He estado durante varios meses, pensando y madurando este artículo y analizando lo que pasa, por que pasa y cual son las salidas en estos momentos.
Reflexionando de manera fría los acontecimientos, la situación que nos rodea, me encuentro con dos factores claves de la profunda crisis en la que estamos sumidos:
1.- Las inmobiliarias llegaron a cifras importantes de endeudamiento.
2.- Los endeudamientos fueron asumidos básicamente por los bancos, sin grandes aportaciones por las inmobiliarias.
Tras el profundo recorte de la burbuja inmobiliaria en USA, así como la bajada en ventas en España, provocó situaciones tensas en los mercados tantos inmobiliarios como financieros.
Teniendo en cuenta que los bancos disponen de un paraguas, que te lo dan cuando hace sol, pero que te lo quitan cuando llueve, propició una situación de confusión y de "salvese el que pueda". Por el desconcierto en los mercados.
Desde mi punto de vista esta situación de ralentización, se había detectado con anterioridad, se frenó suavemente el crédito, pero nadie quería quedarse atrás en los crecimiento de dos dígitos, esperaban un reajuste más gradual.
Solución: Seguir dando crédito a los promotores, y estos si que llegaron a las tres cifras de apalancamiento, las aportaciones en las promociones, llegaban desde el propio endeudamiento, instrumentalizado a través de pólizas de crédito. Posteriormente cuando se aplicó el "sálvese el que pueda", no disponían de liquidez y la poca que tenían era para cubrir pólizas que no se renovaban.
Posteriormente menos ventas, menos entrada de liquidez, menos pólizas, menos liquidez si cabe. Luego el primer paso de la cadena era claro. Las inmobiliarias no hacen negocio, no venden, y los inversores rescinden los contratos por que el inmobiliario ya no es negocio redondo. Por lo tanto se llega a una peor situación.
Los bancos ya con el paraguas recogido, empiezan a renegociar con todos los promotores, pero la situación es tan ilíquida en la construcción que no tienen ni para pagar los intereses de las refinanciaciones. Unos en concurso y otros entran en capilla.
Todo esto hace que todas las alarmas en morosidad salten, si la banca ya daba pocos créditos, menos dará para no empeorar el ratio de solvencia. Los promotores son los que originaron el crecimiento de los últimos años, luego la industria accesoria, al no pagar, quedan en situación más delicada. y ello a su vez provoca más morosidad a la banca.
Al cerrar empresas, más desempleo, y con ello más morosidad, por que todo Español tiene una hipoteca que pagar.
El no dar un crédito a un promotor, provoca la cadena de impagados...... y poco a poco se va extendiendo el problema. Unos bancos con morosidad, otros con más mora todavía. Unos no se fían de otros. Nadie se presta, peor situación en los mercados interbancarios.
Ahora se solventa el tema con la daciones en pago, que el antiguo rueque de bienes por deuda. Ello elimina el endeudamiento de las promotoras, pero hace de las Cajas y Bancos las mayores inmobiliarias del país.
Estos bienes son comprados, pero los bienes no se pueden transformar en Euros, ya que no son totalmente líquidos. Sino que se lo pregunten al SCH, con el último capítulo del fondo inmobiliario de BANIF.
Esto va a seguir, mientras los inmuebles no vuelvan a estar en manos de los promotores, por que el problema de nuestro país, es que vamos más deprisa que los mercados, y somos tan chulos que producíamos 800.000 de viviendas, para una demanda de 400.000.
Lo que tiene que hacer es sacar al mercado la rebaja del inmueble, como toca, no ir al poco a poco... si te ha costado el piso 60.000 Euros, no lo quieras vender a 100.000, véndelo a 70.000 y hazlo líquido, y ganas algo de dinero.
Lo que está pasando en el sector inmobiliario, es un fenómeno de deflación puro, hay potenciales compradores, pero están esperando mayores bajadas en el precio. Bájalo al mínimo y te lo comprarán y no tendrás que venderlo al banco.
Siempre queda una ventana abierta a la venta de activos, pero los bancos, que actualmente son las mayores inmobiliarias, no querrán bajar el precio más de lo necesario. Pero algo tendrán que hacer con los inmuebles que tienen en su poder.
El problema básico de lo sucedido, fue provocado por el exceso de crédito de los mercados, por la ambición de las inmobiliarias, factores externos que frenaron el crédito internacional. y luego la pescadilla que se muerde la cola. No ventas de ladrillo, no crédito, no pago, morosidad, menos crédito, menos liquidez, confusión, desconfianza y crisis sin precedentes.
Las soluciones parten de lo que quiere hacer Obama, montar un "Toxic Bank", que compre todos los inmuebles y que los bancos se queden límpios de oro y paja. Pero claro ese Banco a ver quien lo financia, todos nosotros con nuestros impuestos. ¡Al final siempre pagamos los mismos!.
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