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Finanzas personales para Vivir Bien

¿Es la vivienda una buena inversión? Precio Vs Valor

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Tiempo de lectura: 7 min.

A ver chicos. Este artículo va de por qué las casas son una MALA INVERSION. MALA MALA MALA. Muchos ahora mismo estaréis sonriendo y pensando que esto es absurdo. Al fin y al cabo, ¿Quien no tiene conoce a una abuelita que mantiene a toda su familia con los alquileres? ¿O a un "empresario" que se ha hecho millonario comprando casas?

En un principio, la vivienda puede hacerte ganar mucho dinero… pero a las mismas condiciones que cualquier otra inversión. Si compras a un buen precio y vendes más caro… ganas pasta.

El problema que la mayor parte de la gente con la inversión inmobiliaria sin embargo es que NO TIENEN NI IDEA DE DONDE SE METEN.

 

La casa donde vives NUNCA es una inversión

 

El primer factor que la gente no suele tener en cuenta a la hora de medir sus beneficios ocurre a los que venden su vivienda habitual. Os voy a contar un secreto increíble: TU VIVIENDA HABITUAL NO PUEDE SER UNA INVERSIÓN. NUNCA. JAMÁS.

¿Por qué? Si lo pensásemos la respuesta sería obvia… Al fin y al cabo, todos necesitamos vivir en algún sitio, sea comprando o alquilando.

Así que, cuando vendemos nuestra casa habitual… ¿Que hacemos con ese dinero? ¡Comprar otra casa!

El tema es que, las apreciaciones de precio de la vivienda no ocurren de forma aislada, sino que van de la mano del mercado en general. Así que, salvo que hayamos decidido irnos a un barrio peor o a una casa más pequeña, si tu casa actual se ha apreciado un 50%, la casa que vayas a comprar también lo habrá hecho. ¿En total? Te quedas igual.

 

 

¿Que dices? ¡Yo he hecho un montón de pasta vendiendo mi casa!

A esta afirmación yo siempre me pregunto… ¿Cómo valoran exactamente su beneficio? Y me pregunto esto porque, después de muchos años me he dado cuenta de que la gente NO SABE NI LO QUE GANAN.

Veamos lo que haríamos con acciones. Cuando calculas lo que has ganado con las acciones utilizas la siguiente ecuación:

               (Precio Venta - Precio Compra)*Nº de acciones - GASTOS

Sin embargo, para calcular el beneficio de la vivienda mucha gente hace simplemente:

"Precio Venta - Precio Compra"

¿Y los malditos gastos que? ¿Es que no cuentan? Cuando calculas el beneficio de una venta inmobiliaria debes tener en cuenta todos los impuestos que has pagado, todos los gastos que has tenido, todas las reformas, todos los gastos de comunidad, los gastos de compraventa… y sobre todo, los intereses de la hipoteca que has pagado.

Esto a mi me parece obvio pero cuando lo mencionó la gente me mira raro y me dice "Pero esos son los costes de VIVIR"… ya bueno. Y una acción también tiene costes por mantenerlas y por venderlas… y aun así los metemos.

Aquí os pongo un ejemplo claro de los gastos que produce una casa a lo largo de 30 años (está en inglés pero creo que queda claro):

Esto quiere decir que, si vendes la casa por menos de 1.073.000$, habrás perdido dinero. Sencillo, ¿no?

 

¿Significa esto que no se puede hacer dinero con la inversión inmobiliaria? No digo eso. Siempre que no sea tu vivienda habitual, puedes ganar dinero, generalmente, en cuatro circunstancias:

  • Cuando pagas al contado, es mucho mucho más fácil ganar dinero ya que no tienes que que pagar ningún interés,
  • Cuando hay una burbuja (pero solo si tienes suerte),
  • Cuando compras a precio descontado (normalmente ocurre cuando se echa a una familia de una casa, vamos, cuando hay tragedias)
  • O cuando hay un cambio regulatorio o una ampliación de la demanda enorme que la oferta no pueda absorber (en españa aumentó la demanda… pero también muchísimo la oferta. ¿¿¿Como es posible que con pisos vacíos las casas siguieran subiendo??? Eso es lo que indicaba que se trataba de una burbuja)

 

Pero los precios de las casas, a largo plazo, siempre suben

Mucha gente creía que el valor de las casas no PODÍAN caer. Ahora esto se ha demostrado incierto (si hubiesen mirado los principios de los 90 también, pero claro, los humanos no nos caracterizamos por nuestra memoria de elefante), y las personas han cambiado su cantinela para decir "Las casas siempre aumentan su valor en el largo plazo". Y se quedan tan panchos, decidiendo que algún día, su casa volverá a valer una fortuna.

