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SOCIMI. Una fantastica opción (fiscal) de inversión

Hoy se ha aprobado en el Congreso de los Diputados la Ley que aprueba la creación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), y además diferentes reformas legales que analizaremos más detenidamente un día de la próxima semana. Hoy me voy a centrar en las SOCIMI o REIT a la española porque creo que si se emplean como se han diseñado son un producto financiero muy interesante y porque he participado en diferentes fases de su aprobación.
 
El texto remitido por el Senado al Congreso es este, y define un regimen legal con las siguientes caracteristicas:
 
Las SOCIMI son Sociedades Anónimas que tienen como objeto social exclusivo la adquisición, tenencia y promoción de inmuebles urbanos (sean pisos, locales comerciales, centros comerciales, oficinas, hoteles, etc) para su arrendamiento, así como la tenencia de otras SOCIMI nacionales o residentes en países terceros (los REIT), así como de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria (los IICI).

Estás sociedades tributarán, en líneas general, bajo un régimen fiscal privilegiado, tributando por el Impuesto sobre Sociedades (IS) a un tipo del 18 por 100 sobre el resultado contable de la sociedad con sus debidos ajustes, aunque determinadas rentas tributaran al 30% (plusvalías por transmisiones cuando se incumple determinados requisitos de permanencia y alquileres a entidades vinculadas). Además existe una bonificación del 20% de las rentas derivadas de alquileres de viviendas, si estás forman más del 50% del activo.

Además el IS se devengará el día en que la Junta General acuerde repartir dividendos, lo que evidentemente no aplica cuando hay pérdidas que sigue la regla general.

Este régimen es muy atractivo, pero lo más atractivo es lo que le pasa a sus socios que tienen un tratamiento muy interesante.

Sus socios personas físicas no tributarán por los dividendos recibidos, mientras que sus socios personas jurídicas tributarán por la diferencia entre el 18% y su tipo del Impuesto sobre Sociedades (por lo general el 12%) mediante un mecanismo de deducción del 18% del importe del dividendo integrado.


Las SOCIMI para tener este régimen fiscal privilegiado, al margen de que se acojan al mismo, deben cumplir una serie de requisitos:

- Que las acciones de la SOCIMI coticen en un mercado regulado (en el que se incluyen por lo que yo entiendo el mercado bursátil secundario alternativo) de la UE.

- Que la SOCIMI tenga un Capital social mínimo de 15 millones de euros.

- Que la SOCIMI tenga por lo menos un 80% de su activo compuesto por bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, o terrenos para la promoción de dichos bienes si la promoción se inicia en los 3 años siguientes a la adquisición. Los inmuebles se deben mantener un mínimo de 3 años -con excepciones por activos previos a la entrada del régimen.

- Que el 80% de los ingresos de la SOCIMI provengan del arrendamiento de dichos inmuebles, para ello no se tiene en cuenta la enajenación de inmuebles.

- Que la SOCIMI reparta en forma de dividendos de forma anual mínimo (siempre que tenga beneficios claro) compuesto por lo menos del 90% de las rentas de alquileres, el 50% de las plusvalías por ventas de inmuebles o el 100% por dividendos de otras SOCIMI. Esta obligación de retribuir al accionista también la hace muy atractiva.


Esto, junto con algunas ventajas fiscales adicionales (no tributación en la constitución) hacen este régimen fiscalmente muy atractivo.

En mi opinión estamos ante un producto que bien diseñado puede permitir la realización de liquidez a diferentes jugadores del mercado inmobiliario, desde a empresas inmobiliarias puras, e entidades patrimoniales (como family office) con mucha inversión en patrimonio arrendado que actualmente es iliquido, a entidades financieras con activos inmobiliarios como oficinas, centros comerciales, etc.


