Yes, We Buy Spain (3): Viabilidad Euroladrillo & SpainBond

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De la Utopía del modelo a la Realidad del Mercado

 

Tras preguntaros cómo pagaremos el total de los gastos financieros anuales, 7.000 millones de euros, que origine el crédito solicitado de 700.000 millones de euros al BCE, la respuesta es; Alquiler Regulado, Seguro y Garantizado del stock de viviendas vacías comprado, así de sencillo y pareado.

En este mismo blog hace un tiempo redactamos un post con este titulo donde básicamente se proponía  AusteridaZ en aras de fomentar la prosperidaZ y beneficio social para todos. De igual modo, las medidas y políticas propuestas en aquel modelo se aplicaran a esta nueva viabilidad para el total de stock de viviendas vacías ya que comparten las mismas características, diferenciándoles tan solo el tamaño de mercado y su alcance, nada grave ni percance.

http://www.rankia.com/blog/economia-empleo/861498-mercado-alquiler-viviendas-regulado-seguro-garantizado-propuestas-recomendaciones

Tras absorber los españoles todo el stock de viviendas vacías, estas se destinaran en su totalidad al mercado de alquiler. Para gestionar este elevado volumen de inmuebles se crearan mediante convocatoria publica de empleo un total de 10.000 vacantes, “Secretarios Inmobiliarios”, donde cada nuevo funcionaLio se encargara de administrar un total de 300 inmuebles, garantizando y asegurando así la eficiencia del modelo de alquiler propuesto en el post arriba referenciado.

Dado que hemos adquirido el total de viviendas no permanentes en circulación, no encontraremos en nuestro modelo competencia alguna que pueda suponer cualquier obstáculo, siendo además el precio de oferta de alquiler al público único y fijo para todos los demandantes de vivienda.

Este precio estimulara el crecimiento real de la demanda de vivienda en alquiler ya que se fijara como cuota fija, única y mensual, la cantidad de 250 € / mes, que, multiplicado por doce meses supone un ingreso anual de 3.000 € / año, y que, multiplicado por un total de 3.000.000 de viviendas, la cantidad total anual recaudada seria de 9.000 millones de euros, un 30 % mas que el total de gastos financieros derivados de los intereses generados por el crédito solicitado. Viabilidad de ambas propuestas resuelta.

Este beneficio obtenido por el total de ingresos generados no se contabilizara como tal ya que seguramente no se alquilen la totalidad de viviendas, y siendo así, es de esperar que tan solo dos terceras partes de las viviendas se alquilen, cantidad suficiente para cubrir el total de gastos financieros del crédito adquirido y de personal contratado.

¿Os imagináis la avalancha e incremento de demanda a esta cuota fija, única y mensual de alquiler de 250 €? Ojala pronto pudierais disfrutarla. Como no, los gastos de comunidad y prorrata de impuesto sobre los bienes de naturaleza urbana serán de cuenta y cargo del inquilino. Un modelo de alquiler regulado, seguro y garantizado a un precio social accesible fomenta la aplicación y éxito del mismo beneficiando directamente a toda la población, así de sencillo.

Como ya habréis observado, esta fuente de ingresos del Euroladrillo cubre la totalidad de gastos financieros anuales originados. Recordar además que el ahorro del 2,6 %, 11.700 millones de euros anuales, ira destinado a amortizar el capital prestado a 30 años, por lo que al vencimiento tan solo deberemos el 22 % del total de la deuda, pecata minuta, ya que podrá incluso liquidarse antes del vencimiento debido a las épocas venideras de bonanza y crecimiento económico progresivo.

No obstante, cualquier modelo artificial de planificación social a gran escala  tiene una variable intrínseca que no podemos obviar, la utopía. Esta variable indica que la aplicación a la totalidad del mercado es un factor con alta probabilidad de incumplimiento ya que ninguna solución política a gran escala es capaz de alcanzar todas sus propuestas y medidas, por lo que, y teniendo en cuenta esta variable utópica, Reduciremos la utopía del modelo a la Realidad del mercado. Y siendo así, garantizaremos el cumplimiento del modelo utópico si tenemos en cuenta como mínimo el 30 % del mismo, pudiendo alcanzar el alquiler de las viviendas adquiridas el 70 %, es decir, 700.000 viviendas alquiladas.

Ponderando al 30 % las variables del modelo, la más probable realidad de mercado, tendremos un nuevo resultado de: 1.000.000 de viviendas, un crédito de 210.000 millones de euros, gastos financieros de 2.100 millones de euros, ingresos de 2.100 millones derivados del alquiler de 700.000 viviendas. Viabilidad y utopía resueltas para ambas propuestas, al mismo tiempo solución optima para la situación real del mercado, tanto financiera como económica.