Pero esto es falso. El precio es lo que pagas y el valor es lo que obtienes. Y el problema con la vivienda es que su valor es constante. Una casa no se mueve, sólamente te da cobijo a cambio de que pagues impuestos, mantenimiento y otros gastos.

Cuando compras una acción de una empresa, esta puede subir y bajar por la demanda… pero siempre hay un valor intrínseco en ella. Apple en el 2000 era una empresa al borde de la ruina, mientras que ahora es la mayor compañía del mundo. ¿Por que? Porque han sacado productos novedosos, porque su gestión mejoró y porque, en definitiva, sus beneficios se incrementaron; y esto es aplicable a todas las empresas.

En cambio, ¿Como aumenta el valor de una vivienda? Quizás si te ponen un buen colegio o si esa zona se pone de moda… Todo factores completamente fuera de tu control. Generalmente, el valor de la vivienda está ya intrínsecamente en su precio (por eso un chalet en la moraleja cuesta más que uno en un pueblo) y no cambia a largo plazo (aunque si puede cambiar en el muy largo plazo, cuando barrios marginales se ponen de moda… ¡pero también ocurre al contrario!).

Pensadlo bien, una casa que tiene 100 años te ofrece el mismo servicio cuando fue construida que ahora mismo. No se hizo repentinamente más grande o se renovó por arte de magia; todo lo contrario, sus propietarios han estado pagando costes gigantescos durante años.

¿Que hace entonces que los PRECIOS suban? Muy sencillo, los precios de la vivienda aumentan con los salarios y los tipos de interés, y no pueden aumentar más que estos a largo plazo. ¿Por qué? Porque si los precios de las casas suben consistentemente más que los salarios, entonces la gente deja de comprar, como ha ocurrido con esta crisis.

Esto quiere decir que, aun con un aumento de la demanda brutal, como ha ocurrido estos años, si los precios suben por encima de los sueldos, esta situación es INSOSTENIBLE.

Mi madre solía contar que ella podía vivir con 25 ptas al día o que el cine costaba 3 ptas en los tiempos de mi Padre; "¡Hoy en día nos cobran un pastizal por lo mismo!" Pero a veces nos olvidamos que los salarios de la época eran 10.000 ptas o menos al mes… ¿Nos cobran en exceso por el pan? ¿O es simplemente la inflación y el crecimiento salarial? Os dejo que respondáis a eso vosotros mismos…

 

Sigo sin creerte… ¡las casas a largo plazo siempre han subido!

¿No me crees? ¿Que te parece si miramos algunos números?

En España no hay muchos estudios sobre esto, pero en EE.UU. sí los hay. Y las conclusiones son que la vivienda en USA ha crecido a menos del 1% por encima de la inflación en los últimos 100 años. Gran rentabilidad, ¿eh?

Pero seguro que este no es el caso de España… En españa las casas son diferentes… Para conseguir desterrar esta noción de nuestras cabezas, he decidido hacer un estudio yo mismo. Desgraciadamente no he podido encontrar datos más antiguos que 1987, por lo que tendremos que conformarnos con la rentabilidad de los últimos 25 años:

Datos:

 

Parece interesante, ¿no? El tema es que, cuando deflactamos la inflación de los precios de la vivienda, ¿Adivinaís que rentabilidad tenemos?

¿Un 6%? ¿Un 10%?

Pues no. Un 2,5% anual. Y esto es sin considerar los gastos de mantener la vivienda, que reducen su rentabilidad, o el hecho de que a las casas probablemente les falte todavía caer bastante más en los próximos años.

