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Inversiones inmobiliarias vs inversiones en bolsa: ¿Qué es mejor?

Es el eterno debate. Cuando te planteas invertir el excedente de tu ahorro, esta puede ser una de las primeras preguntas que muy posiblemente te formularás, ¿Son mejores las inversiones inmobiliarias o las inversiones en bolsa ?

Normalmente todos caemos al principio en los mismos inconvenientes y las mismas ventajas, pero en mi humilde opinión, estas ventajas o inconvenientes no se pueden valorar correctamente sin sentarse y estudiarlas concienzudamente (y si es con un asesor fiscal al lado, mejor).

¿Qué miramos todos? Que si la bolsa es más líquida, que si con inmuebles es más difícil diversificar, etc. Y no es que no sean elementos importantes, claro que lo son, pero una vez más en el mundo de las inversiones no vemos lo que realmente importa y lo explicaré con ejemplos propios para que puedas entender a qué me refiero.

En el artículo de hoy vamos a ver una comparativa entre inmuebles y bolsa pero profundizando en los temas que realmente son importantes para dilucidar si te interesa más invertir en bolsa o en inmuebles.

 

LIQUIDEZ

Lo primero que siempre te encuentras es el problema de la liquidez. Es muy fácil vender unas acciones en el mercado, pero vender un piso cuesta un poco más. Hasta aquí no hay ningún tipo de duda. Pero ahora bien, ¿qué tipo de inmueble estás vendiendo y a qué precio? ¿Estás vendiendo un inmueble que compraste en el 2012, le hiciste una lavada de cara y lo vendes por un poco más de lo que te ha costado todo? Pues muy seguramente lo vendas en menos de una semana. Aquí también habría que valorar la ubicación del mismo, la demanda de la zona, incluso las fotos del inmueble que le hagas, etc. Existen muchos factores, pero descartar una inversión en inmuebles simplemente por la mayor dificultad en “deshacer posiciones” pienso que es un error. Puede ayudarte a decidir, pero no es ni mucho menos lo que nos debe hacernos replantearnos que esa inversión no es para nosotros.

Como resumen de este apartado diré que la liquidez en general en la bolsa es muy buena y la liquidez en los inmuebles es buena, siempre y cuando vendas a precios razonables para la zona en la que estás. Si compro un piso por 150.000€ y mañana lo quiero vender por 225.000€ está claro que no habrá liquidez. Pero si compro un inmueble hecho polvo por 100.000€ y lo reformo con 40.000€, muy posiblemente lo venda rápido si lo pongo a la venta por 150.000€.

No estoy diciendo que sea esta una operación a hacer o que los impuestos nos comerían los beneficios, es simplemente un ejemplo para que se entienda que la liquidez en los inmuebles es relativa.

 

DIVERSIFICACIÓN

No es lo mismo comprar 100 acciones de telefónica, 100 del santander (puagh), 100 de Pepsi, y 50 de UNP que comprar un inmueble. Estarás menos diversificado comprando inmuebles, eso seguro. ¿Pero qué podemos hacer para tener más diversificación en los inmuebles? Pues asociarnos con alguien de confianza que tenga los mismos objetivos que los nuestros. De esta forma si con un par de socios puedo reunir más capital inicial, está claro que podré invertir en más inmuebles diversificando más o incurriendo en un coste inferior en el caso de comprar un solo inmueble. ¿En bolsa quieres diversificación? compra el ETF “VT”. Más de 8.000 empresas de todo el mundo en un solo ETF.

 

TIEMPO DE APRENDIZAJE

¿Cuánto tiempo tardo en volverme un inversor bueno en las inversiones inmobiliarias? ¿y en Bolsa? Esta es un respuesta muy importante y vale la pena que la estudies. Si yo quiero volverme un experto en la compra y venta de inmuebles, no necesitaré tanto tiempo como el que necesitaré para volverme un experto en bolsa. Hay muchos balances que ver, muchas estrategias que implementar, mucha prueba y error, muchas horas de gestionar con opciones, etc.

