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Criterios a la hora de seleccionar proyectos de crowfunding inmobiliario

Visto que un amigo me hacía bastantes preguntas sobre mis criterios a la hora de invertir en proyectos de crowdfunding inmobiliario, y cómo veo también bastantes dudas en general en foros de inversores quiero aportar mi granito de arena.

Criterios de fiabilidad

Fiabilidad de la plataforma

¿Está regulada por la CNMV? Si la respuesta es NO, fuera, deséchala.

De hecho esto es un requisito que establece la Ley 5/2015, de 27 de abril, pero claro si inviertes en plataformas fuera del España no se va a dar el caso. Al final del post puedes ver el listado de plataformas reguladas por la CNMV.

¿Ofrece rentabilidades por encima del 14%? Si la respuesta es un SÍ tampoco la queremos. Esto es un indicio de timo y/o estafa piramidal. Ahora lo desarrollaremos un poco más.

¿Existen plataformas de afectados? Si es así ojo! Aunque he de aclarar que no siempre es relevante, sí es un mal indicio. Las plataformas de afectados son una señal que los gestores no han realizado un buen filtrado de proyectos, esto es importante, pues aunque el inversor pueda tener buen criterio no dispone más que de una ínfima parte de la información de las promotoras.

También cabe decir que hay personas que invierten sin experiencia propia y sin un buen análisis de las oportunidades (es como denominan a los proyectos). No acaban de entender que un proyecto puede tener demoras y riesgos.

Fiabilidad de la inversión

Promotor

Revisa el histórico de proyectos previos en la plataforma, si han devuelto el capital y la evolución de los intereses ofrecidos.

Para tener esta información es útil registrarse en una de las plataformas, quien nos enviará en los informes trimestrales la información que menciono.

Una evolución a la baja (pero aun atractiva) de los intereses ofrecidos nos demuestra que el promotor está ganando confianza entre los inversores. Es mejor obtener un 8% de un promotor fiable que un 12% de otro sin referencia.

Obtén el nombre de los cargos de la inmobiliaria/constructora (en webs estilo empresite se pueden ver) y comprueba no tengan antecedentes sospechosos. Normalmente los protomoras para P2P son bastante nuevas pero vienen apoyadas por constructoras con experiencia, analiza el conjunto.

Oportunidad (o proyecto)

Aquí me detendré algo más en la explicación, pues la importancia lo merece.

Evitar préstamos revolving (y saber detectarlos)

Para empezar hay que descartar que el proyecto sea un préstamo revolving, lo que sería una estafa piramidal. Esto es pedir deuda para pagar deuda. Aunque parezca mentira he visto plataformas donde piden un importe ofreciendo un tipo de interés muy alto, y si analizas con el tiempo las ofertas ves que se vuelven a repetir cada cierto tiempo (3, 6, 9 o 12 meses por ejemplo). En el caso de crowdfunding inmobiliario esto no suele ocurrir, per tenlo en cuenta si miras otro tipo de plataformas.

Tipología de inversiones e intereses razonables

Lo siguiente a tener en cuenta es que el tipo de inversión determina el interés. Así pues la opción donde actuamos como socios accionistas del proyecto tiene un interés ofrecido mayor (préstamo participativo). En estos casos intereses entre el 9 y el 11% son razonables. En el caso de préstamos a tipo fijo (crowdlending) estos suelen rondar entre el 7 y el 8% habitualmente. Te dejo como deberes que analices las diferencia entre estas distintas modalidades.

Plan financiero

Si es un préstamos participativo y no hay un plan financiero descarto la inversión. Quiero saber si el proyecto tiene sentido, y para ello necesito las cifras.

En el caso de los préstamos a tipo fijo es habitual que no entreguen estos planes financieros, dejo a tu criterio que prefieres, una promesa de pago con un interés menor o analizar bien un proyecto por un % mejor.

Ejemplo plan financiero crowdfunding inmobililario

Me detengo un momento en el plan financiero para explicar un poco ciertos detalles. Cómo veis la TIR del inversor es razonable, pero la TIR del proyecto es relativamente baja, y esto tiene truco, aunque no afecta ni al inversor ni a la viabilidad del proyecto. ¿No sabes qué es la TIR? Pues espabila a aprenderlo (pero para resumírtelo te indico que es la rentabilidad de un proyecto).

