Raizers: Inversión inmobiliaria

Raizers es una plataforma europea de financiación participativa inmobiliaria especializada en préstamos a promotores y otros profesionales del sector, con una inversión mínima desde 1.000€ y sin comisiones para el inversor. Opera con licencia PSFP supervisada por la AMF en Francia y, gracias al pasaporte europeo, presta servicios en España desde 2023, donde está inscrita en la CNMV como proveedor europeo de financiación participativa.

¿Qué es Raizers y dónde opera?

Raizers nació en 2014 en Francia como plataforma de financiación alternativa para promotores inmobiliarios, fundada por Grégorie Linder y Maxime Pallain, y ha construido un modelo centrado en proyectos analizados y con garantías reales.

La compañía opera en Francia, Suiza, Bélgica, Luxemburgo, Italia, Portugal y España. Su equipo está formado por unas 25 personas, con oficinas en París, Lyon, Ginebra y Madrid (donde trabajan tres personas) y delegaciones comerciales en Milán, Lisboa, Bruselas y Luxemburgo, cercanas a los mercados donde origina operaciones.

Países en los que opera Raizers

¿Cómo funciona Raizers?

Raizers actúa como un puente entre dos partes:

Por un lado, promotores y profesionales inmobiliarios que necesitan financiación para desarrollar o refinanciar sus proyectos.
Por otro, inversores particulares y profesionales que aportan capital a cambio de una rentabilidad objetivo durante un plazo determinado.

El funcionamiento es 100% digital: el inversor se registra, pasa los controles de identificación, analiza los proyectos publicados, selecciona los que encajan con su perfil de riesgo y plazo, y realiza su inversión directamente desde la propia plataforma o a través de su app, disponible para Android y iPhone. A partir de ahí, recibe reportes periódicos sobre el avance de los proyectos y, al vencimiento, recibe el capital invertido más los intereses pactados.

Para los promotores, Raizers ofrece financiación mediante préstamos con garantía hipotecaria en tickets que suelen ir desde aproximadamente 250.000€ hasta 5 millones de euros. Para los inversores, el ticket de entrada arranca en 1.000€, por lo que es posible diversificar entre distintos proyectos y geografías sin necesidad de grandes importes.

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¿Qué tipo de inversiones ofrece?

Raizers se centra principalmente en deuda inmobiliaria (préstamos con garantía hipotecaria), aunque también contempla operaciones de equity o formatos similares.

Deuda inmobiliaria (préstamos con garantía hipotecaria)

En la mayoría de proyectos, el inversor presta dinero al promotor a través de un préstamo con garantía hipotecaria sobre el activo financiado. Se trata de inversiones de renta fija privada, con:

Plazos habituales de entre 6 y 30 meses.
Rentabilidades objetivo anuales en el entorno del 10% al 13%.
Subyacente ilíquido (no hay mercado secundario, se mantiene hasta vencimiento).
Garantías reales: hipoteca (a menudo de primer rango) y niveles de LTV/LTC ajustados al riesgo del proyecto.
Garantías adicionales, que pueden incluir fianzas personales del administrador o de la empresa matriz, así como prenda sobre las participaciones de la SPV, en función de las características y del perfil de riesgo de cada proyecto.

Este tipo de inversión está pensada para perfiles que buscan rentabilidad elevada a corto/medio plazo, asumiendo riesgo de crédito del promotor y riesgo de mercado inmobiliario, pero con el respaldo de una garantía hipotecaria estructurada de forma profesional.

Equity y otras estructuras

Además de la deuda, Raizers puede estructurar operaciones en formato equity o cuasi-equity, donde el inversor entra como socio en el proyecto. En estos casos:

El riesgo es mayor, ya que se está en posición residual respecto a la deuda.
La rentabilidad potencial también puede ser superior, normalmente ligada al éxito comercial del proyecto y a la plusvalía generada.
Los plazos suelen ser más largos que en los préstamos clásicos.

En España, el plan de la plataforma pasa por ir incorporando progresivamente más operaciones de este tipo para complementar su oferta de deuda, especialmente en proyectos y ubicaciones donde tenga sentido compartir el upside con el promotor.