También está la opción de volverme un inversor pasivo con una cartera tipo Bogle. Para este tipo de inversión no se necesita apenas estudio, más o menos el mismo que para aprender de inmuebles.

Así que en este punto no hay un claro ganador.

 

TIEMPO DE GESTIÓN

El tiempo de gestión en las inversiones inmobiliarias suele ser alto. Vas a tener que pasearte la zona, negociar, pasar ofertas, ir de bancos, notarios, cambios de agua, luz, búsqueda de inquilinos, etc. Es tiempo, no se puede negar. Este tiempo disminuye con el paso del tiempo para el mismo inmueble, siendo al principio mucho trabajo y luego en posteriores meses la cantidad de trabajo en gestionar el inmueble baja considerablemente. Por otra parte, en bolsa depende de la inversión que quieras realizar dependerá más de tu tiempo o menos. Si lo que haces es trading intradiario, pues me da a mi que vas a tener que dedicarle mucho tiempo. Si lo que haces es una estrategia de comprar y mantener existe un trabajo similar en tiempo al que haces con inmuebles una vez pasados los primeros meses. Diría que incluso más.

 

COMODIDAD

En este punto si que gana la bolsa de calle. Desde el ordenador de mi casa puedo verlo todo, hacer todos los análisis, comprar, vender, gestionar, etc. Con las inversiones inmobiliarias no, tendré que salir a pasear, ir al ayuntamiento, al notario, buscar inmobiliarias que se ajusten a lo que quiero, etc. No es algo incómodo, pero cierto es que con la bolsa no se puede comparar.

 

CONOCIMIENTOS

Está claro que cuantos más conocimientos tengamos de algún tema, mucho mejor, pero concretamente en el caso de las inversiones inmobiliarias, llegas con bastante rapidez a un conocimiento útil para invertir eficientemente. En bolsa por el contrario vas a perder mucho el tiempo en conocimientos que no sirven o conocimiento poco útil. Si has dado con algo útil en bolsa, seguro que para volverte un experto vas a necesitar mucho tiempo. En concreto me atrevo a decir que no menos de 3 años a razón de 8 horas al día. Eso mínimo.

 

GESTIÓN DE PROBLEMAS

En todo lo que hagas llegará el momento en que tendrás problemas, la capacidad de gestionar esos problemas para mi es muy importante. En inmuebles por ejemplo podemos tener varios problemas como son los impagos de un inquilino, para lo cual una forma de disminuir el riesgo es contratar es un seguro de impagos y/o hacer un estudio en profundidad del supuesto inquilino para que tengas las suficientes garantías, que podrá pagar a principios de mes. Otro problema es el de haber comprado caro y que las rentabilidades sean bajas. Puedes alquilar habitaciones por separado para así intentar conseguir más dinero, hacer una pequeña reforma que te ayude a subir el precio del alquiler, cambiar el uso del inmueble, etc… pero poco más. No hay muchas formas de gestionar un inmueble que va mal. Por la parte de la bolsa no hay gestión posible que no sea mediante stops o mediante opciones financieras. Y aquí gana de calle la gestión con opciones financieras. La capacidad que tenemos trabajando con opciones financieras de entrar en una empresa en la que nos equivoquemos su dirección, que el precio baje un 20% o 30% y todavía así sacar beneficios, eso no lo tiene ningún activo. por lo que la gestión con opciones está en el top 1.

Y ahora vamos con los 3 bloques más importantes:

 

1- APALANCAMIENTO

Puedes tener apalancamiento tanto en bolsa como en inmuebles. El problema con la bolsa es que si tomas una posición apalancada que por precio empieza a ir en tu contra, puede llegar un momento en el cual incurras en un margin call y dilapides tu cuenta. Con el apalancamiento bancario eso no ocurre, el inmueble se ha podido depreciar un 50% y yo estar apalancado 10 a 1 (por ejemplo he puesto 10.000€ para comprar un activo de 100.000€) pero si pago las cuotas al banco no hay problema alguno. Por tanto el apalancamiento bancario es muy superior al apalancamiento de la bolsa. Una vez termine de pagar la cuota el inmueble es mio.

