Los Bridge Loans: entrevista a Xavier Deu Pujal, Gestor de The Marshall Bridging Fund

Los Bridge Loans: entrevista a Xavier Deu Pujal, Gestor de The Marshall Bridging Fund

Marshall Bridge Fund

El Marshall Bridging Fund proporciona financiación para el desarrollo en Alemania y el Reino Unido ofreciendo a los inversores un margen de interés sin el riesgo de cambiar las valoraciones. La liquidez mensual, la diversificación por tipo de propiedad y la ubicación geográfica son los pilares de la estrategia aplicada por nuestros expertos inmobiliarios europeos. El fondo tiene como objetivo un rendimiento neto del 8% -10% por año.

El Sr. Xavier Deu Pujal es actualmente director de marketing de Carlisle Management Company. Ha trabajado en los EE. UU. Como operador de distribución mayorista, de futuros y opciones, así como también responsable de gestión de riesgos. En Europa, ha estado involucrado en titulizaciones, Private Equity y Alternative Asset Management. Xavier es economista de la UAB de Barcelona y tiene una maestría en finanzas internacionales y economía de la Universidad de Brandeis.

 

Marshall Bridge Fund Gestor

1.  ¿Cuál es el objetivo del Fondo? ¿Qué diferencia tiene con los fondos inmobiliarios?

El fondo podría definirse como un fondo de préstamos, y por tanto la principal diferencia con respecto a los fondos inmobiliarios es el riesgo. Es decir, en un fondo inmobiliario tienes una ganancia cuando el bien inmueble sube y tienes la pérdida cuando baja. Nosotros simplemente utilizamos el bien inmueble como garantía de tu capital. En el caso de conceder un crédito, se establece un tipo de interés, normalmente superior al 10%, y cogemos el inmueble como garantía. Si el señor paga, no ocurre nada, nosotros cobramos los intereses y al cabo de 9 - 12 meses finaliza el crédito. Si el señor no paga, ejecutamos la garantía, que en el caso de Alemania y Reino Unido es un proceso rápido y transparente a diferencia de España.

2. ¿Porqué solicitarían un crédito a un tipo superior al 10%, cuando en el mercado lo pueden encontrar a tipos más bajos de entre el 2-3%? 

Normalmente son empresas que en un determinado momento necesitan de un crédito rápido y con una duración corta de entre 6-9 meses. Este es un nicho de créditos, de entre 2 a 10 millones, actualmente no está bien cubierto por los bancos debido principalmente a que no hay mucho interés a plazos tan cortos. A los bancos les suele gustar más por norma general plazos unos 2 años, con costes de entrada o de salida, etc. Y en este sentido nosotros aportamos más valor y comodidades.

3. ¿De donde procede la principal demanda y qué características tiene el fondo? 

Los principales mercados son Alemania y Reino Unido debido a las facilidades legales en cuanto al tiempo de ejecución de las garantías de los créditos y la transparencia de dicho proceso. 

El Fondo ofrece un retorno superior al 12-13% a través de un crédito senior con una duración media de la cartera de 12 meses, y con unas garantías, en caso de no cobrar los intereses, de aproximadamente el doble del capital.

4. ¿Quien es la autoridad reguladora y supervisora del Fondo? ¿Y cómo se calcula el valor liquidativo?

La autoridad Luxemburguesa, es un SIF (Specialized Investment Found)

El cálculo del valor liquidativo es muy intuitivo y sencillo. Nosotros hacemos créditos donde el tipo de interés es fijo, y la duración del mismo está definida. Los plazos suelen ser de entre 12 a 18 meses. Y mes a mes, vamos cobrando los intereses y eso genera las plusvalías en el valor actual neto del Fondo. No tenemos opcionalidades, no invertimos en equity, por tanto el NAV es muy sencillo. Simplemente son intereses y el cash que tenemos

5. ¿Existe algún importe mínimo para invertir en este Fondo?

Tenemos dos clases de acciones, en un primer lugar las institucionales con un importe de 750.000€, y en segundo lugar las no institucionales con un importe de 125.000€

6. En cuanto a la liquidez, ¿existe algún periodo de permanencia mínimo?¿Comisión de reembolso, suscripción o puedes retirar el dinero en el momento que quieras?

Básicamente es un Fondo de suscripción y salida mensual, la salida se realiza a 30 días con 30 días de preaviso. Como los créditos son a 1 año más o menos, intentamos hacer un mix con la duración de la cartera del fondo. 

7. ¿Cuál es el horizonte temporal y el perfil de inversor para este Fondo? 

El horizonte temporal es de entorno a los 3-5 años, si quieren hacer arbitraje a corto, no es un fondo interesante. En el mercado de los Bridge Loans, estamos obteniendo una Alpha interesante, pero es un mercado que va a estar aquí unos 5-7 años más, y después a medida que vaya entrando el capital, las tasas de retorno se irán reduciendo, como a pasado en Reino Unido. 

En 2010, en Inglaterra se estaban pagando créditos a tipos del 16-17%, en Alemania ahora a empezado este mercado hace unos 2 años y estamos cobrando a tipos de entre el 13-15%. Mientras que en la actualidad en Inglaterra están pagando a tipos de 7-8%, es decir, la bajada de tipos ha sido muy dramática y esperamos que a medida que entre capital en el mercado ocurran efectos parecidos en Alemania.

 

 

Entrevista a Xavier Deu Pujal, Gestor de The Marshall Bridging Fund

  1. #1
    27/12/17 07:15

    Me alegra muchisimo que esto haya llegado a Europa. Aqui en USA funcionamos con estos tipos de prestamos "duros" desde hace como 3 decadas o mas. De hecho, ahora mismo los "hard money lenders" (lo mismo que estos fondos pero de personas individuales) estan batiendo a los bancos. Incluso GoldmanSachs acaba de comprar un prestamista de estos.

    Hoy se les llama Crowfunding, pero antes se les llamaba Lenders Clubbing. Y aqui se usa asi. Yo invierto 100,000 dolares en Realtyshares Y a ellos mismos le pido prestado el dinero para comprar una casa en subasta bancaria Y el prestamo es del 90% mi dinero invertido en ellos. Y encima, mi dinero invertido sigue recibiendo intereses del fondo.

    Si no tienes dinero invertido en el fondo, pues te prestan maximo un 65% del costo de la propiedad en subastas. En ambos casos, Realtyshares cobra el tipico 3,5% "fee" que no es mas que otro interes agregado al tipico 12%-15% anual.

    Yo personalmente soy un prestamista privado. Yo cobro 3,5% de fee de origen y un 12% anual pero no estoy prestando mas del 75% del valor de la propiedad en subasta. 48 despues vendo el prestamo en el mercado secundario a par value y me quedo con el 3,5% y repito la operacion muchas veces durante el mes.

    Esto representa una gran oportunidad a los emprendedores inmobiliarios en Europa! Aunque me sorprende que se hable aqui como si fuese algo nuevo cuando es algo que tiene mi edad o mas en USA.

    PD: Para vender un prestamo recien originado a par value, debe estar bien estructurado. Los compradores NO ven el interes anual, lo que miran es el rendimiento anual.

    En Hora buena a los amigos en Europa!

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