¿Una inversión genial? Jo*er, prefiero invertir en depósitos, que al menos me dan flexibilidad y no me cuestan unos gigantescos quebraderos de cabeza.

 

Bueno, siempre puedes alquilarla, ¡Y ganas dinero!

Mucha gente da el argumento que si no la pueden vender (la casa es de los activos más difíciles de vender, sobre todo en esta crisis), la alquilan. Sin darse cuenta de que la rentabilidad de los alquileres no es tan buena (sobre todo si tienes una hipoteca que pagar) y de los gigantescos problemas que hay cuando un inquilino te sale rana (lo que es bastante común).

El equivalente a alquilar una vivienda sería como el dividendo de una acción que no varía de precio nunca. Así, si compras una casa por 100.000€ y sacas un alquiler mensual de 400€, obtienes una rentabilidad bruta del 4,8%. A esto hay que restarle todos los gastos… y obtienes la rentabilidad final. Una rentabilidad que, para los que la tienen con hipoteca, se reduce a prácticamente CERO.

Sin embargo, como vemos en el enlace anterior o en este la rentabilidad bruta media en ciudades como Madrid o Barcelona es en torno al 4%. Sí es una buena rentabilidad… pero desde luego no es la panacea.

 

Dando la vuelta a la tortilla, ¿Por qué queremos que las casas suban de precio?

Y ahora, cambiando de tercio yo os pregunto… ¿Por que co*o queremos que las casas suban de precio? Más sobre esto... próximamente.

 

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35 comentarios (mostrando del 21 al 38)

Añadir comentario
  1. #21

    Alfonsosb

    en respuesta a Alex2
    Ver mensaje de Alex2

    Desgraciadamente no hay o no he encontrado datos de este tipo en España. Si encuentras algo, hazmelo saber, te estaría muy agradecido.

  2. #22

    Sugarat

    Estoy de acuerdo con la mayoría de lo expuesto, la vivienda no debe considerarse inversión si no AHORRO, llegar a la jubilación con el piso pagado hace que puedas vivir con una pensión modesta. Comprar a un precio razonable (no de burbuja) no me parece descabellado, máxime en un momento de máxima incertidumbre cuando no sabemos si nuestro dinero está seguro en el banco, cuando nos arriesgamos a unas intervenciones de los bancos centrales que diluyan nuestro ahorro en la inflación....pues igual no es mala idea comprar un piso a un precio razonable, sin asumir nunca una deuda excesiva.

  3. #23

    tirikos

    hola
    perdona si difiero un poco..en gral la idea la entiendo y si estoy de acuerdo.Las viviendas no suben eternamente y como cualquier inversion tiene su riesgo y su momentum, mas que nada esa es la idea que comparto,pero tus calculos son un poco simplistas,primero no has incluido ,en caso de hipoteca de primera vivienda la deduccion fiscal que es un 20% del valor de la vivienda .En el anterior cuadro de la vivienda y sus costes en 30 años veo 300 000 dolares en mantenimiento?? O esa es la casa de julio Iglesias o no se ,vale son 30 años pero esa casa no es la de la media de la gente .
    En cuanto al planteamiento de que te quedas en cero si al alquilarla pagas una hipoteca porque al alquiler se le deben descontar los gastos correcto pero si el inquilino no te sale rana y con suerte la alquilas el plazo de la hipoteca la ganancia no es el resultante de alquiler menos gastos que seguro que es poco ,sino tener la casa pagada .
    Pero si te digo que no me meto en una hipoteca 40 años ,como se ha hecho eso es un Hada kidi financiero.
    un saludo

  4. #24

    Alfonsosb

    en respuesta a tirikos
    Ver mensaje de tirikos

    Te refieres a la deducción por el pago de la hipoteca? Tal como dice el cuadro, ya está descontada. Y los 300.000 euros no son mantenimiento, son las "grandes reparaciones", como una cocina nueva, o un cambio del salon... en 30 años pasan muchas cosas.
    De cualquier manera, esto no es más que un ejemplo del artículo enlazado. Puedes hacer tú, tu propio ejemplo.