 

2- IMPUESTOS

Este es otro apartado que gana de calle los inmuebles. La forma más eficiente en la bolsa para pagar pocos impuestos es mediante la compra de fondos de inversión, ya que no pagas impuestos por transferencias entre fondos y solo pagas cuando vendes y retiras el capital. Ahí pagarás del orden al 21%, aunque esto varía cada 4 años… Y luego bueno, lo que toque en el irpf.

Por otra parte los impuestos en la compra venta de un inmueble son del orden del 10% de ITP y luego IBIs y poco más. El ITP se paga al comprar y el IBI todos los años. Para los ingresos por rentas de alquiler se puede deducir un 70% de los ingresos, por lo que no está nada mal.

Impuestos teniendo una empresa que se dedique a la compraventa de inmuebles. Aquí es donde se marca la diferencia. El ITP es variable dependiendo de la comunidad autónoma en la que compres el inmueble. IBIs y la gran mayoría de gastos, desgravables. Trucos contables (ojo, legales) para tener amortizaciones enormes y dar pérdidas aún cuando obtienes ingresos recurrentes. El problema, impuesto de sociedades del 25% sobre los beneficios netos, PEEEEEEERO, hay otro truco contable (ojo, también legal) por el que si tienes una empresa tienes unas ventajas fiscales muy ventajosas. Por lo que si sumas las amortizaciones a las que te puedes acoger y el tipo impositivo real tan bajo que te puedes acoger si cumples las condiciones, hacen la inversión en inmuebles mediante empresa, la forma más eficiente si o si en cuanto a la optimización fiscal.

También es cierto que vas a tener que hacer más papaleo al tener una sociedad y posiblemente (bastante probable) necesitarás un gestor que te ayude con esto. Por no contar los gastos de constitución de la sociedad.

 

3- RENTABILIDAD

Aquí sí que hay una variedad enorme tanto de rentabilidades en inversiones inmobiliarias como de rentabilidades en bolsa. ¿Puedes conseguir un 20% al año en inmuebles si haces flipping? Puedes hacerlo pero buscando mucho, trabajando y sabiendo que es lo que quieres ver. ¿Puedes lograrlo en bolsa? Pues si, pero teniendo una metodología a corto/medio o largo si eres warren buffet, trabajando día a día y sabiendo muy bien hacer lo que haces. No voy a entrar en lo que se puede llegar a ganar o lo que no se puede llegar a ganar. Vamos a sacar números simples y luego vemos.

¿Cual es la rentabilidad bruta que se puede obtener ahora mismo comprando un inmueble? Según datos de idealista a día de hoy el precio medio el metro cuadrado en valencia vale 2.152€. Y el precio medio por metro cuadrado de alquiler son 10’69€. Si compramos un hipotético inmueble en Valencia de 100 metros cuadrados, nos costaría sobre 215.200€ y podríamos alquilarlo por 1.069€ al mes.

La rentabilidad bruta ahora mismo es del 5.95%.

No está nada mal, pero a nosotros nos interesa una rentabilidad neta, descontados los costes de ITP, reformas, Apis, notarios, registro, gestoría, etc.

Esto podría bajar la rentabilidad aproximadamente a un 5’5% o incluso menos. Depende del estado de la vivienda, las reformas que necesiten etc. Pero esto sería la rentabilidad a día de hoy de la inversión sin apalancamiento en Valencia. Si utilizas apalancamiento los ingresos disminuyen pero el capital que aportas también lo hace.

En bolsa, comprando empresas grandes, consolidadas, que lleven una trayectoria de bastantes años, la rentabilidad final será muy similar a la que te pueda dar la vivienda. Es verdad que en bolsa estás más diversificado y todas las ventajas que hemos ido viendo en este artículo. Pero para que veas que una inversión no dista tanto de la otra en términos de rentabilidad cuando eres un inversor semipasivo que compra y lo que busca son rentas.

