La inversión inmobiliaria es probablemente la más popular en España. Si se hace bien, pueden obtenerse uno retornos estables, e incluso puede funcionar como un refugio contra periodos inflacionarios como el actual. Por lo tanto, una de las ventajas de invertir en inmuebles es que se pueden adaptar a objetivos muy diversos.
Sin embargo, mucha gente interesada se encuentra con un obstáculo a la hora de plantearse la compra de una vivienda: requiere una aportación inicial muy cuantiosa. Ahora bien, al contrario de lo que puedas pensar, los bienes raíces ofrecen muchas opciones para invertir tu dinero. Desde Rankia, explicamos cómo iniciarse en la inversión inmobiliaria con esta guía para principiantes.
⭐️ Hipotecas destacadas
Si estás pensando en comprarte una vivienda para invertir, algunas de las hipotecas más destacadas del momento, son:
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La inversión inmobiliaria paso a paso: cómo empezar, tipos de inversión y riesgos
En esta guía para principiantes de inversión inmobiliaria, te explicaremos paso a paso qué debes hacer, desde la preparación previa hasta los tipos de inversión que existen, pasando por las distintas estrategias.
En ella, descubrirás que el mercado inmobiliario se adapta al poder adquisitivo del inversor, lo que significa que no necesitas un gran capital para comenzar a invertir.
Evalúa tus finanzas personales
En el momento en que decides comenzar a invertir, sea cuales sean tus objetivos de largo plazo, debes poner tus finanzas en orden.
Para ello, debes tener claro cuáles son tus ingresos y gastos, tanto imprescindibles como prescindibles, para así establecer qué cantidad de capital puedes permitirse destinar a la inversión.
Te aconsejamos hacer un Excel o en el que calcules cuánto ganas y cuándo gastas. Cuando lo tengas claro, establece cuánto dinero al mes ahorras, y cuánto de lo ahorrado puedes necesitar para imprevistos. Lo que aconsejan los expertos, es tener un fondo de emergencia de entre 3 y 6 meses de sueldo disponible, cómo mínimo.
Ten presente también cuál es tu ratio de endeudamiento y, si es demasiado alto, es preferible reducirlo antes de lanzarte al mundo de la inversión.
Si tus finanzas están en orden, y tienes dinero disponible para invertir, estás listo para empezar.
Establece tus objetivos
La estrategia de inversión que adoptes más adelante dependerá en parte de cuáles sean los objetivos que tengas. ¿Quieres comprar una casa que sea tu vivienda habitual esperando una revalorización futura? ¿Tu intención es la de rentabilizar tus ahorros para batir a la inflación? ¿Quieres una propiedad que te asegure ingresos pasivos?
Si buscas lo primero, la mejor inversión será la compra de una propiedad. Si quieres rentabilizar tus ahorros, puedes valorar un fondo de inversión inmobiliario, que te dé exposición al sector sin tener que afrontar el desembolso que supone la compra de una casa. Y si lo que quieres son ingresos pasivos, probablemente sea mejor comprar una vivienda y alquilarla.
Esto son solo algunos ejemplos de cómo los objetivos influyen en tus decisiones de inversión, así que es muy importante tenerlos claros antes de tomar una decisión.
Conoce los tipos de inversión inmobiliaria que te ofrece el mercado
Invertir en vivienda no es solamente comprar una, ya que hay muchas otras formas de rentabilizar tu dinero exponiéndote al mercado inmobiliario. Estas son las opciones disponibles:
Compraventa
Una de las opciones de inversión inmobiliaria más comunes, es la compraventa, que consiste en adquirir una propiedad, esperar a su revalorización y venderla posteriormente. Lo más importante si decides hacer esto, es valorar la financiación en caso de que la necesites, ya que los intereses que pagues por tu préstamo se comerán parte del beneficio.
Si, por otro lado, tienes el capital suficiente para adquirir una casa, esta puede servirte como activo refugio hasta que decidas venderla y obtener los beneficios. En este momento, el mercado de la vivienda español está falto de oferta, lo que mantiene los precios elevados. No obstante, estudia las probabilidades de que la vivienda se revalorice antes de adquirirla. Si está situada en una zona de baja demanda, probablemente no obtengas un margen de beneficio muy elevado.
Si quieres aumentar ese margen, una buena opción es comprar una vivienda para reformar. Estas tienen la ventaja de que son económicas, y si realizas una reforma con una inversión mínima, podrás aumentar su valor rápidamente.
En caso de optar por la compraventa, debes fijarte en:
- Oferta y demanda de la zona donde esté situada
- Necesidades de reforma
- Inspección de la propiedad para prever sobre costes (deudas pendientes, problemas de electricidad, fontanería, etc.)
- Condiciones de financiación (si necesitas pedir hipoteca)
- Gastos totales de la vivienda (IBI, seguros, comunidad, etc.)