Para empezar esto es el plan financiero inicial, si finalmente el inmueble se vende por mayor importe los beneficios irán a parar al promotor casi en su totalidad. Los contratos ya están definidos para que esto sea así, y tiene sentido; sólo cobraría de más el inversor una vez superado el umbral de rentabilidad establecido contractualmente para el promotor. Por otro lado el promotor suele ser una pata del constructor, por eso en el conjunto habría que añadir el margen de la reforma, que tranquilamente estará entre el 20 y el 40% en muchos casos. Cabe decir que no siempre es así, pero lo que está claro es que el promotor no se desgallita para conseguir un 16%, mientras nosotros estamos sentados en nuestra silla logrando un 10% sin salir de casa.

Pero ojo, lo que sí que ocurre a veces es que un proyecto se termina antes de tiempo, entonces tu TIR esperada del 10% se transforma en un 12% o un 15%, pero no porque te den más intereses, sino porque te los han devuelto mucho antes de los esperado.

Ratios por m2

Analiza el precio de compra por m2  y el previsto de venta en la zona.

Si el precio de compra es bajo puede tener sus explicaciones, aunque no siempre podemos saberlas. Es habitual un precio bajo cuando se compra un local y se tramita un cambio de uso.

Lo mollar es el precio de venta. Si el precio de venta es muy optimista (repito, contrasta el ratio m2 de la zona) peligro! Debes tener en cuenta también el tipo de proyecto, no es lo mismo una obra nueva, una reforma integral, la oferta disponible de la zona, altura y accesibilidad del inmueble, orientación, terrazas…

En los portales de venta de inmuebles suelen indicar el ratio por m2 de la zona. La propia web del BBVA hace este ejercicio con bastante más precisión por zonas concretas.

Importe máximo del proyecto

No entro en proyectos con financiación por encima de los 350.000€. Esto es por una sencilla razón, a mayor precio menos compradores potenciales y por tanto más posibilidades que se demora la venta.

Nº de inmuebles del proyecto

Escojo sólo inversiones con un único inmueble. ¿Porqué? Por la misma razón que antes, si hay un proyecto de 4 viviendas hasta que no se venda la última el promotor no puede devolver la totalidad del préstamo. A mayor nº de inmuebles más tiempo, y además se hacen competencia entre ellos al ampliar la oferta disponible.

Reforma con cambio de uso

Sí y no. Ofrecen rentabilidades altas por los bajos coste de compra, pero se pueden dilatar mucho en el tiempo si falla algo en el proyecto/licencia o por la propia burocracia del Ayuntamiento. Por resumirlo:

  • En Barcelona: OK, perfecto
  • En Madrid: ni de broma (solo el trámite se lleva de 12 a 18 meses)

Cabe decir que la lógica se impone, y por tanto los proyectos que salen ya saben dónde se puede hacer y donde no. Aun así me parecía relevante explicarlo.

Ubicación del inmueble

En lo personal y hasta el momento sólo confío en proyectos de inmuebles en grandes ciudades, y me ciño por ahora a Barcelona y Madrid.

El motivo es que son ciudades con demanda constante y por tanto fácil de encontrar demanda. No digo que un bonito apartamento en la costa malagueña no sea rentable, pero no tengo tanta seguridad de tener público interesado en el momento de la venta. Por tanto a intereses similares me quedo con las urbes ( y a menor interés también).

Umbral de inversión por proyecto

El mínimo que le exijo a un proyecto es del 8%, para menor rendimiento me quedo con dividendos de acciones cotizadas de toda la vida.

Como dije más arriba, rentabilidades del 8-9% son correctas para préstamos a tipo fijo y 9-11% para el caso de préstamo participativo.

Por debajo y por encima de estos umbrales descarto los proyectos directamente por incoherentes (y riesgo en el caso de tipos altos).

 

Importe a invertir y garantías jurídicas

Un principio básico en inversión es la diversificación con el objetivo de minimizar (y compensar) riesgos.

Hay plataformas crowdfunding que permiten invertir a partir de 50€, pero debes pensar ¿si no me devuelven el dinero me meteré reclamaciones legales por ese importe? Por ello no recomiendo una inversión por debajo de los 500€ por proyecto ni por encima de los 2.000€ (intereses incluidos).