Si te mueves más y haces una gestión más activa en bolsa o una gestión con opciones esa rentabilidad subiría a medio plazo. Si haces una gestión también más activa en inmuebles alquilando por habitaciones, o en temporadas la rentabilidad también subiría.

 

EJEMPLOS REALES PROPIOS

invertir en bolsa o en inmuebles invertir en bolsa o en inmuebles

Inversión inmobiliaria:

  • Liquidez si quisiese vender:

Media, pues no hay muchas viviendas con mejores vistas y mejor decorada, pero tampoco lo vendería por lo que nos costó.

  • Diversificación:

Lo he comprado junto con un socio para nuestra empresa en común. Es únicamente una vivienda por lo que no hay mucha diversificación pero al hacerlo con un socio el riesgo disminuye.

  • Tiempo de aprendizaje:

Ya sabíamos lo que queríamos comprar y lo que necesitábamos para que fuese rentable, si, pero algo aprendimos sobre la gestión y de formas de explotar el inmueble.

  • Tiempo de gestión:

Este inmueble en concreto se ha gestionado más que la media por tener una explotación distinta a un inmueble que sea puramente de alquilar tradicionalmente.

  • Comodidad:

Se ha contratado a personal que se encargue de hacer lo que más tiempo lleva. Por lo que no ha sido en este caso muy incómodo (con la consiguiente merma en los ingresos, no puede ser todo.)

  • Conocimiento:

Hemos aprendido mucho en este inmueble en concreto, pero también lo compramos para tener muchas alternativas y tener una demanda muy alta para el caso que hubiesen problemas. Por ejemplo la primera hora de ponerlo en alquiler se recibieron más de 20 llamadas y emails.

  • Gestión de problemas:

Nos ha llevado alguno que otro como alguna reparación menor y gestión con los inquilinos. Nada grave pero sí que se ha tenido que gestionar.

  • Apalancamiento:

Para este inmueble nos apalancamos al 70%. Nuestra intención era comprarlo con más apalancamiento, pero ya llevábamos unos cuantos inmuebles en cartera y a empresas es difícil que den más del 70%.

  • Impuestos:

Amortizaciones de más de 60.000€, todos los costes nos los podemos deducir, ya que se tributa por el impuesto de sociedades y no por el IRPF.

  • Coste bruto de la vivienda (falta sumar ITPs, notarios, etc):

71.500€

  • Rentabilidad Neta anual sobre el capital aportado:

13’5%

 

Inversión en bolsa, Acción: SAM

Aquí tienes los artículos donde hablo de la empresa y su gestión:

Estrategia con Opciones Financieras en SAM

Estrategia con Opciones Financieras en SAM (Parte 2)

 

  • Liquidez al vender:

Alta, pues cotiza en bolsa y aunque he gestionado mediante opciones, la liquidez es igualmente alta.

  • Diversificación:

La compré para mi cartera propia. Es únicamente una acción, por lo que no hay mucha diversificación pero bueno, forma parte de una cartera.

  • Tiempo de aprendizaje:

Ya sabía por qué quería comprar y lo que necesitaba para que fuese rentable.

  • Tiempo de gestión:

Nada prácticamente, se pensó toda la estrategia al principio y luego solo se hizo que seguir el plan.

  • Comodidad:

Todo desde casa, desde mi ordenador. más cómodo imposible.

  • Conocimiento:

He aprendido sobre el sector cervecero artesanal, ha sido un poco de trabajo para ver las peculiaridades del sector. Más allá de eso, el plan que tenían me parecía razonable de conseguir.

  • Gestión de problemas:

Capé muy pronto los beneficios, pero al ser un sector que no conocía apenas pequé de conservador.

  • Apalancamiento:

No hubo apalancamiento. De hecho lo gestionamos con opciones, por lo que el riesgo es menor a la compra de acciones directamente.

  • Impuestos

El 21% de los beneficios. Aquí no nos escapamos. Aunque el tipo impositivo cambia ligeramente cada pocos años.

