Venta piso de madre a hija - Abogados

Me gustaría saber cuál es el valor mínimo para la venta de un piso de padres a hijos.
En valor de referencia de Hacienda es de 127000 euros y vendo por 160.000 siendo el valor de venta por la zona de 240.000.
Hacienda toma como referencia el valor de referencia del catastro?(127000)

Antes de nada, te comento por si fuese de tu interés que los mayores de 65 años pueden donar la vivienda a sus hijos sin coste fiscal.
Respecto a tu consulta, parel ITP (Impuesto de Transmisión Patrimonial)   que pagas tú como comprador, Hacienda toma como referencia el valor de referencia del Catastro que en este caso es de 127.000 €, ese es el mínimo fiscal, pero si el precio que realmente pagas y declaras es 160.000€, como es superior, la base del ITP será 160.000.
Si tu madre realmente te vende el inmueble por 160.000 €, y tú pagas esos 160.000 € y existe una compraventa real, no basta simplemente con que alguien diga que el inmueble "vale 240.000 €" ó “por la zona se venden pisos a 240.000 €”. Tendría que existir una base para determinar que ese inmueble concreto, con sus características concretas, tenía un valor normal de mercado de 240.000€.

El valor de referencia de 127.000 sólo manda en el ITP que paga la compradora (y en Sucesiones, Donaciones y Patrimonio, que es donde lo metió la Ley 11/2021). En la renta de la madre, que es quien tributa por la ganancia de la venta, no pinta nada.

En el IRPF manda el artículo 35.2 de la Ley 35/2006: el valor de venta es el precio real, «siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste». O sea, que el suelo en la renta no son los 127.000 del Catastro, sino el valor de mercado. Si Hacienda comprobase la operación y pudiera sostener que ese piso vale 240.000, calcularía la ganancia como si se hubiera vendido por 240.000, aunque se cobraran 160.000. Como te dicen arriba, tendría que justificar ese valor para ese piso en concreto, no con la media de la zona. Pero el riesgo existe, y cae del lado de quien vende, no de quien compra.

Hay un caso en el que todo esto da igual: si el piso es la vivienda habitual de la madre y tiene más de 65 años, la ganancia está exenta (art. 33.4.b de la misma ley), se calcule por 160.000 o por 240.000. Si no lo es, merece la pena echar la cuenta con el precio de compra antes de firmar, porque entre una cifra y otra puede haber 80.000 euros más de ganancia en la base del ahorro.

Ya te han contestado pero bueno, aunque sea reiterativo te contesto yo también :).

A tu pregunta concreta "¿cual es el valor mínimo para la venta...? es el VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL. Ojo!, no confundir con el Valor Catastral. Dicho valor de referencia catastral ya se calcula teniendo en cuenta los "precios aprox. de mercado" y por tanto ese es el mínimo. Por supuesto el valor a efectos de ITP es el valor escriturado de compraventa, si es mayor.

Aunque no es eso lo que has preguntado, te pongo 2 ejemplos. Tú puedes vender tu casa por el valor que te de la gana, la cosa es:

Si una casa tiene un VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL de 100.000 euros y se vende por 80.000 euros, en la escritura se estipulará que el precio de venta son 80.000 euros pero a efectos IMPOSITIVOS el valor se tomará el de Referencia Catastra, que son 100.000 euros.

Si la misma casa se vende por 120.000 euros pues lógicamente como es mayor que el valor de referencia catastral pues esos 120.000 son los que son a todos los efectos.

" el artículo 35.2 de la Ley 35/2006: el valor de venta es el precio real, «siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste». O sea, que el suelo en la renta no son los 127.000 del Catastro, sino el valor de mercado. "

Eso no es del todo correcto, precisamente el "valor de mercado" es el que se establece en el Valor de REFERENCIA Catastral. Como decía arriba, no hay que confundir ese valor con el "Valor Catastral, (sin "referencia").