¿Cómo selecciona Raizers los proyectos?

Raizers aplica un proceso de análisis y filtrado estructurado, con varias etapas bien definidas, tanto a nivel de promotor como de proyecto.

Selección de proyectos Raizers

Recepción de la propuesta: El promotor presenta el proyecto con plan de negocio, calendario, documentación urbanística y financiera, y garantías propuestas.
Auditoría y análisis: Se evalúa al promotor (experiencia, solvencia, equipo) y al proyecto (márgenes, costes, precios, riesgos). También se revisan las garantías ofrecidas.
Comité de riesgos: Revisa los informes y decide aprobar, modificar o rechazar el proyecto, definiendo condiciones finales (plazo, interés, garantías).
Estructuración y publicación: Se formalizan contratos y documentación, y el proyecto se publica para que los inversores puedan suscribirse.
Seguimiento: Raizers supervisa obra y ventas, enviando informes periódicos a los inversores.
Reembolso: Al finalizar, el promotor devuelve el capital más los intereses según lo pactado.

Historial de proyectos financiados y rentabilidad

Desde 2014, Raizers ha acumulado un track record significativo en el segmento de financiación inmobiliaria:

Importe total financiado: aproximadamente 435 millones de euros.
Número de proyectos: 436 operaciones, con datos actualizados a fecha de 2 de diciembre.
Importe medio por proyecto: alrededor de 1.000.000 €.
Rentabilidad media ponderada: cerca del 10,26% anual.
Duración media ponderada: unos 21 meses.

Raizers es una plataforma consolidada en el middle market inmobiliario europeo, con operaciones medianas y garantías sólidas. Su experiencia en ciclos difíciles le ha permitido afinar la selección de activos, promotores y estructuras de financiación, ofreciendo a los inversores seguridad basada en más de una década de experiencia real en el mercado.

Tipología de operaciones, activos y fases

Raizers trabaja con una amplia gama de operaciones dentro del sector inmobiliario:

Tipología de operaciones

Préstamos puente.
Rehabilitaciones.
Promociones de obra nueva.
Refinanciaciones.
Operaciones de equity puntuales.

Históricamente, una parte muy relevante de su cartera la han construido las rehabilitaciones y las promociones, que concentran la mayoría de los proyectos financiados.

Tipo de activo

Predominio del residencial (vivienda en diferentes segmentos).
Presencia también de activos comerciales, hoteleros y oficinas.
Voluntad de seguir diversificando para no depender únicamente del residencial puro.

Fase de intervención

Compra de suelo o edificio.
Reforma o rehabilitación.
Construcción.
Refinanciación de activos ya en explotación.

Raizers suele entrar cuando el suelo o el activo ya está adquirido con fondos propios del promotor, y el préstamo se destina a financiar la fase de construcción o reforma. Esto permite reducir el riesgo ligado a la adquisición (ya cerrada) y trabajar sobre un activo controlado y con un plan de negocio definido.

Proyectos firmados por Raizers este año en España

España es uno de los mercados más recientes en la expansión de Raizers. Desde 2023, la plataforma opera con pasaporte europeo y está inscrita en la CNMV como proveedor de servicios de financiación participativa, con una oficina en Madrid y un equipo local de 3 personas.

En este tiempo, Raizers ha financiado 7 operaciones en el territorio español, repartidas en 4 comunidades autónomas, por un total de 5.040.000€. Esto supone un importe medio de unos 840.000€ por proyecto, coherente con su posicionamiento en operaciones de tamaño medio. Los proyectos españoles presentan:

Tipo de interés medio: alrededor del 11.3% anual.
Duración media: en torno a 19.6 meses.
Foco en ubicaciones líquidas, con demanda demostrada y buenas perspectivas de absorción del producto final.