  • Coste bruto de la Inversión:

144€ por acción.

  • Rentabilidad Neta sobre el capital aportado:

62.1%

 

CONCLUSIONES

¿Al final, es mejor la inversión inmobiliaria o la inversión en bolsa? Pues no se puede comparar generalmente que sea mejor si la bolsa o los inmuebles. Hay que ir al detalle de qué inmueble y de qué acciones estamos hablando. Efectivamente si aciertas más con inmuebles que con acciones, pues para ti, por mucho que leas que la bolsa es lo mejor, si vas a por los inmuebles puedes conseguir mejores resultados.

¿Todos los números son así cuando se invierte?

Ni por asomo. Me he equivocado muchas veces, aunque con las opciones he podido gestionar para no perder tanto. Y en el caso de los inmuebles una vez vendimos un inmueble que nos salió la operación rana por un 10% bruto más de lo que nos costó. Los beneficios fueron para hacienda. Es lo bueno de comprar con margen de seguridad.

Observa como cambia mucho tener una rentabilidad del 13% en inmuebles que del 4% o 5%. ¿Que es mejor, ese inmueble que me da un 13% de rentabilidad anual o la bolsa mediante una estrategia de comprar y mantener? Pues me quedo con el inmueble. Dudo que telefónicas e iberdrolas me den esa rentabilidad anual. Por otra parte si mi socio me enseña un inmueble que se aspira a ganar un 6%… Pues posiblemente pase porque no compense la rentabilidad que se le puede sacar y para eso tengo la bolsa que puedo conseguir más.

Por eso la pregunta del título del artículo está mal. Tú no compras la totalidad de las acciones del mundo (o quizás sí mediante el ETF VT) pero generalmente compramos una cesta de acciones que rinden a un % determinado. Y luego también compramos una cesta de inmuebles que rinden otro porcentaje determinado. Es un error caer en reduccionismos como comparar todo el mercado inmobiliario como todo el mercado de acciones. Para comprar una empresa necesito que reúna muchas condiciones. Para comprar un inmueble necesito que reúna también muchas condiciones. No compro un piso de 215.000€ para sacarle 1.000€ al mes. Necesito más margen de seguridad y lo buscaré tanto en las acciones como en los inmuebles. Pero no me verás asumiendo categóricamente que un tipo de inversión es mejor que otro, porque eso no es así.

Espero que te haya gustado el artículo y te haga pensar en que no existe eso de “la mejor inversión”. Si la mejor inversión existiese todo el mundo entraría y por consiguiente el precio subiría y la rentabilidad bajaría. No caigas en reduccionismos. Toda oportunidad puede ser muy buena, normal , regular o mala, tanto en bolsa como en inmuebles. Estudiar particularmente cada una de ellas es lo que te dará la ventaja. Así mientras que unos se pelean por discutir qué es mejor invertir en bolsa o en inmuebles, tú estudiarás cada caso y seguramente obtendrás mejores rentabilidades porque irás a lo que de verdad importa, que es la operación concreta que estás estudiando.

¿Te ha gustado el artículo?

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Comentarios
40
Página
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  1. #21

    Imarlo

    en respuesta a ernestmt
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    Existe una lógica pero no te la van a mostrar tan fácilmente. Subirán, bajarán y harán de todo para que te equivoques y una vez desquiciado entonces irán donde quieren ir.