Amortizado, en el ITP estamos de acuerdo: ahí manda el valor de referencia, o el precio escriturado si es mayor.

En el IRPF de la madre es otra historia. La Ley 11/2021 llevó el valor de referencia al ITP, a Sucesiones y Donaciones y a Patrimonio, pero no tocó la Ley del IRPF: su artículo 35.2 sigue hablando del «normal de mercado» sin remitir a ese valor. Y Hacienda lo ha dicho por escrito en la consulta vinculante V1601-22: para la ganancia patrimonial se parte del importe real, con independencia de la base que proceda en el ITP.

Vamos, que vender a 160.000 con un valor de referencia de 127.000 deja tranquila a la hija con su ITP, pero no blinda a la madre en su Renta. Eso sí: si el piso es su vivienda habitual y ella tiene más de 65 años, todo esto le da igual, porque la ganancia está exenta.

Si si, me estaba refiriendo a ITP. 

En cuanto a IRPF, no obstante, y salvando como bien dices el tema de la madre +65 (siempre que fuera su vivienda habitual), aunque norma y consulta vinculante hacen referencia a ese "valor de mercado" y de hecho afina diciendo que el valor de referencia catastral no supone ese valor de mercado (cosa por otra parte incongruente ya que ese valor, relativamente también nuevo en normativa, precisamente venía con ese objetivo).. decía, que me he "reliao". Que en la práctica es el valor que es, de venta, el escriturado (salvo que sea menor al valor de referencia catastral) ya que ni la Agencia Tributaria tiene una tabla de precios de mercado (máxime en un contexto tan volátil). Además, en la consulta vinculante se habla de la "ganancia O PÉRDIDA" patrimonial, así como de "COMPRAventa", no solo venta, con lo que, de ser estricto, estaría afectando incluso a reclamaciones por no valorar efectivamente el precio no ya de transmisión, sino el de adquisición (si nos remitimos a la literalidad de la respuesta vinculante). De cara a IRPF, en casos de venta de vivienda por precio inferior al Valor de Referencia Catastral, para IRPF como valor de transmisión se ha usado dicho Valor de Referencia Catastral. Caso Real.

De hecho dicho Valor de Referencia Catastral se introdujo en 2022 precisamente para clarificar qué se entendía por "valor de mercado" en la ley 11/2021 (aunque la consulta vinculante, de mediados del 2022 como hemos dicho introduzca cierta ambigüedad)

De cualquier forma, la persona que planteó la consulta, parece que se ha diluido.
Asi que gracias a ambos por ilustrarnos a los demás.

Muchísimas gracias por ayudarme. Me dejas tranquila para hacer la operación. 
Un saludo 

He estado en un notario y me dice q pagaré los impuestos por el valor de venta real, ya q supero los 127.000 de referencia q marca Hacienda.
No se toma el valor del piso por lo q se están vendiendo por la zona. Para eso está el marcado por Hacienda.

De hecho Hacienda no se mete en los pisos para ver si están reformados y valen más o no.
Para eso está el valor de referencia 

Para cerrar la operación sin sorpresas, yo separaría los tres costes antes de firmar, porque no los paga la misma persona ni se calculan igual: el IRPF de quien vende, sobre la ganancia entre el precio de compra y el de venta; el ITP de quien compra, que se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia; y la plusvalía municipal, que depende del ayuntamiento.

Además, revisaría tres cosas prácticas: que el pago quede por transferencia bancaria y con justificante, nada en efectivo ni acuerdos verbales sobre parte del precio; que no queden deudas de comunidad, IBI o hipoteca sin resolver; y que el contrato deje claro quién asume notaría, registro y cada impuesto.

Si el piso fue vivienda habitual y la vendedora tiene más de 65 años, conviene preguntar en notaría si aplica alguna exención, porque eso cambia mucho el cálculo final. Con esos números por escrito antes de firmar, la decisión deja de ser una duda y se convierte en una cuenta clara.