Las Socimis están en auge en el mercado español

Autor: Samuel Hus

Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) están en auge dentro del mercado español. A parte del elevado crecimiento en número de estas sociedades (48 entidades tiene este título según datos de la Bolsa de Madrid), las Socimis que cotizan en el Mercado Continuo, en los nueve primeros meses del año agruparon unos beneficios netos de más de 1,332 millones además de un crecimiento promedio del miso de casi un 60% respecto al año 2016.

Pero...¿qué son las Socimis?

La primera Socimi que cotizó en la Bolsa Española lo hizo en el año 2013 (Entrecampos Cuatro Socimi) y hoy en día ya existen 48 entidades con este título, de las cuales 5 de ellas cotizan. Las Socimis, son la forma española de los REIT (Real Estate Investment Trust) siendo estos, vehículos de inversión financiera que tienen por objetivo la canalización de las inversiones inmobiliarias a través de sociedades que cotizan en bolsa. Las Socimis tienen como actividad principal la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos para alquilar o para participar en otra Socimi.

Según la Ley de Socimis, éstas deben tener invertido, al menos, un 80% del valor total de su cartera en distintos elementos destiandos al alquiler como: viviendas, oficinas, locales comerciales, naves o plazas de garaje. Además, deben repartir el 80% de los beneficios obtenidos por las rentas de alquiler, el 50% de las ventas de activos (tras haber estado un mínimo de 3 años en posesión de la Socimi) y el 100% de aquellos obtenidos de otras entidades similares.

Para los inversores, adquirir acciones de estas entidades, tiene la ventaja de una mayor liquidez, estando obligados a repartir dividendos, además de permitirles la explotación de distintos inmuebles mediante esta inversión. Por otro lado, el repartir tantos beneficios generan ciertas ventajas para estas compañías, sobre todo de naturaleza fiscal. En el Impuesto de Sociedades tributan al 0% y tienen una elevada bonificación, del 95%, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 

Top 5 Socimis que cotizan en Bolsa

Los resultados del tercer trimestre de las cinco Socimis que cotizan en bolsa (Axiare, Hispania, Lar España, Merlin Properties y Colonial) han cumplido con las expectativas de crecimiento. A continuación, vamos a explicar y analizar los resultados más relevantes de cada una de estas entidades basándonos en sus datos presentados del tercer trimestre.

Las cinco Socimis han presentado un incremento en sus respectivos beneficios netos, destacan sobre todo Merlin y Colonial con 475 y 454 millones respectivamente. La Socimi que más ingresos por rentas y mejor EBITDA (y la que más activos maneja) ha obtenido es Merlin con 352 millones de euros y la que menor resultado de estas partidas tiene es Axiare.

Por otro lado, en cuanto al ratio LTV, es decir la medición de la deuda en función del valor de los activos de la Socimi, la inmobiliaria que mayor porcentaje presenta es Merlin con un 45.60%, siendo Hispania la que menor nivel de esta ratio ha generado con un 26.37%. En cuanto a adquisicón de nuevos metros cuadrados durante estos 9 meses, Merlin (298,053) y Lar España (220,713) se colocan a la cabeza de las inmobiliarias estando Colonial (110,050) en última posición. Todas las Socimis presentan una ratio de ocupación de sus inmuebles elevada, situándose entre un mínimo de 86% de Hispania y un máximo de 97% de Colonial. Por último, Merlin destaca por encima de todas las demás en cuanto al valor bruto de sus activos (Gross Asset Value) con 10,556 millones de euros seguida por Colonial con 8,666 millones, las otras tres tienen valores bastante inferiores a las dos primeras.

* Valores en millones de euros.

Socimis y TheLogicValue

En TheLogicValue teniendo en consideración los buenos resultados que han presentado las Socimis junto con los datos del consenso de analistas y previsiones de los mismos, hemos analizado las distintas Socimis. Destacamos por un lado, el precio objetivo asignado a Lar España de 10.23 euros obtenido mediante la asignación de un BPA de 0.59, un crecimiento del mismo de 1.85% cotizando la Socimi a un precio de 8.18 euros. El target dado para Merlin Properties de 11.75 euros  se ha calculado en función de asignarle un BPA de 1.20 euros y un crecimiento negativo del mismo de 5.30% , su precio de cotización actual ronda los 11.11 euros. Por último, Hispania que actualmente cotiza a 15.20 euros, tiene un precio objetivo de 16.13 euros con un BPA de 0.87 y un crecimiento del mismo de 0.50%.

Podéis consultar el análisis de Colonial y Axiare realizado, el pasado 15 de noviembre, tras el anuncio de una OPA por parte de Colonial para hacerse con el 100% de Axiare.