  2. #22

    Enverto

    en respuesta a ernestmt
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    La bolsa es un caos pero un caos lógico de no ser así seria totalmente imprevisible y es precisamente todo lo contrario, todos los movimientos son previsibles, el problema es que es muy exigente y no todo el mundo esta dispuesto a ello

  3. #23

    Enverto

    en respuesta a Imarlo
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    Claro cada uno tiene su sistema, al final hay que seguir aquello que funciona, pero hay un cambio notable desde la masificacion de internet que se esta acelerando en los últimos años con los sistemas automáticos en los que el inversor será desplazado si no adecua su operativa, hoy lo de comprar y mantener pues no se que decir

  4. #24

    Imarlo

    en respuesta a Enverto
    Ver mensaje de Enverto
  5. #25

    Enverto

    en respuesta a Imarlo
    Ver mensaje de Imarlo

    Excelente reflexión, veo que coincidimos pero es lo comentado al principio, el inmueble es mas accesible para un inversor puesto que no tiene el nivel de exigencia de la bolsa, en este caso lo importante no es la rentabilidad si no el ahorro, dentro de 30 años aquel que se haya obligado a aportaciones periódicas dispondrá de unos ahorros que de otra forma no existirían, la rentabilidad es algo secundario
    La bolsa para el inversor habitual es algo muy difícil casi imposible, más que de técnica es un problema de mentalidad y eso es muy complicado

  6. #26

    Valentin

    Las inversiones las enfoco desde una perspectiva de "gestión del patrimonio" focalizado a unas necesidades personalizadas. Desde mi perspectiva, considero conveniente diversificar entre clases de activos, en este caso, entre inmuebles y renta variable para aquellos inversores que tengan "maestría" en ambas categorías de inversión (inmuebles y renta variable).

    Los inmuebles me proporcionan rentas regulares que permiten sufragar el coste de la vida (alimentos, viajes, etc.), ese es mi "objetivo financiero" para esta clase de activo. Requiere no solo de conocimientos, sino de mucha experiencia vivida, para solucionar con solvencia el amplio número de inconvenientes enumerados en muchos medios de comunicación (debes saberlos solucionar, sin que ello te quite el sueño).
    La rentabilidad que se obtiene de una vivienda alquilada, depende varios factores, como precio de compra, precio al que puedes alquilar el inmueble, costes variables, valor de crecimiento del inmueble (en Madrid mejor que en un pueblo abandonado), y la capacidad de incremento del alquiler que tiene el inmueble. Todo ello debe ser cuidadosamente estudiado, para que el inmueble reporte una rentabilidad satisfactoria que te permita optar por invertir en inmuebles.

    Otra parte del patrimonio invertida en renta variable, tiene como objetivo el crecimiento del capital vía clase de activo distinta y cuyo valor oscila mucho más que la rentas periódicas obtenidas por los inmuebles. Aquí, mediante una cartera tipo Bogle es simple de ponerla en práctica por inversores nóveles. Quienes pretendan intentar obtener rentabilidades superiores en esta clase de activo, requiere mucho conocimiento y dedicación.

    En estos momentos, en los que la renta fija a largo plazo no tiene recorrido a la baja, los inmuebles bien podrían ser considerados como sustitutos de la RF largo plazo. Cada cual que estudie una posible sustitución, pues ante hipotéticas amenazas monetarias y frente a una hipotética subida de tipos de interés, la RF a largo plazo se comportará muy mal, y los inmuebles me temo que lo harán mucho mejor.

    Ni patatas, ni huevos, yo abogo por la tortilla.
    Ni RV, ni inmuebles, yo abogo por una cartera TALMUD.

    Saludos,
    Valentin

  7. #27

    Siames

    Muy buen articulo. La gran ventaja de la bolsa es la liquidez, la comodidad y la diversificacion que se puede obtener con poco dinero. La gran ventaja de las casas es que la gente tiene una mayor capacidad de entender y estudiar el valor que tienen y compararlo con el precio que pagan. Muy poca gente pagaria pers de 40 por inmuebles o compraria casa que en vez de dar rentas tuvieran únicamente cargas (perdidas) con la promesa de un futuro mejor dentro de 5 o 6 años. Asi el publico en general evitara hacer las tonterias que hace en la bolsa si se dedica a al inmobiliario. Eso si en la bolsa si tienes conoccimientos y sentido comun obtendrás rentabilidades razonablemente buenas con poco esfuerzo y sin sacrificar liquidez o necesidad de hipotecarte. Dicho esto tal y como haces tu, una cosa no quita la otra.

