 + 0,21 x 44.000), no 9.000 euros.

Entiendo que la solución más económica, desde el punto de vista fiscal, es que esa nueva vivienda no la compréis a partes iguales. Tú reinviertes los 130.000 euros, por tanto te corresponde de la nueva vivienda el 54,17% (130.000 / 240.000). El resto de esa vivienda lo comprais en proindiviso tú y tu mujer, o la sociedad de gananciales si es el caso. De esta forma, al reinvertir un 86,67% (130.000 / 150.000) tendrás sujeta el 13,33% de la ganancia, es decir, 6.666,67 euros, que en este caso tributan 1.280 euros (0,19 x 6.000 + 0,21 x 666,67).

Saludos.

Nos casamos en Mallorca, y aquí por defecto es en separación de bienes y además para entonces la vivienda ya estaba prácticamente pagada.
No entiendo muy bien la posible compensación de perdidas con el mínimo personal o familiar (tenemos dos hijas , la declaración la hacemos conjunta y mi mujer a penas tiene ingresos).
Entiendo que según comentas la nueva vivienda habría que escriturarla con el
54,17+22,9=77.08% a mi nombre y un 22,9% anombre de mi mujer.
Muchisimas gracias por darme luz en este asunto.
Saludos.

En lo de escriturarla en esos porcentajes es correcto. En cuanto a lo de compensar mínimos familiares, cuando el mínimo personal y familiar es de importe superior a la base liquidable general, el exceso compensa la base del ahorro. En estos casos, el consejo es utilizar el programa PADRE, que hace los cálculos correctamente.

Saludos.

Muchisimas Gracias por toda la información y dudas aclaradas.
Realmente las respuestas han sido completas y rigurosas ,me serán de gran ayuda dentro de poco; se nota que que eres un maestro de estos temas.
Saludos.

Gracias también a ti, y en general a todos. Pero sigo insistiendo, esto es un foro, más o menos anónimo, y yo no soy maestro de esto, ni me dedico profesionalmente al tema de la asesoría, ni nada por el estilo... Todo lo que se vierte aquí puede ser orientativo, pero es más que recomendable corroborarlo... sobre todo si la respuesta es mía.

Saludos.