Otro aspecto importante a tener en cuenta es el tiempo que invertimos analizando un proyecto. Supón que dedicas 3h a analizar un proyecto con un 10% de rentabilidad. Si inviertes 50€ y sale bien al final del año te dará 5€ a los que hay que restar impuestos y encima debes añadir el tiempo que perderás en introducir los datos en la declaración de la renta. Muy bien, acabas de conseguir 1€ por hora aproximadamente y encima invirtiendo capital.

Por el contrario cuanto mayor invirtamos mejor retorno del tiempo invertido. En este caso si invertimos 2.000€, menos impuestos y tiempo en análisis y fiscalidad nos dará unos 40€ la hora aproximadamente.

Ahora bien, ¿por qué digo que no se supere la cifra de 2.000€ intereses incluidos? Porque nos da derecho a un juicio rápido.

Si bien comentar que las plataformas ofrecen asesoramiento y representación jurídica esta es de pago (a bajo coste), pero sólo se activa en caso de interés general de todos los inversores.

 

Checklist de comprobación

Ahora que ya tenemos una idea más clara vamos a resumir los puntos:

Fiabilidad de la plataforma

  • Registrada en la CNMV
  • Rentabilidades por debajo del 14%
  • No existen plataformas de afectados

Fiabilidad del proyecto

  • No préstamo revolving
  • Interés por encima del 8%
  • Interés por debajo del 11%
  • Ratio m2 precio venta
  • Ubicación del inmueble
  • Inversión del proyecto por debajo de 350.000€
  • 1 inmueble por proyecto
  • Promotor tiene proyectos exitosos anteriores
  • Interés ofrecido por promotor en proyectos anteriores es estable o decreciente

¿Qué pasa cuando un proyecto no cumple los plazos del contrato?

Cuando un proyecto sufre un retraso, normalmente porque no se encuentra comprador al precio objetivo de venta se hace una “asamblea” virtual. Esta no es más que una notificación vía correo electrónico en la que nos dan una serie de opciones, debemos escoger una y contestar.

En el momento en que una opción tiene el 51% de votos se cierra la consulta. Remarcar que los votos son proporcionales a la inversión, es decir que tu voto computará en la proporción de tu participación en el proyecto.

En la práctica estas votaciones no tienen ningún sentido, porque las propuestas están estratégicamente formuladas para que sólo una tenga sentido, que es la que le interesa al promotor y no es otra que la de solicitar una prórroga.

Cláusula de bloqueo de reparto de dividendos

Por último hay un detalle que quisiera desarrollar, aunque no influye a la hora de elegir proyecto a invertir. Se trata de la existencia en el contrato de la cláusula que bloquea el reparto de dividendos del promotor en caso de no satisfacer la deuda del proyecto. Esto quizás no lo verás hasta el momento en que ya tengas el contrato final, pero que sepas que es una herramienta útil.

En la práctica el promotor se llevará los beneficios al fondo de reserva, pero si reparte dividendos estaría incumpliendo el contrato, este se declararía nulo y por tanto te debería devolver el capital. Puedes comprobar tú mismo las cuentas en el Registro Mercantil(os dejos los enlaces de Barcelona y de Madrid, eso sí tiene un coste de aproximadamente 12€), o solicitar estas o el Modelo 200 (impuesto de sociedades) a la propia plataforma de crowdfunding.

 

Nota legal

Este post representa simplemente una opinión personal en base a la experiencia propia. En ningún caso pretende ser un asesoramiento de inversión, jurídico o de cualquier otra índole. Toda inversión conlleva riesgos, y por ello el objetivo principal es el de analizar estos para que sirva de prevención al lector.

 

Puedes leer el artículo original en

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Lecturas relacionadas
Análisis general de plataformas crowfunding
  1. #1
    02/02/21 12:39
    ¡Hola!
    Estoy haciendo un estudio sobre nuevas tendencias en el desarrollo inmobiliario, y para eso he creado un formulario completamente anónimo puede durar entre 1 y 5 minutos.
    La verdad me ayudaría bastante que lo rellenarais y además al final del todo podréis ver los resultados resumidos de las respuestas que ha dado el resto de gente.
    Este es el enlace: https://forms.gle/TqkZP61ZmnsZDFmx8
    ¡Gracias!
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