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Un debate abierto sobre la economía actual

¿Son los tipos de interés reales negativos buenos para hipotecarse?

En general, las conclusiones que he visto y leído sobre el vídeo viral de Simón Pérez y Silvia Charro giran en torno a dos ideas: están en una situación precaria, pero que lo que manifiestan es cierto. Y me interesa aclarar un poco el contenido de tan peculiar charla porque algunos errores se repiten frecuentemente.

En síntesis nos decían que es un buen momento para hipotecarse a tipo de interés fijo porque los tipos de interés están en niveles mínimos históricos; de tal forma que sólo pueden subir. Además, en la situación actual los tipos de interés reales son negativos porque es posible encontrar hipotecas a un tipo de interés fijo inferior a la inflación. Creo que existe un cierto consenso entre los analistas sobre estos puntos pero, en realidad, ambos son tan solo media verdad.

En primer lugar, me gustaría comenzar  con los tipos de interés reales negativos que sirven para justificar que, en realidad, hipotecándose ahora se obtiene un rendimiento. La situación de tipo de interés real negativo se produce cuando los tipos de interés son menores que la inflación. Es una situación que puede afectar a los ahorradores en base a un proceso que es sencillo entender. Si tengo 100 € ahorrados puedo comprar ahora bienes por valor de 100 € o invertirlos y esperar a comprar dichos bienes en el futuro. Si los precios suben más que la rentabilidad obtenida llegaríamos a la conclusión de que en el futuro no los podríamos comprar porque el precio subiría más que lo que nos rentó el depósito. Hasta aquí todos de acuerdo: Si pretendemos hacer una compra determinada y el precio del bien sube más rápido que la rentabilidad que nos dan por un depósito conviene comprarla antes. Si la rentabilidad del dinero es superior a la subida de precio nos conviene esperar porque ahorraríamos.

Pero el problema es cuando trasladamos este esquema sin más a una situación distinta que incluye la compra a crédito. El análisis se vuelve a cumplir pero siempre y cuando se de una condición añadida: Que nuestros ingresos crezcan en la proporción de los precios. ¿Qué ocurre en una situación en la que los tipos de interés sean bajos, los precios suban y los ingresos de la persona hipotecada no se incrementan o se reducen? Si los precios y nuestros ingresos suben un 10% está claro que el año que viene será más sencillo pagar la hipoteca y será el momento para comprar si además tenemos intereses reales negativos. Pero si los precios suben un 10% y nuestros ingresos no suben nos encontraremos con una situación en la que nos veremos obligados a pagar un 10% más por los bienes necesarios para vivir con los mismos ingresos, lo que nos deja en una situación más pobre cuando nos veamos obligados a pagar la hipoteca.

La conclusión es que los tipos de interés reales son lo último que habría que mirar para tomar una decisión de hipotecarse. Y particularmente en una situación de congelación salarial (o crecimientos salariales inferiores al crecimiento de los precios de bienes de primera necesidad) los tipos de interés reales negativos son una razón poderosísima para NO hipotecarse, porque implica necesariamente que la parte negativa supone un empobrecimiento inmediato sin que se pueda compensar.

  1. #1

    Ldiamante

    Interesante Tomas,

    Partamos de que el interés, fijo o variable, es el coste financiero para el endeudado de apalancarse y el ingreso o lucro obtenido por el banco o entidad prestataria por el riesgo asumido.

    Si el banco errara sobremanera en el cálculo del tipo de interés fijo a ofrecer, y a lo largo de los años este fuera inferior al tipo de interés; Entonces independientemente del escenario macro y del salario real, el ciudadano endeudado habría salido beneficiado de someterse a un tipo fijo. Entra en juego por tanto el factor predictivo, y la asimetría de información y de coste de oportunidad entre el cliente y la entidad.Pareciera que el tipo fijo, responde mejor al sesgo conductual de aversión al riesgo,prefiriendo una merma de riqueza determinada y constante, frente a la incerteza del tipo variable.

    Aunque la vivienda es una inversión como cualquier otro activo, hay que considerar siempre la provisión vital que nos proporciona a la necesidad de refugio. Y su alternativa directa, el alquiler, tiene sus ventajas e inconvenientes ligadas igualmente al nivel de precios y a la no posesión o adquisición progresiva del activo con posibilidad de posteriores rentas o enajenación.

    Por tanto, sobre la decisión o no de hipotecarse, como bien apuntas, cabra tener en cuenta multitud de factores. Con mayor ponderación desde mi punto de vista, del nivel micro, de la propia situación de la unidad familiar y de las particularidades de inmueble a comprar o arrendar. Una individualización máxima vaya.

    Como dices, la decisión de hipotecarse no puede estar tan influenciada por el tipo de interés.

Autor del blog

  • Yo mismo

    Mi nombre es Tomás Iglesias, y como todo el mundo sabe, no es fácil describirse a uno mismo. En mi caso es muy sencillo. Soy una persona que ha tenido la oportunidad y la suerte de estudiar Económicas y acabar apasionandome por una disciplina que entiendo como algo que ha de servir para que mejoremos todos.

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