Producto que además es muy interesante para el inversor que va a tener una mayor rentabilidad financiero fiscal que con la renta variable normal y corriente que tributa al 30% en la sociedad emisora del titulo y al 18% en la persona física titular del mismo, con lo que ya no será necesario hacer esos complejos cálculos de la rentabilidad financiero/fiscal de un producto de renta variable. Evidentemente habrá que ver que entidades salen ya que si la entidad es un "truño" que no va a dar rentabilidad pues ni fiscalidad ni nada.


A los inversores de Rankia ¿qué os parecen las SOCIMI?

  1. #1

    El sujeto pasivo

    La idea es buena, sobre todo para permitir a los bancos salir del marrón inmobiliario, pero me temo que hará fata algo más.

    Aunque al tratarse de una socidad tendrá mayor capacidad de maniobra, con la actual Ley de Arrendamientos Urbanos veo más ruina que negocio.

  2. #2

    Sibarsky

    Todo lo que sea estimular al sector inmobiliario es una medida favorable para todos: para el sector bancario, cargado de inmuebles ilíquidos para vender (una buena forma de sacar los inmovilizados de sus balances, y sacar algo de provecho de los mismos); para el sector de la construcción, aunque no mucho, pues la salida va a ser lenta y paulatina; y para los consumidores y economía en general, aumentando la oferta de inmuebles para arrendar, fomentando la competitividad en la oferta de alquieleres y (ojalá) la tendencia al arrendamiento, versus el gusto español por la compra de una vivienda propia. No digo que el modelo alemán sea mejor, sino que un poco de equilibrio compra-alquiler no nos vendría mal.

    S2

  3. #3

    Anonimo

    Mi comentario es respecto a una publicacion que has hecho en abril de este año, sobre lo que pasa con el iva cuando una vivienda destinada a la venta se destina a alquiler, por lo que entendí esto se considera un autoconsumo y habría que declarar el iva correspondiente a Hacienda, pero también comentabas que se iba a aprobar un Anteproyecto de Ley sobre implementación de directivas comunitarias en el que se aclaraba que no hay que ingresar nada a Hacienda. Mi duda es si esto se ha aprobado ya, y como se ha solucionado el tema. Mil Gracias

  4. #4

    Fiscalidad

    Hola a todos;

    Sujeto pasivo, creo que en parte tienes razón aunque en locales comerciales y en grandes arrendamientos el sistema legal -LAU, Cod. Civil y contrato- funciona. El problema es más en caso de inquilinos para vivienda.

    Sibarsky creo que las SOCIMI es una buena medida que llega tarde, bastante tarde, aunque espero que funcione.

    Y siempre crei en el alquiler, aunque curiosamente me compre un piso...

    Aliena, lo que comente era cierto, habia cierta intención de atajar el tema del autoconsumo cuando se pasa un bien de compraventa al alquiler, pero creo que se han dado cuenta de que es una medida que puede ser contraria a la Directiva del IVA no lo han incluido.

  5. #5

    Anonimo

    O sea que otro chollo para los ladrilleros que les pagaremos todos los ciudadanos con nuestros impuestos.
    Para la próxima que nos roben por lo menos nos lo podían decir.

  6. #6

    Fiscalidad

    Aliena;

    Disculpa el retraso en contestarte, las SOCIMI me tienen muy ocupado.

    Lo que comentaba que se estaba planteando no ha sucedido. Como afirme, cuando uno cambia una vivienda de venta al alquiler para uso como vivienda genera un hecho imponible del IVA que es el autoconsumo interno de bienes, eso lleva a que genere un IVA no deducible porque cambia de un sector que paga IVA, es decir se puede deducir todo el IVA que soporta a otro que no repercute IVA -el alquiler de vivienda está exento, salvo que sea con opción de compra-. Esto no se ha solucionado, aunque la solución es evidente: alquilar con opción de compra para seguir afectando a un sector con prorrata 100% los bienes

Autor del blog

  • Fiscalidad

    Al
    Soy abogado, experto en temas fiscales

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