  8. #28

    Enverto

    en respuesta a Siames
    Ver mensaje de Siames

    Con los inmuebles hay nubarrones a la vista, la izquierda quiere limitar los alquileres y algún invento mas que se sacaran de la manga y la derecha quiere liberalizar el suelo, en cualquier caso después de las elecciones tendremos novedades

  9. #29

    Siames

    en respuesta a Enverto
    Ver mensaje de Enverto

    La misma cantinela de siempre. Si la izquierda se pone a establecer limites dispararan el precio. La derecha en cambio no hara nada de lo que dice, si acaso hara lo que dice la izquierda pero con otro nombre.

  10. #30

    Buyanaburo

    en respuesta a Siames
    Ver mensaje de Siames

    Siempre es lo mismo de siempre, y al final los que compran ladrillo y lo rentabilizan de forma lineal y con hipotecas a bajo coste están ganando mucho dinero.

  11. #31

    Manolo058

    Enhorabuena por el artículo, y la exposición de las diferentes alternativas, coincido también en lo de las opciones como la mejor herramienta de inversión, pero advirtiendo también de los peligros de su utilización sin la adecuada formación.

    En estos momento la otra pregunta, que creo, nos debemos plantear es ¿cuando acometer la inversión?
    La situación actual es nueva por los tipos de interés, y esta incertidumbre unida a la memoria de la última crisis provoca una aversión al riesgo, sin embargo la falta de rentabilidad o incluso rentabilidad negativa de los activos más seguros (Renta Fija), está consiguiendo que la renta variable europea, bastante rezagada con respecto a USA, siga la tendencia de Wall Street (ya en máximos históricos) a pesar de las alarmas "macro" que se están sucediendo a nivel mundial.
    La diferencia es que en USA, los tipos no están en negativo como en Europa y les queda margen para ajustarlos en caso de recesión y este escenario es el que en mi opinión preocupa a los inversores, por lo que cualquier noticia inesperada puede provocar un aumento importante de la volatilidad.
    Pero a pesar de encontrarnos en un periodo de baja inflación, por los avances tecnológicos y el comercio electrónico fundamentalmente, cualquier repunte de los precios, provocado por el “dinero gratis”, tendrá como consecuencia una subida de tipos y esto si que puede ser letal para la Renta variable y para el mercado inmobiliario.
    Mientras tanto siempre quedarán las oportunidades, aunque cada vez mas escasas, porque la información hace a los mercados mas eficientes.

  12. #32

    Imarlo

    en respuesta a Manolo058
    Ver mensaje de Manolo058

    Está claro. Nunca vamos a saber cuando será el mejor momento, y nunca vamos a dejar el riesgo de lado, por lo que yo no me preocupo tanto de analizar la macro sino más bien cada oportunidad. Existen tantas variables a considerar en la macro que al final no invertiríamos nunca guiandonos por invertir siempre sin ningún nubarrón a la vista

  13. #33

    Dimodes

    Gracias por compartirnos tu pensamiento. Personalmente me estoy iniciando en todo este mundo, así que toda la información es de ayuda.

    Recomiendan alguna herramienta o curso para poder iniciarse en las inversiones?

    Saludos

  14. #34

    bardemoe

    en respuesta a ernestmt
    Ver mensaje de ernestmt

    Mi humilde opinión es que con los alquileres, como todo en la vida, la rentabilidad te la tienes que ganar. Me refiero a que las buenas viviendas, con buen vecindario y en buenas zonas, va a dar una rentabilidad neta escasa (3-4%). Eso sí también menos quebraderos de cabeza por que la calidad de los inquilinos será mejor.
    En cambio, en zonas peores, las rentabilidades serán bastante mayores (sobre el papel) dado que el precio de compra es muchísimo mas barato. Pero claro, nadie regala nada, te toca lidiar con todo tipo de chusma, con cero valores y cero civismo. No quiero ser políticamente incorrecto, pero es lo que yo he vivido.
    Al final es como todo, ese plus de rentabilidad te lo tienes que ganar.
    No es lo mismo un gran patrimonio que pueda tener muchos inmuebles y se conforme con menos rentabilidad, que un pequeño inversor que quiera intentar vivir de ello pero con menos recursos.
    A modo de ejemplo, en mi capital de provincia vi un anuncio en el que se vendía un lote de 13 viviendas por 180000€, con una rentabilidad mensual de unos 3000€... Sobra decir quien vive allí y como son estos pisos...
    Al final la tranquilidad también se paga.

