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Blog El inversor despistado
El sector financiero y aledaños desde mi perspectiva

Los minoristas y las inversiones inmobiliarias

Resulta llamativo el diferente trato que los pequeños inversores dan a las inversiones inmobiliarias frente a la inversión en activos financieros, ya sean fondos, acciones u otros productos. Y ese trato diferencial hace que confundan sus objetivos de planificación financiera a largo plazo.

 

Es que un piso es distinto

 

¿Porqué una inversión en inmuebles es distinto? Nunca te sabrán explicar el motivo, pero es distinto. Sin más. Sin embargo, el pequeño inversor tampoco tiene muy claros sus parámetros de inversión ni sabe determinar de forma adecuada cuales son los mejores segmentos para invertir dentro del mercado inmobiliario, que es amplísimo y con una variedad de activos sorprendente. Para el pequeño inversor es casi todo prácticamente igual, y es que el ladrillo es ladrillo. Es seguro y no hay más.

 

¿Pero a que achaca el pequeño inversor esa seguridad? La gran ventaja del ladrillo frente a cualquier inversión financiera es que el pequeño inversor nunca conoce el valor actualizado de su inversión de forma fehaciente. A lo más, puede "olerse" por donde van los tiros, pero no sabe de forma exacta lo que vale su inversión. Y tampoco le preocupa, cosa esta última que me resulta muy misteriosa. A su favor ha jugado que hasta 2008 el ladrillo "siempre" subía, excepto en los periodos de crisis, aunque las crisis no habían sido tan profundas como la que llegó en ese año. Por tanto, hasta entonces, podía considerarse que la inversión en ladrillo era buena, ya que subía de forma rampante y podía competir con la inversión en bolsa, pero añadiendo el plus de "seguridad" que le da al inversor el poder tener un bien inmueble, algo que puede "tocar". De hecho, gracias a esas subidas, la gente le daba igual tener que pagar el IBI, la plusvalía municipal en las transmisiones, los impuestos derivados de los beneficios por el incremento del valor del bien o la renta presunta que, salvo que fuera vivienda habitual, tenía que haber pagado cada año que la hubiera tenido. Todo era bueno.

 

Y nos despertamos del sueño de la subida rampante de los precios. Actualmente hay zonas de gran demanda (Madrid, Barcelona) que ya vuelven a registrar subidas de precios por la presión demográfica. Pero la mayor parte de las capitales de provincia, especialmente las más pequeñas y ciudades menores no tienen esa presión, ya que sigue habiendo bastante stock de inmuebles, no sólo de los bancos, sino de gente que quiere vender sus pisos y no puede porque quieren recuperar un precio que ya no es el de mercado. Y llega el atasco que sufre la oferta en la mayor parte de España.

 

A muchos clientes les he planteado que para que quieren tantos pisos como tienen muchos de ellos, especialmente cuando la mayor parte de ellos no están en renta, con lo que se convierten en una fuente de gastos permamente: Comunidad, IBI, renta presunta del IRPF.... y alguna que otra derrama de vez en cuando. Ante esto, las respuestas principales son dos: O no saco el dinero que quiero (mejor dicho, dicen que no hay demanda, pero lo que hay es demanda pero a un precio al que ellos no quieren vender porque no quieren reconocer esa pérdida de valor, que es efectiva y real) o bien me dicen que si lo venden, ¿Luego que hacen con el dinero?

 

La respuesta es sencilla. Si es un dinero que no necesitas puedes buscar activos financieros que te aseguren rentas, o en su caso, que te garanticen una apreciación de tu capital a largo plazo. Sin embargo, para la gente es muy difícil de entender que puedan meter ese dinero en un activo financiero que tiene liquidez, y en consecuencia, valoración diaria. Se escandalizan de poder perder dinero. O mejor, más que perder dinero, ver como el valor diario de su inversión cambia todos los días. Es como si la facilidad con la que pueden acceder a la liquidez le atemorice y cause dolor. ¿Y con el piso? Pues nada, como no cotiza, no sabes lo que vale. La gran ventaja del activo cotizado es que tienes liquidez y puedes deshacer posiciones fácilmente, mientras que con los inmuebles, y dependiendo de tipo de activo y zona, puede haber (y se han dado muchos casos) de absoluta iliquidez del mercado. O aunque haya liquidez, la venta no se puede hacer de hoy para mañana, lo que hace que tengas que actuar de forma más pausada. Pero esa iliquidez de los inmuebles no es valorada por el minorista (hasta que la sufre). Y ya puedes tener necesidad, que te fastidias y te comes el inmueble con patatas. ¿Que es mejor, tener un activo ilíquido o tener uno líquido? En ambos puedes perder, pero en el líquido podrás venderlo en caso de necesidad y sabes su precio fácilmente. Y es que puede haber activos inmobiliarios tan problemáticos como unas preferentes. O peor... no nos olvidemos de la fiscalidad tan brutal que rodea a los inmuebles, donde hay muchos interesados: Ayuntamientos, Comunidades Autónomas y gobierno central. Y todos quieren su parte de ese rico pastel.