  5. #25

    Globetrotter

    en respuesta a mofeta
    Ver mensaje de mofeta

    No entendiste: defiende que comprar vivienda no es inversión (en la mayoría de los casos, puede serlo en segun que casos). No dice que vivir no cueste dinero, ya sea de alquiler o comprando. Todo el mundo tiene claro que alquilar es un coste, pero no que comprar *también* lo sea. Ése es el asunto del post.

  6. #27

    Dalamar

    La casa en la que vives es rentable o no, dependiendo de lo que hubieses gastado en alquiler y de las ventajas en calidad de vida que te de! Gastos incluidos claro!

    En el largo plazo la vivienda sube con los sueldos, si compras una vivienda a buen precio, nada de burbuja en un lugar donde los sueldos suben rapidamente puedes ganar bastante, yo he ganado un 25% el ultimo año comprando pisos en Manila, solompor revalorizacion, ademas el alquiler es un 12-15% bruto.

    En emiratos arabes tambien veo rentabilidades por alquiler de 10-12% netas.

    Todo es negocio en funcion de al precio al que lo compres no en funcion del activo que sea.

  7. #28

    Cocorota

    Como algún otro comentario comparto:
    - Tu vivienda se puede vender y no te tienes que comprarte otra. Por ejemplo, llegamos a los 65 y tenemos una pensión de mierda; pues nos vamos de alquiler, y con el dinero extra de la venta de tu vivienda se vive como un señor.
    - En el mismo artículo dice que no hay que ver tu vivienda como una inversión, es el lugar dónde vives, y siempre vivirás en algún sitio. Totalmente de acuerdo, precisamente por eso hay que tener en cuenta en todo cálculo la diferencia con el alquiler. No se puede comparar la rentabilidad con la de una acción.
    -Como todo en esta vida.... Depende!. Leyendo el artículo parece que se llegue a la conclusión absoluta que comprar una vivienda es malo, malo. Pues depende no?

    Pongamos que el precio de nuestra vivienda deseada es 250.0000€. Si tengo ese dinero en el banco puedo decidir comprarme una vivienda y vivir el resto de mi vida cómodamente de mi sueldo. Esto es una opción perfectamente válida. La otra opción sería... ¿La otra opción cual sería? ¿Qué rentabilidad le sacaríamos a ese dinero? ¿Nos permitiría vivir siempre tranquilos como la primera opción? ¿Y bajo amenazas como la actual crisi?.

    Yo creo que es menos complicada la primera opción. Y sobre todo, la primera opción es para todos los públicos. Pero pensando en un público rankiano. Vamos a imaginar que le sacamos una rentabilidad del 7% fijo a ese dinero durante el resto de nuestras vidas, es decir 17.500€ anual menos 8400€ de alquiler anual(yo pago 700€/mes en barcelona), es decir, nos quedan 9100€ anual, vamos, ni para pipas. No tengo en cuenta el interés compuesto porque estas rentas son para vivir, no para reinvertir. Pero lo mejor de todo es que si ahora los 9000€ te parecen poco de aquí 30 años esto sólo te servirá para comprate una entrada de cine, por contra el precio de tu alquiler habrá subido según la inflación. Durante cuanto tiempo la resta 17.500€ - 8400€ será positiva? Pues con una inflación fija de 2,3 anual --> 33 años.

    Es decir, en el primer caso tendríamos que la persona se jubila y puede vivir cómodamente con lo que ha ahorrado de su sueldo, más la venta de su casa. Y en el segundo caso tenemos que la persona se jubila con lo que ha ahorrado de su sueldo (igual que el otro), menos lo que se han devaluado sus 250.000€.

    Pero lo que creo que es más importante es que la segunda persona ha hecho un cálculo para planificar su vida en una estimación. Y eso nuncan se cumple, hay mucho más riesgo en la segunda opción de lo que parece. De hecho es el mismo riesgo que la gente que se hipoteca y hace una cálculo pensando en el interés medio, mi sueldo medio, etc, etc. y lo hace para 40 años.

