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Inversiones Inteligentes
Visión profesional al minoritario sobre la situación a nivel fundamental de empresas

Realia, opa asegurada

Realia es una de las pocas inmobiliarias con un alto porcentaje de su negocio en inversión patrimonial cotizadas. Realia esta controlada en un 65% por bankia y Fcc, como muchos sabrán, desde marzo de este año, se puso a la venta dicho porcentaje de la mano de goldman. Como si de un plan de vuelo se tratase, diversos hitos se han ido cumpliendo, refinanciación de su deuda, venta del crédito sindicado por parte de entidades financieras a fondos que culminaron con los últimos 90 millones de BBVA la semana pasada. La idea habría sido vender el pack con la patrimonial francesa, joya de la corona realia, pero los problemas con Fortress y King , acreedores de realia por compra de dicho sindicado, lo hacían difícil, por lo que se decidió venderlas por separado, ahora a la venta la parte patrimonialista de realia en España e inmobiliaria. Cual es la situación.

Certezas, tanto fcc como bankia, quieren vender y cerrar estar operación este mismo año, compradores se han echado atrás sobre todo por esa posición de los fondos mencionados como tenedores de su deuda. El modus operandi de dichos fondos suele ser el mismo, comprar la deuda con descuentos de mínimo un 20% (no sabemos el descuento con el que se ha comprado la deuda de realia, pero se estima que una media del 25%), para posteriormente transformarla en acciones y permitir controlar la sociedad para venderla por trozos con una mejor rentabilidad. Estos acreedores se hacen con suficiente deuda para que sin ser accionistas les permita tener control sobre cualquier decisión dentro de la compañía, luego dos caminos, uno permitirles convertir esa deuda por capital a precios de mercado, con ello consiguen realmente un descuento de la quita. O bien que le paguen el 100% de la deuda. Esta situación es la que esta desde antes del verano retrasando dicha operación, y empieza a crear dolores de cabeza a sus máximos accionistas que se habían puesto como plazo este semestre para culminar dicha operación. En cualquier caso, la operación se hará, pero como siempre que el que vende necesita hacerlo, el que compra presiona a la baja.

El impacto de la operación de venta de la sicc francesa, ha sido negativo para el NAv de la compañía, en el balance consolidado de la compañía nulo . El Nav de la compañía a cierre de 2013 era de 1,81 euros, con esta venta y reduciendo la deuda un 50% de la compañía, podríamos estimar un Nav actual de 1,70 euros, también un valor en activos tras la venta de algo más de 1400 millones, con una deuda de 1.000 millones, de la cual unos 680 millones esta en manos de fondos buitres, esto daría como resultado una capitalización por valor liquidativ de aproximadamente 1,3 euros acción, lo cual a precios de cierre del lunes haría poco atractiva cualquier inversión por encima de los 1,2 euros/acción. Dicho esto, y si como yo siguen esta compañía desde hace un par de años, se darán cuenta que las valoraciones y provisiones de la mayoría de sus activos inmobiliarios en España, sobre todo suelo, está valoradas a precios cercanos a 0, sus activos más importantes a nivel patrimonial tienen según mi opinión descuentos sobre los precios de valoración actual del 20% (torre Kio, torre realia barcelona....) , si le sumamos que la rentabilidad aproximada es de un 6% anual sobre activos, los créditos fiscales y el apetito por este tipo de activos de fondos extranjeros, Fortress y King, podrían tener en mente una operación relativamente sencilla y rentable.

Pagar el Nav de la compañía a bankia y fcc, 1,70 euros en una opa que lanzaría al total de accionistas, posteriormente y estimando una aceptación del 80% del capital, hacer una ampliación de capital a ese precio donde capitalizar la deuda y añadir liquidez a la compañía con una inyección de capital de 1000 millones. Con esta operación se garantizan realmente tras esa quita de deuda comprar la compañía a 1,3/1,4 en función de la quita y diluir al resto de accionistas dejando la empresa lista para ser vendida y desguazada, o convertirla en un instrumento patrimonial de dichos fondos. Bonito, pero cierto?, si la operación se retrasa es simplemente porque fortress quiere pagar menos de lo que estima bankia y fcc que quieren por la misma, su ventaja es que entre bomberos no se pisan la manguera y la entrada de otro fondo en dicha operación sería complicada. El final de dicha película esta cerca, ahora es el momento y cuando más tiempo pase, el precio puede caer más que subir y crear un problema añadido a sus máximos accionistas. Fortress lo sabe y espera a que caiga la manzana, Bayón ya pidió a su amigo Mir el calentar la operación con esos hipotéticos 600 millones , realmente no creo que sea cierto ni que tenga ningún interés, pero había que intentarlo.

Yo tengo realias compradas por debajo de 1,20 de media, si baja de esos niveles, 1,25 seguiré comprando hasta llegar a un % de mi cartera con el que sentirme cómodo, habrá operación, seguro pero como en muchas ocasiones donde fcc esta por medio el tiempo corre en nuestra contra, en cualquier caso en un escenario de posibles caídas, realia puede ser de esos valores que pase lo que pase, simplemente se moverá a la espera de y eso para mi siempre es una ventaja cuando veo o estimo escenarios bajistas a medio plazo. Lejos de ser una recomendación de compra, es simplemente un análisis de situación en un escenario de mercado donde este tipo de empresas tienen un plus teórico por su situación de "se vende" , mi mayor preocupación un lehman 2, ya viví esta situación con otra compañía en 2008 con una situación similar, donde en 1 mes se fue todo al traste por la famosa quiebra de la entidad.

Carlos Ladero Galván

 

  1. #1

    Ismael Vargas

    Habrá que estar atentos. Buen análisis Carlos. Respecto a estas compañías se hace complicado valorar los inmuebles, de todos modos aquí están jugando también intereses entre los fondos lo que añade un toque más interesante ante la estrategia que tengan.

    Saludos!

  2. #2

    Pelos sr

    Y ..¿qué opinas ahora de la Opa de Hispania?
    No habrá aceptación del 52%??
    Curioso que se lance mucho a un precio mucho más barato que el de mercado.
    ¿siguen controlando 600 millones de deuda los 2 fondos buitres?
    Un saludo

Autor del blog

  • Carlos Ladero Galvan

    Responsable del departamento de Corporate y nuevos proyectos de GPM sociedad de valores.

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