 

Las acciones pueden bajar

 

Es sumamente gracioso ver como la gente percibe un riesgo en las acciones o en los fondos que no es tal. De hecho, hay activos inmobiliarios más peligrosos que un CoCo. Pero es distinto. Y lo mejor es que al final, todos los pequeños inversores coinciden en una cosa: Son incapaces de explicar esa preferencia por el inmueble. Es como si comparas algo que puedes "tocar" con algo que no (la acción, la participación del fondo). Sin embargo, en ambos casos, estamos hablando de activos reales, y como tal, depositarios de valor. ¿Alguién se ha preguntado por la liquidez o las posibilidades de revalorización de un local en el extraradio de una ciudad? ¿O por la liquidez de una casa en un pueblo perdido? Y ojo, porque la iliquidez determina de forma clave el precio de salida. Si no hay compradores.... tu activo vale lo que te den por él y no lo que tú creas que vale.

 

Yo a lo mío

 

Ya puedes explicar estas cosas al pequeño inversor. Antes que aceptar una crítica a sus planteamientos, prefiere cortarse las venas. No es para menos, ya que le obligaría a pensar y formarse, para estudiar el motivo de mi afirmación y poderla rebatir. Como señala el siempre genial Warren Buffet, "El letargo que raya en la holgazanería, sigue siendo la piedra angular de nuestro estilo inversor". Es imposible sintetizarlo de forma más clara y fehaciente.

  1. #2

    inversor despistado

    en respuesta a Franz
    Ver mensaje de Franz

    Creo que hablamos de segmentos de mercado diferentes. Pocos minoristas están comprando activos en renta (como Diagonal Mar) o edificios enteros, como el de Plaza España, ya que no tienen capacidad financiera. En mi post, ya dejo claro que el mercado inmobiliario es demasiado amplio y con una variedad de activos muy interesante. Sin embargo, las compras que mencionas se centran en activos "prime". ¿Cuantos inversores internacionales están comprando pisos en ciudades interiores más pequeñas? ¿O inmuebles situados en zonas rurales? Ya no te digo nada de locales en las periferias de ciudades pequeñas, o locales en pueblos. Y es que estamos viendo una dualidad en el mercado inmobiliario, como en muchas ocasiones ya ha explicado Tristán en su blog de subastas.

    Los minoristas tienen otros activos menos líquidos, y generalmente, no los tienen en renta, aunque en ocasiones sí. La inversión en inmuebles es sin duda una gran fuente de rentabilidad, pero en inmuebles de gran calidad. Mira el caso de Pontegadea, que sólo adquiere inmuebles de gran calidad y que siempre, incluso en crisis, son líquidos porque siempre hay contraparte interesado en adquirirlo, aunque otra cosa será el precio que se acuerde.

    Pero... ¿Cuantos pisos hay en los extraradios de muchas ciudades andaluzas, aragonesas o castellanas sin un dueño que las quiera comprar al banco de turno? Además, suele darse la coincidencia que el particular que tiene un inmueble donde lo tiene un banco acaba por no venderlo por no querer competir en precio con el banco. Y ni aunque lo baje más que el precio al que vende el banco tiene garantía de venderlo, porque no puede financiarlo en las condiciones que ofrece el banco, lo que hace que se quede trabado con el inmueble.

    Por eso, desde la experiencia de muchos minoristas que conozco, el problema que trato es mucho más habitual de lo que parece.

  2. #4

    inversor despistado

    en respuesta a Franz
    Ver mensaje de Franz

    Efectivamente, el problema que mencionas es así. Hay muchas estadísticas oficiales y oficiosas sobre las viviendas vacias. Y es que son muchas las unidades inmobiliarias sin vender (y muchas las que están a la venta, aunque no tengan el cartel de "se vende"). Pero no sólo eso. Tienes miles de locales vacios, miles de viviendas en zonas urbanas, miles de solares en pueblos que nunca se venderán, o casas en pueblos que nunca se podrán vender porque los precios a los que los quieren vender sus dueños son precios precrisis o simplemente, fuera de toda lógica del mercado actual.

    Para colmo, los minoristas no tienen en cuenta la capacidad de generar rentas del inmueble (aspecto esencial), que haría que la valoración de los mismos fuese sustancialmente diferente. Como bien comentabas, mira como en Diagonal Mar se baten records.... precisamente porque esos activos tienen una clara capacidad de generar rentas y de repreciarlas ante una elevación del tráfico de personas. Y es ahí donde tienes a muchos pequeños inversores con un grave problema: Tienen sus 100.000 euros en plazos, que le dan dos pesetas de rentabilidad y sin embargo tienen 3 pisos (distintos de su vivienda habitual), uno o dos locales mal ubicados y dos fincas de pueblo que no usan. Y generalmente, son activos con una baja capacidad de generación de rentas.

    Y quieren vender a un precio que no vale en el mercado. Y como el mercado no da las valoraciones que ellos consideran justas se quedan trabados con unos pisos que no alquilan, pero que les generan constantes pagos (IBI, renta presunta, comunidades, derramas, ....), y encima, no hay apreciación del activo. Y es que muchos pequeños inversores han caido en la trampa de concentrar sus inversiones en activos inmobiliarios sobre los que no ha habido una criba en las calidades de los mismos y su potencial salida a mercado en un entorno que no sea boyante.

    Al final, no venden porque siempre es doloroso reconocer pérdidas, aunque muchas veces es lo mejor, pero el minorista nunca considera el coste de oportunidad, aspecto esencial en una planificación financiera.


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