Entre los ejemplos de operaciones destacan:

Maria Aurelia (Cunit, Tarragona): Promoción residencial con un importe de 330.000 €, tipo de interés del 11% y plazo de 12 meses. Las dos unidades estaban reservadas y las obras ya iniciadas, con un LTC del 58%. El proyecto fue devuelto anticipadamente en noviembre de este año, tras la firma ante notario de las ventas, con un plazo efectivo de 9 meses.
Terrazas del Lomo (Tacoronte, Tenerife): Proyecto de rehabilitación con un importe de 1.150.000 €, tipo de interés del 12% y plazo de 18 meses. El proyecto contaba con 18 de las 22 unidades reservadas, obras ya iniciadas y un LTC del 62%.
Palacio de Arenales (Córdoba): Promoción residencial con un importe de 850.000 €, tipo de interés del 11,5% y plazo de 24 meses. 11 de las 12 unidades estaban reservadas, con licencia concedida y un LTC del 60%.
Pilar de Zaragoza (Madrid): Rehabilitación residencial de un edificio en Guindalera con importe de 750.000€, tipo de interés del 10.50% y plazo de 18 meses. LTC del 24%.

A estos se suman otras cuatro operaciones en distintas comunidades, que completan el paquete de 7 proyectos financiados y sirven como base de track record local sobre el que la plataforma quiere seguir creciendo.

Proyectos Raizers España

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Previsiones para el próximo año

Mirando al futuro, Raizers se ha marcado varios objetivos claros para el mercado español:

Duplicar el número de proyectos y el volumen financiado, pasando de unos 5 millones en 7 operaciones a cifras significativamente superiores.
Diversificar plazos, ofreciendo tanto proyectos más cortos (por debajo de 12 meses) como otros algo más largos, para que el inversor pueda construir una curva de vencimientos más completa.
Introducir más operaciones de equity, especialmente en proyectos y ubicaciones donde tenga sentido compartir el upside con el promotor.
Ampliar la fase de intervención, entrando en algunos casos desde la compra de suelo cuando el binomio riesgo-rentabilidad sea atractivo.
Diversificar por tipo de activo, de modo en que el peso del residencial siga siendo importante pero haya más presencia de activos comerciales, hoteleros u otros nichos.

Ventajas y riesgos de invertir en Raizers

Pros

Rentabilidades objetivo atractivas, generalmente en el rango del 10–13% anual.
Historial de más de 11 años y más de 400 millones de euros financiados, con experiencia en distintos ciclos de mercado.
Préstamos con garantía hipotecaria y análisis exhaustivo de promotor y proyecto.
Diversificación geográfica (varios países europeos) y sectorial (residencial, comercial, hotelero, oficinas).
Certificación B Corp e integración de criterios ESG en la selección de operaciones.
Inversión mínima relativamente accesible (desde 1.000 €) y ausencia de comisiones para el inversor.

Contras

Riesgo de pérdida parcial o total del capital en caso de impago o fallo del proyecto.
Falta de liquidez: normalmente no existe mercado secundario y hay que esperar al vencimiento.
Dependencia del ciclo inmobiliario y de la evolución de tipos de interés y demanda.
Riesgo de promotor (ejecución, costes, plazos) y riesgo regulatorio en los distintos países en los que se invierte.

¿Para quién es Raizers?

Raizers está pensada para:

Inversores particulares que quieran destinar una parte de su cartera a inmobiliario sin comprar directamente un inmueble.
Inversores con cierta tolerancia al riesgo que busquen rentabilidades de doble dígito a corto/medio plazo.
Pymes, intermediarios y family offices interesados en tickets mayores y en diversificación europea.

⚠ No es una opción adecuada para quien necesite liquidez inmediata o busque productos garantizados, ya que se trata de inversiones de riesgo donde el capital puede no recuperarse.

¿Merece la pena probar Raizers?

Raizers combina más de 11 años de experiencia con más de 400 millones de euros financiados en proyectos inmobiliarios europeos. Su enfoque en deuda con garantía hipotecaria ofrece un respaldo sólido para quienes buscan seguridad dentro del crowdfunding inmobiliario.

Para inversores que buscan rentabilidad atractiva con tickets accesibles, Raizers representa una alternativa perfecta. Aunque siempre es clave revisar cada proyecto, analizar garantías, ubicación, promotor y plan de negocio, y distribuir la inversión entre varios proyectos y países para maximizar la seguridad y el potencial de retorno.

Raizers: así opera la plataforma europea con un 10% de rentabilidad histórica (Review completa)