    Una vez tienes el dinero en mano lo mejor es quitarte de en medio esta "deuda de vida" que es la vivienda. (Ojo, aquí también debe haber un depende)

    Esta crítica absoluta a la compra de vivienda, yo más bien la trasladaría a las estimaciones eternas (ya sea hipotecas o alquiler). A veces hacemos números y la opción A nos sale un poco mejor que la B, pero es que también hay que tener en cuenta si la opción B tiene mucho menor riesgo. O es que como rankianos no sabemos que los activos tienen, a parte de beneficio, riesgo. A veces el riesgo no se puede extraer de los números, pero sí del sentido común.

  8. #29

    Arkaitxu

    en respuesta a mofeta
    Ver mensaje de mofeta

    Es hacer cálculos y ver a cada uno si le sale rentable o no.
    Compras con 30 años, y calculas que vivirás hasta los 80 años por ejemplo.
    Compra: coste piso + los intereses (30 años de hipoteca) + gastos (seguro, reformas, comunidad...) - desgravaciones.
    Alquiler: 50 años de alquiler - desgravaciones por alquiler o ayudas

    Luego a los 80 años puedes vender la casa y ver si te merece o no, y recuerda que con la diferencia de lo que pagas y lo alquilado, también puedes invertir (en renta fija si vas a lo mas seguro)...

    Lo bueno de comprar una casa es que tus hijos la heredaran y para ellos sera un activo, pero lo mismo les ocurriria si has ahorrado viviendo de alquiler y lo heredan. Es hacer números ...

  9. #30

    Arkaitxu

    en respuesta a Dalamar
    Ver mensaje de Dalamar

    El articulo, habla de la compra de la vivienda donde vives, no de compra-venta. Aunque lo menciona, si compras y vendes antes de que estalle la burbuja haces negocio, sino depende.

  10. #31

    Dalamar

    en respuesta a Arkaitxu
    Ver mensaje de Arkaitxu

    La vivienda en la que vives es buena inversion en funcion de lo que dejas de pagar de alquiler y los gastos extras que tendras que pagar, en muchos paises es mas barato comprar que alquilar y puedes pagar en solo unos años.

  11. #33

    Dalamar

    en respuesta a Dalamar
    Ver mensaje de Dalamar

    Te pongo un ejemplo real como la vida misma, yo vivo en un piso de alquiler pago 1300 euros al mes, digamos que 100 es de cominunidad, se vende por 180 mil nuevo, el piso tiene un mes de antiguedad, en los ultimos anios este piso ha bajado un 60% o mas, y ya ha dejado de bajar, esta estable.

    Si me quiero quedar en el pais 10 anios, es o no es buena inversion que lo compre? Ademas el alquiler es libre de impuestos y la revalorizacion que obtenga al venderlo tambien lo es.

  12. #34

    Alfonsosb

    en respuesta a Dalamar
    Ver mensaje de Dalamar

    ¿Que te dice el Excel del anterior artículo? A partir de que año es mejor comprar que alquilar?

  13. #35

    Lmdelgado

    Con este gran artículo, se me ha venido una idea por la cabeza que he visto que poca gente se plantea y es la siguiente:

    ¿Qué es mejor, comprarse un coche o alquilarlo? ¿Va en función de los kilómetros recorridos? ¿Alguien se atreve a realizar un estudio?

    Muchas gracias a todos, Saludos.

  14. #37

    Alberto39

    La bolsa sera siempre una inversion de mierda, pues es como un casino gigante manipulado donde unos pocos se hacen millonarios y la mayoria perdemos. El ladrillo siempre sera buena inversion, aunque ahora hay que elegir muy bien. Conozco gente que ha hecho su dinerillo con el ladrillo, pero a nadie jamas que haya ganado un duro con la Bolsa. Es la mayor estafa que existe

  15. #38

    tarongeta

    Coincido con la opinión del artículo, pero es que con las alternativas de inversión, como las acciones pasa algo parecido, los directivos venden o compran antes de presentar resultados trimestrales o hacer pública una noticia que afecta positiva o negativamente a la empresa.
    Realmente, excepto en el caso de la vivienda particular que opino lo mismo, la inversión en vivienda (con cabeza, claro) la considero más segura aunque menos rentable que otras alternativas como la bolsa.

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