Compra para alquiler
Otra alternativa es adquirir bienes raíces para alquilarlos. De esta forma, puedes conseguir ingresos pasivos a largo plazo. El alquiler puede servir como alternativa para cubrir los gastos generados por la vivienda, e incluso obtener un margen de beneficio, ya que en estos momentos los precios de la vivienda son bastante elevados.
Si decides esto, debes valorar lo siguiente:
- Oferta y demanda de alquiler de la zona de la vivienda
- Condiciones de financiación si la necesitas
- Inspección de la propiedad para prever sobre costes (deudas pendientes, problemas de electricidad, fontanería, etc.)
- Gastos totales de la vivienda (IBI, seguros, comunidad, etc.)
En todo caso, asegúrate de que los gastos no superan los ingresos que puedes obtener por el alquiler o, de lo contrario, perderías dinero.
Crowfunding inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario consiste en la financiación colectiva. En esencia, varios inversores se reúnen a través de una plataforma y hacen la aportación que pueden para la compra de una vivienda. La plataforma intermediaria se encarga del proceso de compra y alquiler de la misma, repartiendo los beneficios en función de lo que cada inversor haya aportado.
La ventaja del crowdfunding, además de no tener que aportar el valor total de la vivienda ni pedir una hipoteca, es que la plataforma es la encargada de hacer el estudio de la inversión. en este caso, lo que tienes que valorar es lo siguiente:
- La fiabilidad de la plataforma. Dado que se trata de un modelo nuevo de inversión, hay muchas estafas en este sector.
Fondos de inversión inmobiliaria
La última opción para el inversor es optar por hacer aportaciones a un fondo de inversión inmobiliaria. Los fondos de inversión reúnen el dinero de varios inversores para ser gestionado por un profesional. En el caso de los inmobiliarios, suelen adquirir propiedades inmobiliarias a gran escala (a veces edificios al completo), o construir para la posterior venta o alquiler, buscando rentabilidad para devolver el retorno a los inversores.
Valora lo siguiente antes de invertir en un fondo:
- Track récord, es decir, qué rentabilidades pasadas tiene el fondo. Recuerda, no obstante, que las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras, aunque sí te dan una pista sobre la gestión del fondo.
- Comisiones, que son los gastos que te generará el fondo. Debes restarlos de los beneficios obtenidos para saber cuál es la rentabilidad real.
Riesgos asociados a la inversión inmobiliaria
En esta guía para principiantes sobre cómo iniciarse en la inversión inmobiliaria, debes conocer también los posibles riesgos.
El más evidente, es la devaluación de la propiedad en la que inviertas. Puede suceder que el mercado inmobiliario sufra una caída por diferentes razones y la vivienda se devalúe. La mejor forma de evitarlo es estudiar bien la oferta y demanda de la zona para calcular de cuánto puede ser la devaluación.
No obstante, el mercado de la vivienda, según nos indica la historia, siempre tiende a subir a largo plazo, aunque sufra caídas en el proceso.
En caso de optar por alquilar tu propiedad, te expondrás al riesgo de impago por parte del inquilino. Para reducirlo, lo mejor es estudiar el perfil de la persona que alquila tu vivienda, pidiéndole garantías de solvencia que aseguren que cumplirá con su obligación de pago.
Por último, está el riesgo de que los gastos se coman los beneficios. Si pagas demasiado de hipoteca, comunidad o impuestos, por ejemplo, es posible que la rentabilidad no sea suficiente para cubrir los costes. Por ello es fundamental hacer un estudio previo de cuáles serán esos gastos, y de la rentabilidad que puedes obtener.
Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad para su alquiler
Cuando compras una vivienda para alquilarla, puedes usar dos métricas para saber si será rentable:
La rentabilidad bruta por alquiler: es rendimiento bruto que obtendrás por alquilarla. La rentabilidad bruta media por alquiler en España es del 3,4%, según el Banco de España. Se calcula de la siguiente manera:
Dividir la cantidad anual del alquiler entre el precio de la vivienda y multiplicar el resultado por 100. Si alquilar una casa por 900€ mensuales (10.800€ anuales) y te ha costado 200.000€, lo harías de la siguiente manera:
(10.800 : 200.000) x 100 = 5,4%
2. El PER: es el número de meses de alquiler que necesitarías para pagar la vivienda entera. Se calcula dividiendo el precio total de la propiedad entre la mensualidad que cobrarías por alquilarla.
200.000 : 900 = 222 (meses)
225 : 12 (meses) = 18,52
El PER sería 18,52 veces el precio del alquiler. Teniendo en cuenta que media anual de 3,4% da como resultado un PER de 29,4 veces (según Bankinter), si la vivienda que quieras comprar da una rentabilidad de más de 3,4% un PER menos a 29,4, es rentable.
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