Resolución de un contrato de compra de vivienda por incumplimiento y acción de responsabilidad individual

 

 

La crisis inmobiliaria ha propiciado que en muchas ocasiones, los afectados soliciten la resolución de un contrato de compraventa de vivienda al incumplir la promotora su obligación de entrega en la fecha convenida.

 

 

 

 

Hay pocas dudas en que si no se entrega la vivienda en el plazo acordado se podrá resolver el contrato de compraventa. El problema reside en recuperar las cantidades entregadas, teniendo en cuenta la difícil situación  económica en la que se encuentran las promotoras. Una vía para conseguirlo es la acción de responsabilidad individual contra los administradores que se establece en el artículo 241 de la LSC.

 

Vamos a ver los elementos principales de esta situación sobre la base de la reciente sentencia de 23 de mayo de 2014 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

 

El demandante firma un contrato privado de compraventa de una vivienda en enero de 2006.

Ante la falta de entrega de la vivienda, por carecer de la licencia de primera ocupación, y no haberse constituido las garantías necesarias para responder a las cantidades entregadas a cuenta (Ley 57/1968),   en noviembre de 2009  se demanda a la promotora ante el Juzgado de Primera Instancia y de lo Mercantil nº 3 de Albacete.  Se solicita  que se declarase resuelto el contrato de compraventa por no haber concluido las obras y no haber realizado la entrega de la finca, y que se condenase a la promotora a devolver las cantidades entregadas a cuenta con pago de sus intereses legales, y con condena en costas.   Se ejercita también la acción de responsabilidad individual contra los administradores como personas físicas, para asegurar el resultado del proceso.

 

La promotora alegó que la obra estaba terminada y que sólo estaba pendiente de un requisito administrativo, como era la licencia de primera ocupación.  En cuanto a la falta de constitución de las garantías, dice que no se habían pactado en el contrato, por lo que no hay negligencia.  Se alega también la falta de causalidad entre el supuesto comportamiento negligente de los administradores y el daño producido.

 

El Juzgado estimó la demanda íntegramente y declaró resuelto el contrato privado de compraventa y condenó a los demandados solidariamente al pago de las cantidades entregadas, con abono de los intereses legales y al pago de las costas. La condena a los administradores, derivada de la acción individual de responsabilidad se fundamentaba en el incumplimiento de la obligación legal de constitución de garantías (Ley 57/1968 y D.A. Primera de la Ley 23/1999).

 

Los demandados recurren el fallo ante la Audiencia Provincial de Albacete que desestima el recurso de la promotora, pero estima el interpuesto por los administradores, indicando que hasta que no se declare la insolvencia de la promotora, no existe legitimación para dirigirse contra los administradores. Según la Audiencia no se puede exigir conjuntamente el pago de una deuda a la sociedad y a los administradores.

 

El problema  reside entonces en la posibilidad de cobrar el importe de la condena, pues al limitarse la misma a la promotora, iba a ser difícil conseguir el importe de la misma.

 

Así que se interpone recurso de casación ante el Tribunal supremo, por infracción  de los artículos 236,237 y 241 de la LSC y de la doctrina jurisprudencial que los interpreta, que considera que la acción individual de responsabilidad es directa y principal y no subsidiaria.

 

Para el Tribunal Supremo,  el incumplimiento de la obligación de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente en el caso de resolución de un contrato de compraventa de vivienda, constituye un incumplimiento que puede ser imputable a los administradores y que por tanto, permite exigirles la responsabilidad individual y dicha responsabilidad es solidaria con la sociedad.

Los administradores tienen el deber de cumplir y respetar las normas y un deber objetivo de cuidado que les exige emplear la diligencia de un “ordenado empresario” y cumplir con los deberes impuestos por las leyes (art. 266 LSC).

Considerar que la acción individual de responsabilidad es subsidiaria y solo ejercitable en caso de insolvencia de la sociedad, supondría un blindaje, y en la práctica una exoneración de las responsabilidad de los administradores. El artículo 241 LSC permite una acción individual contra los administradores cuando en el ejercicio de sus funciones, incumplen las normas específicas que rigen su actividad.

Según la doctrina del Tribunal Supremo (STS 20.6.2013, 15.6.2013, 18.6.2012, 1.6.2010 y 23.10.2009 entre otras), los requisitos de la acción individual de responsabilidad son:

1.- Incumplimiento de una norma.

2.- Imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores.

3.- Que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño.

4.- Que el daño sea directo al tercero que contrata, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad.

5.- Que exista una relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño causado al tercero.

 

En conclusión, el incumplimiento por los administradores, les hace en este caso directamente responsables.  Se estima el recurso y se confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, que resolvía el contrato, ordenaba la devolución de las cantidades entregadas solidariamente a la promotora y a los administradores como personas físicas, con abono de intereses legales con abono de las costas de la primera y segunda instancias por los demandados, sin imposición de costas por el recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

 

Juan Carlos Burguera.  www.BurgueraAbogados.com

 

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