Es muy frecuente la creencia de que se pueden conseguir “gangas” en las subastas judiciales.
¿Es posible conseguir un “chollo” en una subasta judicial?
Vamos a comentar la regulación de las subastas judiciales dejando aparte tanto subastas privadas como las que realiza la agencia tributaria o la seguridad social.
En primer lugar, se debe tener en cuenta que para acudir a una subasta es necesario depositar el 5% del valor de tasación del bien o presentar un aval bancario por la misma cantidad. En caso de no adquirir el bien, ese depósito será devuelto.
Existe la posibilidad de designar alguna persona que me represente en la subasta, pero será necesario justificar el correspondiente apoderamiento.
Los valores de adjudicación de los bienes en las subastas judiciales vienen regulados al detalle en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Para el caso de muebles:
El valor mínimo de adjudicación está en el 30% de su valor de tasación (artículo 651 LEC): En caso de que no acuda ningún postor a una subasta, el acreedor se puede adjudicar el bien por el mínimo del 30%. Entre los muebles se comprenden por ejemplo joyas u obras de arte que adjudicadas por un 30% se podrían considerar como un auténtico “chollo”. Además, este límite del 30% opera solamente para el adjudicante: los terceros postores podrían adjudicarse el bien incluso por menos.
En el caso de inmuebles:
Se debe distinguir entre vivienda habitual y el resto de inmuebles.
- Si se trata de vivienda habitual: Si la cantidad que se debe al ejecutante es menor del 70%, se puede adjudicar la finca por un mínimo del 60% del valor de tasación. Si la cantidad que se debe es mayor, el mínimo es el 70% del valor de tasación.
- Para el resto de inmuebles: Si la cantidad que se debe al ejecutante es menor del 50%, se puede adjudicar la finca por una cantidad inferior al 50% del valor de tasación. Si la cantidad que se debe es mayor, el mínimo es el 50% del valor de tasación.
Si la mejor postura no llega a estos mínimos, y el ejecutante no se adjudica el bien, el secretario, oídas las partes, puede aprobar el remate teniendo en cuenta las circunstancias del caso, por debajo incluso del 50% del valor de tasación. Esto no es frecuente, pero puede ocurrir.
Una vez celebrada la subasta el Secretario Judicial emite el Decreto de aprobación del remate.
Existe la posibilidad de que la persona que ha adquirido el bien en subasta, ceda su derecho a otra persona. Es la llamada "cesión del remate". En ese caso, se deberá justificar la cesión ante el Secretario Judicial, que una vez comprobados los documentos y el pago del precio, la aprobará. De esta forma, se evita la realización de dos transmisiones.
Desde la perspectiva actual (en ocasiones vemos los hechos con los ojos empañados por la crisis) es posible considerar que un descuento del 50% sobre un inmueble no es ninguna ganga. Ahora bien, si tenemos en cuenta:
- Que el aumento histórico medio del precio de los inmuebles está en torno al 3% (el “Case- Schiller index” está alrededor del 3.4%).
- Que el valor de tasación a efectos de subasta no se actualiza.
- Que lo normal es que un inmueble que sale a subasta se escriturase hace 5, 10 o incluso muchos más años y que por tanto, su valoración a efectos de subasta esté desfasado...
¿Le parece que es posible conseguir un “chollo” en una subasta judicial?
Juan Carlos Burguera
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