A pesar de las evidencias, pienso que ni los bancos ni el gobierno terminan de creerse que hemos tenido una burbuja inmobiliaria. De otro modo no se explica la actuación de estos agentes en los últimos tiempos.

En lo que respecta a los bancos, últimamente no paramos de leer noticias como las siguientes:

-Las cajas se lanzan a la compra de edificios en plena caída de los precios. (6-Jun-2008)
-La banca sale al rescate de las inmobiliarias para frenar el alza de los impagos. (16-Ago-2008)
-La banca duplica el plazo de los embargos hipotecarios, hasta los seis meses. (8-Sep-2008)

La explicación es bien simple: si el banco cataloga el crédito como moroso tiene que provisionarlo, por lo que para seguir manteniendo los ratios de solvencia que exige la regulación tiene (simplificando) o bien que aumentar sus fondos propios (ampliación de capital) o bien que reducir su cartera de préstamos, lo cual se antoja bastante complicado en medio de la tormenta.

Por ello prefieren quedarse con la casa por la vía amistosa llegando a un acuerdo con el deudor, con lo que no declaran ninguna pérdida, o incluso declaran beneficios porque la casa está tasada a precio de burbuja y se supone que vale más que la deuda que cancela.

La última noticia también indica que no tienen ninguna prisa por embargar, pues de todas formas una vez embargada la casa no pueden hacer gran cosa con ella y desde luego no venderla por lo que figura en sus libros que vale. Pero es que si la ponen en alquiler el rendimiento respecto del valor burbujeado es tan bajo (como el 2.5%) que no les salva de nada.

Pero el camino que están siguiendo es un callejón sin salida. Si la crisis inmobiliaria fuera una crisis normal, como en el 92, bastaría con capear el temporal unos años hasta que el mercado se recuperase. Entonces la crisis inmobiliaria tenía carácter de crisis de liquidez (no había dinero por la crisis de la economía general, pero el sector en general era solvente a largo plazo). Ahora la crisis es de solvencia: los activos valen mucho menos que la deuda, lo que hace imposible la recuperación a largo plazo sin quiebras de por medio. Cuando el sector se recupere lo que se recuperarán serán las transacciones, pero que nadie cuente con que se repita la burbuja en al menos una generación. ¿Por qué digo esto? Pienso que lo que caracteriza a una burbuja es que en ella las subidas de precio, en lugar de hacer caer la demanda, la aumentan (por la generación de espectativas de que las subidas continúen). Esto hace imposible que se alcance una situación de equilibrio entre oferta y demanda, por lo que el precio sube y sube hasta que algo rompe la espiral. A los que les guste las matemáticas, es como un método numérico inestable, que en vez de converger se dispara al infinito. Seguro que no es difícil de modelizar. Pues bien, la burbuja va a quedar lo suficientemente grabada en las cabezas de esta generación como para que no vuelvan a producirse esas expectativas irracionales de revalorizaciones infinitas.

Los bancos están aplicando la vieja receta porque entonces funcionó y ahora piensan que volverá a funcionar, pero la economía no es como la física, las cosas no se repiten igual, aunque a veces se parezcan. Y esta vez el elemento nuevo es que los precios son desorbitados y las inversiones irrecuperables. Tratarán de esconder la basura todo el tiempo que puedan, pero al final tendrán que reconocer las pérdidas. Tal vez esperan que los beneficios de la actividad normal del banco les de los fondos para ir cubriendo las pérdidas antes de sufrir un estrangulamiento de liquidez.


Mientras tanto, el gobierno de turno sigue haciendo de las suyas. Ahora ha decidido que puesto que los bancos no están dispuestos a dar un duro al sector inmobiliario es el estado quien debe hacerlo. Pero si los bancos no lo hacen es por un muy buen motivo: se trataría de inversiones ruinosas. Así que el estado ahora se dedica a gastar el dinero del contribuyente en inversiones ruinosas. Y para que no parezca tan obsceno ponen la limitación de que las casas han de dedicarse al alquiler, con lo que parece que el gobierno dirige sabiamente hacia dónde debe ir la economía y el sector. Pero esto es otra tontería adicional. En primer lugar, no sé cómo puede el gobierno saber si es mejor alquilar o vender un piso en la calle Tal de la ciudad Cual, debe ser que se sienten ungidos por la omniscencia gubernamental. Si puede vender pues lo suyo es que venda y se quite el pufo de encima. Si es mejor alquilar ya se encargará el empresario de ponerlo en alquiler.

Pero aún así, con esto del alquiler la gente se está autoengañando. El rendimiento del alquiler respecto del precio de burbuja es tan bajo que no cubre ni de lejos los intereses, así que no digamos el pago del principal. Por tanto, la típica empresa endeudada al 80% (con los pisos tasados de aquella manera) aunque ponga los pisos en alquiler seguirá quemando liquidez a gran velocidad, hasta quebrar. Aunque es cierto que para tenerlo vacío mejor alquilarlo y quemar el dinero más lentamente. Pero hay otro problema adicional: sobran tantas casas que muchos de estos pisos van a seguir vacíos aunque se pongan en alquiler.


En definitiva, bancos y gobierno actúan como si el sector inmobiliario tuviera una crisis derivada de una crisis de la economía general y no al revés. Siguen sin creerse que los precios no se van a recuperar y han optado por una huída hacia adelante.


PD: iba a titular el post "Huída hacia adelante", menos mal que antes de publicar he ido a comprobar en google que lo correcto es "adelante" y no "delante" y me he encontrado con el post de Jaime de ayer, me he quedado de piedra.