Nota Económico-Informativa: “Ante escenarios del mercado extraordinariamente excepcionales, el estado debe actuar e intervenir sobre el mismo regulando y gestionando aquellos sectores que perjudiquen directamente a la totalidad de su economía. Como consecuencia de su intervención si aplicase ambas medidas propuestas, el resultado seria una sociedad u estado ínfimamente endeudado y eficientemente gestionado, donde, además el fantasma de la inflación se reduce a una simple corrección artificial de la ley de la oferta y la demanda, no influyendo apenas nada en el incremento de precios de bienes y servicios  el tipo de interés establecido por el banco central europeo. Sustituido el crecimiento cíclico por  otro linealmente progresivo, quedan anulados los efectos devastadores de dinero-deuda” 

 

 En el último post de esta saga, SpainGame, describiremos las múltiples interactuaciones económicas que supondría aplicar ambas propuestas,…

  1. en respuesta a juankry
    #7
    21/10/11 10:37

    Una gran parte de inmuebles que provienen de la banca proceden de estas empresas ya hundidas que no ponderan nada en el mercado bursátil cotizado. En la cotización de estas empresas ya esta descontado este escenario. Y de aplicarse, los bancos saldrían beneficiados por liberarse de estos activos tóxicos sobrevalorados que les impiden cotizar aun más al alza en el mercado.

    Con esta medida, sin necesidad de intervenir directamente, además se contiene el precio de la vivienda habitual marcando un suelo de mercado al establecerse como referencia un precio mínimo garantizado.

    Saludos.

  2. en respuesta a Raspa
    #6
    20/10/11 17:28

    No se esta endeudando mas, sino que se mantiene el total de deuda soberana que tan solo cambia de manos para;

    _ Ahorrar en costes financieros que permitiran al mismo tiempo amoritzar parte del capital

    _ Eliminar el riesgo ya que la variable especulativa se anularia por dejar cotizar la deuda soberana en mercados secundarios de renta fija

    _ Liberar al sistema financiero de su elevada exposicion al mercado de renta fija nacional para el fluya de nuevo el credito con normalidad.

    Saludos.

  3. en respuesta a AbundioTeca
    #5
    20/10/11 12:55

    Otro detalle (y todavía no he empezado con las rubias!!) es que si el precio del alquiler baja, indirectamente el precio de venta se hunde y las valoraciones de las empresas tenedoras de estos inmuebles se... ¿defenestran? Caos y desorden en las bolsas porque Metrovacesa, Sacyr, Ferrovial... y demás bancos valen la ¿mitad de lo actual? La relación alquiler-venta en los inmuebles es tan directa como la de cupón-bono o renta-capital. Ese detalle habría que valorarlo. Lo siento Euroladrillo no quiero fastidiar la fiesta pero no me cuadran los números.

  4. #4
    20/10/11 11:44

    Algo parecido me había planteado yo.

    No me gusta la idea de que el estado se endeude aún más, pero sin embargo, creo que seria totalmente licito fusionar todas las cajas que se están "nacionalizando" en una estatal y crear una cartera de alquiler público. Creo que alquilando por 400-500€ aún te los quitarían de las manos, pero supongo que el precio depende de la zona. Alquilando con opción a compra es una opción también para conseguir un mejor precio. En cualquier caso, como comentabas en otro post, deberían haber cambios en la seguridad del alquiler, tanto para el inquilino como para el prestatario.

    Eso sí, el resto de bancos que están interesados en rentabilizar o vender su cartera de inmuebles no estarían demasiado contentos con este tipo de competencia...

    Saludos!

  5. en respuesta a juankry
    #3
    20/10/11 10:30

    Sobre el mercado de alquier existente; remitirle al post de este mismo blog

    https://www.rankia.com/blog/economia-empleo/861498-mercado-alquiler-viviendas-regulado-seguro-garantizado-propuestas-recomendaciones

    Propietario e inquilino percibirian directamente un 25 % del importe total de la renta, el IVA a aplicarse en la mensualidad solo seria del 4 % y beneficios fiscales aplicados en la declaración de la renta del inquilino que disfrutaria no de la exención sino de las mismas ventajas que la deducción por vivienda habitual (devolución 15 % sobre las retenciones practicadas)....

    Respecto al mercado de tinte oscuro, la regulacion se encargaria de contener al mismo ya que gestiona eficientemente bienes de interes publico en beneficio de todos.

    La deuda se mantiene y no aumenta, simplemente seria propiedad de todos a un menor coste de financiacion que permitiria con este ahorro pagar el nominal de la misma, eliminando al mismo tiempo la variable especulativa que tanto nos perjudica dadas nuestras carentes expectativas de crecimiento economico.

    Seguro que con 4 o 5 refrescantes zumos de cebada intercambiariamos opiniones con mucho animo.

    Saludos.

  6. #2
    20/10/11 09:07

    Te felicito por el trabajo que estás haciendo. Dicho esto te comento que me parece peligrosa y de difícil realización. Como objeciones en este apartado te diría si has evaluado el efecto sobre el mercado de alquiler existente. Una oferta semejante hundiría el mercado existente, lo cual significa más pobreza. Además sospecho que una oferta tan económica de inmuebles en alquiler daría lugar a un mercado negro debido a la posibilidad de beneficios fáciles que dejas entrever en la propuesta (principio de establecimiento de precios). Por último creo que el modelo falla en cuanto seguimos tirando de deuda y aumentando el sector público, no parece que sea la fórmula más correcta. En cualquier caso creo que con una buena discusión y cuatro o cinco cervezas podemos afinarlo. Enhorabuena y ánimo.

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