Claves para la inversión inmobiliaria en España en zonas turísticas y no turísticas

La inversión inmobiliaria en España ha sido y es una de las opciones más interesantes para inversores nacionales e internacionales. España, con una cultura, clima y condiciones políticas estables, siempre es objeto de estudio para los grandes fondos de inversión, siendo uno de los mayores destinos turísticos no solo a nivel europeo, sino mundial. 

Por ello, en este artículo abordaremos la situación actual del sector inmobiliario en España, sus tendencias, oportunidades y riesgos a tener en cuenta.

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El mercado inmobiliario español es clave en la economía nacional, estando este formado por el sector de la construcción, el hipotecario y el turismo. Estos 3 sectores son los grandes pilares del mercado inmobiliario. 

Pero, ¿por qué? Es simple. En los productos inmobiliarios, como en cualquier otro producto, sigue una cadena de producción o elaboración, como mejor lo queramos denominar dependiendo del producto. 

Pues bien, en el caso del producto inmobiliario, primero se debe financiar, luego construir y finalmente empezar a utilizarlo. La línea más rentable es construir en zonas turísticas, ya que, tanto para la venta como el alquiler, es la opción más rentable. En este sentido, el sector de la construcción, si obviamos los contratos públicos, en el plano privado se guía por la demanda para lanzar sus promociones inmobiliarias. Estas promociones donde mejor resultado suelen tener son en grandes capitales o costa del mediterráneo. 

Por otro lado, el sector hipotecario es clave a la hora de hacer posibles esas promociones, ya que las promociones y las operaciones de compraventa con financiación, el producto financiero estrella es la hipoteca. Si hay crédito, habrá más movimiento en el mercado de productos inmobiliarios y este se considerará más líquido. En caso contrario, la demanda cae y los precios de los productos deberían de bajar. 

Por último, nos centramos en el sector turístico. Históricamente, este sector es clave en la economía española, siendo junto con el de la construcción, los 2 grandes sectores que han convertido a España en una de las potencias europeas que es en la actualidad. Con ello, el turismo es una de las grandes razones por las cuales al sector de la construcción le interesa más si cabe, desarrollar proyectos en España. Esto se debe principalmente a que la demanda de adquisición de productos inmobiliarios crece según nos vamos acercando a zonas turísticas. 

Luego, si la demanda de productos inmobiliarios crece conforme el grado turístico de la zona y la facilidad crediticia, se puede afirmar que el turismo, las hipotecas y el sector de la construcción son como hemos mencionado anteriormente, los 3 pilares del mercado inmobiliario español. 

En cuanto a las tendencias en la compraventa de bienes inmuebles, a principios de los 2000 y en la década pasada se utilizaba la vivienda como valor refugio con revalorización casi segura. A día de hoy, la vivienda, más que una inversión orientada al ámbito personal, se ha convertido en una inversión que también aplica al ámbito profesional. 

Esto se debe a la irrupción de las plataformas online de alquiler turístico, las cuales han dado la posibilidad a pequeños tenedores de propiedades la opción de crear una actividad económica que se ha mostrado muy rentable. Tan rentable, que, aunque el sector hotelero español ha visto su cuota algo aminorada, en fechas de alta demanda la oferta sigue estando por debajo, lo que muestra un potencial que aún no ha tocado techo. 

Por tanto, la línea de inversión más interesante y más demandada del mercado inmobiliario español, son las zonas turísticas. 

Sin embargo, la línea turística no es la única opción viable. El mercado inmobiliario, tanto en el plano del alquiler como en el de compraventa, sigue al alza a pesar de los altos tipos que dificultan la financiación de estos. 

Por ello, una de las líneas que más fuerza está ganando últimamente es la adquisición de viviendas cerca de zonas universitarias en ciudades no tan turísticas. Con esto, el inversor lo que busca es una aportación menos elevada y menos exposición a posibles cambios regulatorios turísticos. Por contra, deberá ser consciente que en estas zonas los alquileres a largo plazo y el precio en sí de la propiedad, no absorberá con tanta fuerza una posible revalorización.

En resumidas cuentas, ciudades como Coruña, Lleida o Huelva, son posibles destinos de este tipo de inversiones. 

Al considerar la inversión inmobiliaria en España, es importante tener en cuenta los riesgos a los que, como inversores, estamos expuestos. Estos riesgos varían en función del tipo de inversión. 

En primer lugar, aunque este artículo se ha orientado al sector de la vivienda, el mercado inmobiliario engloba desde trasteros y garajes, hasta oficinas y terrenos. Cada producto inmobiliario posee sus características en concepto de impuestos, volatilidad del precio, y utilidad. 

En segundo lugar, el factor político nacional y geopolítico debe ser tenido en cuenta. Invertir actualmente en regiones como la catalana, lleva a un riesgo añadido por las tensiones políticas y sociales. Por ello, se debe conocer bien el sitio en este sentido para tener evaluado este riesgo. 

Además, también debemos tener en cuenta riesgos inherentes de la geopolítica, los cuales, pueden afectar, por ejemplo, al turismo a nivel nacional. Las crisis internacionales pueden ser un auténtico problema si no las hemos contemplado, pero también, una gran oportunidad de compra. 

En tercer y último lugar, tenemos el marco regulatorio. Conocer la composición geográfica del punto de destino de nuestras inversiones es vital para tomar una decisión. En este sentido, España se divide como nación en comunidades autónomas, provincias y municipios. Cada una de estas unidades posee una cierta influencia en nuestros activos inmobiliarios. Debemos contemplar desde regulaciones turísticas a nivel regional (Cataluña, Andalucía…) hasta el nivel municipal (Marbella, Barcelona, Bilbao…) con los Planes de Ordenación Urbanística. 

En definitiva, los riesgos que se deben vigilar son de carácter técnico, económico, político y legal. Si tenemos estos riesgos estudiados, sabremos ‘torear’ mejor estos y podremos realizar, en teoría, satisfactoriamente nuestras inversiones.