La mediación hipotecaria aplicada a la ejecucion hipotecaria. La solución alternativa a la dación en pago universal

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La mediación hipotecaria puede crear valor frente a la ejecución hipotecaria instada por el banco debido al impago generado en las familias como consecuencia de la falta de empleo y por situaciones de insolvencia sobrevenida. Así mismo, puede ser una alternativa a la dación en pago universal.

La ejecución Hipotecaria viene regulada en el Libro III, Titulo IV, Capítulo V, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 681 a 698. Es un procedimiento especial y absolutamente reglado. Si usted sufre un procedimiento de ejecución hipotecaria, se enfrentará a esta situación:

  1.  El banco presentará la demanda ejecutiva junto a los documentos que señala el art. 685 de la LEC.
  2.  Le harán la notificación de la demanda al deudor y el requerimiento de pago al mismo tiempo.
  3.  Tendrá la posibilidad de oponerse. Sólo caben dos motivos: la extinción de la garantía o de la obligación garantizada o el error en la determinación de la cantidad exigible.
  4.  Se solicitará la Certificación del Registro de la Propiedad respecto de la situación actual del inmueble gravado con la hipoteca.
  5.  Se realizará la subasta del bien hipotecado.
  6.  El fruto de la subasta servirá para pagar al acreedor, se efectuará el cambio de titularidad del inmueble ejecutado en el Registro de la Propiedad, y posteriormente se producirá el desalojo de manera voluntario o forzoso para que la Entidad acreedora tome posesión del inmueble.

Aunque apegado a la ley vigente, el proceso de ejecución hipotecaria, ha producido un gran desequilibrio entre los deudores hipotecarios y sus acreedores, en el momento en el que la actual crisis económica perdura con el paso del tiempo. Estos desequilibrios han tratado de mitigarse con medidas legislativas tendentes a equilibrar las consecuencias negativas de un proceso de ejecución hipotecaria.

El Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, publicó dos medidas favorables a los deudores hipotecarios:

  • a) Subir la Inembargabilidad de ingresos mínimos familiares: sólo aplica en casos en que haya habido una subasta de la vivienda habitual en un procedimiento de ejecución hipotecaria directa o extrajudicial cuyo remate no hubiese sido suficiente para saldar la deuda.
  • b) En cuanto al acto de las Subastas de bienes inmuebles: con la reforma de los artículos 669, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Su objetivo, garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda por la cantidad no cobrada con la subasta. Se elevó el importe de adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación. Por otra parte, para favorecer la participación de terceros en la subasta judicial, se reduce hasta el 20% el depósito exigido a los postores para participar en una subasta.

De la misma forma, con el Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que supone un esfuerzo del legislador por alcanzar el apropiado equilibrio entre los intereses de quienes no pueden atender a sus obligaciones hipotecarias y las entidades financieras que han confiado en la seguridad jurídica de nuestro sistema hipotecario. El objetivo es frenar los embargos de familias que estén en una situación económica “extrema” y aportar contenido concreto a la hipotética negociación de una Entidad Financiera y el deudor hipotecario.

Entre los pactos negociables se encuentra un a) acuerdo de refinanciación en base a: 1) aplicar un período de carencia de hasta 4 años en el pago de la hipoteca. 2) El préstamo hipotecario se podrá ampliar a 40 años para reducir las cuotas mensuales. 3) liquidar la deuda con la dación en pago, cuando no hay otra posibilidad de refinanciación. El mayor reproche que se puede hacer a esta medida legislativa es que solo es obligatoria su práctica para casos muy restringidos de la población, dejando al buen criterio de las Entidades Financieras acreedoras, la aplicación de estas medidas al resto de deudores hipotecarios.

¿Qué puede aportar la mediación hipotecaria aplicada a la ejecución hipotecaria? El Real Decreto ley 5/2012 de Mediación en asuntos civiles y mercantiles, permite aplicar la mediación como método alternativo para conciliar los intereses de deudores hipotecarios y Entidades Financieras. Esta labor puede centrarse en los casos en los que no es obligatorio la aplicación del código de Buenas prácticas por parte de las Entidades Financieras a deudores hipotecarios.

Primero, el deudor debe suministrar información sobre su situación patrimonial y de solvencia, documentación que acredite su estado, para elaborar un plan de refinanciación viable y factible de acuerdo con su situación. Puede incluso tomarse en cuenta en la negociación, la posible participación de terceros garantes, fiadores, que permitan responder de un plan viable, en los casos de que el deudor carezca de solvencia por sí mismo. Este paso previo, puede servirle al deudor para hacer un autoexamen, ser consciente de su situación le permitirá conocer a qué puede optar en una negociación.

La entidad bancaria, por su parte, debería ser flexible y tener la voluntad (código de buenas prácticas) de buscar alternativas consensuadas a la ejecución hipotecaria, que ayuden al pago natural del crédito hipotecario, (acuerdo de refinanciación) con garantías renovadas, una quita de la deuda o bien a una realización justa del bien hipotecado. Dichas medidas, aunque suponen un sacrificio para las Entidades financieras, supone un beneficio futuro dado que si el préstamo se vuelve a pagar, vuelve a generar intereses hasta su satisfacción. El mayor interés debe ser evitar el proceso judicial de ejecución hipotecaria, mucho más costoso y desigual en el momento actual. Finalmente, las partes pueden homologar el acuerdo en sede judicial o por el juez o elevado a escritura pública ante Notario.

No olvidemos que, mientras que las Entidades Financieras para cumplir con sus obligaciones de pago están siendo recapitalizadas, refinanciadas por el estado, es decir, por todos los contribuyentes, con el objetivo de sanear sus cuentas, a su vez, estas oprimen a los deudores hipotecarios por vía de la ejecución directa sobre sus bienes hipotecados y ejecutando la deuda restante y no cubierta por la adjudicación del bien en subasta, las Entidades Financieras, aumentan el beneficio por su actividad ordinaria, lo que les permite premiar a sus directivos y ejecutivos con pagos extraordinarios, llamados también “Bonus”.

Los acuerdos que se están alcanzando en aplicación de la mediación hipotecaria, van en la línea de la reunificación de créditos, la reducción de las cuotas de la hipoteca, la quita de un porcentaje del préstamo, las carencias (aplazar el pago de la hipoteca durante unos meses y abonar solo los intereses), la venta de la vivienda o, como último recurso, la dación en pago, es decir, entregar la vivienda al banco para saldar la deuda.

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