El precio de la vivienda en España parece no encontrar su techo.
Desde el último lustro ha sufrido sucesivos incrementos que se han ido acentuando a partir de la pandemia, para los cuales existen diversas explicaciones o motivos que los impulsan, tales como el desequilibrio entre la oferta y la demanda, la escasez de suelo y vivienda nueva, la demanda de inversores nacionales e internacionales, el aumento de los costes de construcción, y el impacto de la inmigración y el teletrabajo, que generan una mayor presión sobre los alquileres y los precios. De hecho, el pasado año 2024 los precios de la vivienda superaron por primera vez a los de la burbuja inmobiliaria de 2006 y 2007.
Según el portal inmobiliario de referencia idealista.com, en el último año el incremento del precio de la vivienda en España fue del 14,7%; y si hablamos de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, los precios por metro cuadrado se disparan hasta los 5.718 € y 4.943 € respectivamente.
La subida del precio medio de la vivienda se acentúa aún más, cuando se compara con el incremento medio de los salarios.
Según el portal inmobiliario Fotocasa en un informe conjunto con InfoJobs, el precio de la vivienda de segunda mano se incrementó entre los años 2021 y 2024 en un 25,3%; mientras que los salarios solo crecieron durante ese mismo período un 7,4%.
Los factores que más presión ejercen sobre ese elevado incremento de precios de la vivienda son el desequilibrio entre la oferta y la demanda, y la escasez de suelo y vivienda nueva.
Sorprendentemente, durante el primer trimestre de 2025 se iniciaron un 11,5% de viviendas más que en el primer trimestre del año anterior. Y desde el cuarto trimestre de 2020 la construcción de viviendas se ha ido incrementando, tal como puedes observar en el siguiente gráfico:
¿Cómo se explica entonces que a pesar del incremento de nuevas viviendas que se construyen año a año, su precio siga aumentando? Simplemente, porque la oferta sigue siendo inferior a la demanda, y para estabilizar esos precios sería necesario construir mucho más.
En la práctica, todos esos datos y estadísticas proporcionadas se traducen en que a la hora de intentar adquirir una vivienda en Madrid, muchos compradores ya están señalizando la vivienda incluso sin haberla visitado, fiándose tan solo por unas fotos publicadas en algún portal inmobiliario, por ese temor a que otro comprador se les adelante. ¡Atrás quedaron esos tiempos en los que intentabas negociar una rebaja del precio con el vendedor! Ahora, si te descuidas, hasta tienes que abonarle un sobreprecio para que te la venda a ti, y no a otro.
En estas circunstancias, necesitas más agilidad para hacer una operación de compra en el mercado de vivienda residencial, que en el mercado bursátil…
El mercado inmobiliario más allá de nuestras fronteras
El aumento del precio de la vivienda no solo es un fenómeno que afecte a España, sino a gran parte de los países de la OCDE. En la Unión Europea, el incremento del precio medio de la vivienda fue del 48% entre los años 2015 a 2023, donde Hungría registró la mayor subida (un 173%) y Finlandia la menor (con tan solo un 5%), según datos de Eurostat.
Y a nivel europeo, las causas de ese incremento en los precios de la vivienda vuelven a ser prácticamente los mismos que afectan a España: la escasez de oferta (viviendas nuevas y asequibles), el aumento de la demanda (por la inmigración y la inversión), el encarecimiento de los costes de construcción debido a la inflación, la lentitud burocrática para aprobar proyectos, la presión del turismo (a través de los pisos turísticos), y el atractivo del sector para inversores.
Por lo tanto, sería necesario construir millones de viviendas para satisfacer a esa gran demanda que parece no tener fin, y quizás así, se lograría estabilizar los precios.
Teniendo en cuenta el potencial de negocio que ofrece el mercado inmobiliario para los próximos años, el cual a mi entender se encuentra distante de caer nuevamente en otra burbuja como la de los años 2006 y 2007 debido a los diferentes motivos que provocan ese incremento de precios, y las mayores regulaciones que recaen sobre el sector financiero, considero que se trata de un sector para tener en la mira a la hora de buscar oportunidades de inversión.
Pero si no dispones de los recursos necesarios para invertir en alguna promoción inmobiliaria, o para adquirir viviendas cuyo destino sea el alquiler, o simplemente careces de los conocimientos específicos sobre empresas inmobiliarias que posean amplio recorrido, lo más recomendable será buscar un Fondo de Inversión con un capital ampliamente diversificado, cuyos gestores se especialicen en este sector.
Para ello, esta semana me he puesto “manos a la obra”, y este es el resultado de mi búsqueda a través del Supermercado de Fondos de Inversión de EBN Banco que a continuación te comparto.
Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund
El Fondo de Inversión inmobiliario indirecto sectorial europeo Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities, es un Fondo de Inversión que invierte al menos el 75% de sus activos en una cartera concentrada de acciones (valores de renta variable) y valores vinculados a la renta variable de fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés), y sociedades de cualquier tamaño que invierten en propiedades ubicadas en el Espacio Económico Europeo (EEE), o el Reino Unido si no forman parte del EEE. Los valores obtendrán la mayor parte de sus ingresos de la propiedad, el desarrollo y la gestión de bienes inmuebles en Europa. El Fondo también podrá invertir en otros activos, incluido el efectivo y los instrumentos del mercado monetario.
Con cuatro estrellas Morningstar, el Fondo fue galardonado por los Lipper Funds Awards (reconocimientos internacionales otorgados por la London Stock Exchange Group, a Fondos de Inversión y gestoras que han demostrado un rendimiento consistente y ajustado al riesgo, superior en comparación con sus pares) este mismo año.
En cuanto a su nivel de riesgo, éste se sitúa en un 5 dentro de la escala del 1 al 7, donde 7 es el mayor nivel de riesgo.
Su desviación estándar es del 23,79% y presenta una beta de 1,02 con respecto al FTSE EPRA Nareit Developed Europe Capped Index, el cual será el Benchmark del Fondo.
Los datos identificativos de la clase más barata del Fondo y las condiciones de contratación si lo haces a través de EBN Banco, son las que te presento en el siguiente cuadro:
La clase de acción de este Fondo se constituyó el 28 de agosto de 2013, y durante la última década ha acumulado rentabilidades superiores a las del índice de referencia, tal como se puede observar en la siguiente gráfica:
Concretamente, las rentabilidades alcanzadas son las que se observan en el siguiente cuadro:
No obstante, las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras.
En cuanto a la composición y distribución de la cartera, puedes verla a continuación:
La gestión del Fondo estará a cargo de Guy Barnard desde el año 2010 (antes que se habilitara la clase acciones), y de Nicolas Scherf quien se incorporó en el año 2018; ambos experimentados gestores de Janus Henderson Capital Funds plc, entidad gestora de activos global.
Como ves, invertir en el ladrillo sigue siendo atractivo, aunque no exento de retos. Y si bien no todos podemos permitirnos un ático en el Paseo de la Castellana o un piso con vistas a la Sagrada Familia, siempre queda la opción de entrar en el mercado a través de un buen Fondo… aunque sus vistas sean la gráfica de rentabilidad.