  15. #35

    Imarlo

    en respuesta a Dimodes
    Ver mensaje de Dimodes

    El de la web de Investandtrading.com. Es un curso gratuito para analizar empresas

  16. #36

    Manolo058

    en respuesta a Imarlo
    Ver mensaje de Imarlo

    Estoy de acuerdo, hay que buscar la oportunidad y existen sectores donde poder invertir a precios interesantes, lo que pretendía es advertir de los riesgos de comprar cuando la fiesta puede estar terminando.
    Warren Buffet: "El Mercado, es un sistema de transferencia de dinero de los impacientes a pacientes".
    Un saludo.

  17. #37

    Imarlo

    en respuesta a Manolo058
    Ver mensaje de Manolo058

    Toda la razón, pero si no te apalancas en exceso, hay menos probabilidades de ruina si haces alguna inversión en un momento no demasiado bueno. Gracias por tu comentario

  18. #38

    Manolo058

    en respuesta a Imarlo
    Ver mensaje de Imarlo

    Gracias a ti por lo que nos aportas.
    Saludos.

  19. #39

    Pelos sr

    Lo que me choca es lo clara que tienes la rentabilidad del inmueble aun antes de comprarlo. Se puede tener bien definido el coste total de la inversión (incluidos todos los gastos aparejados, que , por experiencia, siempre hay alguno más ), pero pensar que tal inversión te va a dar un rendimiento del 12.44 % me temo que es muy , muy dificil saberlo.
    Durante el primer contrato de alquiler, puede ser, pero un piso no se amortiza en un año, ni en dos, ni en cinco . Y por el camino, puede ser que dobles el alquiler, o que tengas que rebajarlo porque si no, el inquilino se va y ..... meses parado.
    En 20 años pueden pasar muchas cosas (o al menos, a mi me las han pasado), al igual que en la bolsa, por muy buenas acciones que se quieran escoger ( POP en 2006, General Electric ... infinidad de casos)
    El artículo me parece muy bueno, pero eso de definir al dedillo la rentabilidad...... lo veo algo atrevido (lo que vale es la rentabilidad en 20 años).
    En la inversión inmobiliaria también ha habido sus ciclos... años buenos de compra, malos, buenos para alquilar (ahora) y pésimos para alquilar, con mucha vivienda parada. Aunque como en bolsa, el momento y precio de la compra marca drásticamente el futuro de la rentabilidad.
    En resumen, me quedo con ambas inversiones, como bien dice el maestro Valentin. ¿qué mejor diversificación para una cartera de valores, que toda ella no sean valores ?
    Un saludo

  20. #40

    Imarlo

    en respuesta a Pelos sr
    Ver mensaje de Pelos sr

    No, perdón si lo he explicado de forma que no se ha comprendido bien. Esa rentabilidad del 13.5% es con los números ya cerrados. No estoy haciendo una proyección de lo que espero.

    Y es completamente cierto que la rentabilidad que he obtenido, para futuros años puede subir, quedarse como está e incluso bajar.

    Pero coincidirás conmigo que por poco que podamos definir la rentabilidad, hacer una comparativa entre varias oportunidades de inversión y quedarnos con la que esperamos que cumpla más nuestros objetivos es lo más eficiente. Al final simplemente es eso.

    Y tu resumen, lo suscribo al 100%.

Autor del blog
  • Imarlo

    Seguidor del Value Investing, Option trader y conocedor de la importancia de los cíclos económicos para una inversión rentable y sostenible. Director de Invest And Trading

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