La visión de Inmobiliaria Colonial en su OPA por Axiare

La INMOBILIARIA COLONIAL ha acertado plenamente en su decisión estratégica de lanzar una OPA sobre AXIARE, persiguiendo aumentar su tamaño con activos terciarios de buena calidad. De terminar con éxito la operación, estos podrán incorporarse a su cartera, ya de por sí, de enorme importancia. INMOBILIARIA COLONIAL, con una capitalización bursátil de 3.702 millones de euros, es la segunda sociedad patrimonialista cotizada tanto por valor como tamaño, entre las españolas presentes en la Bolsa, por detrás de MERLIN PROPIERTIES, cuyo precio se sitúa en el entorno de 5.378 millones.

De las 4 principales SOCIMIS que salieron a cotizar en el mercado continuo en fechas correlativas en tiempo, la mencionada MERLIN PROPERTIES, HISPANIA, LAR y AXIARE, es esta la única que se complementa con el negocio de INMOBILIARIA COLONIAL. Las otras tres restantes, por diferentes circunstancias, tienen centrados sus negocios en actividades no complementarias a las realizadas por INMOBILIARIA COLONIAL.

Ya hace más de un año, que INMOBILIARIA COLONIAL adquirió un paquete de acciones, equivalentes al 15,09%, de AXIARE. Se anunció como mera operación financiera para colocación de liquidez sobrante. La inversión realizada supuso la cifra de 135 millones de euros y el tiempo demostró que fue una decisión  acertada, pues el precio real a día de hoy, asciende a 220 millones de euros.

En este año transcurrido, INMOBILIARIA COLONIAL, dada su actividad, decidió convertirse en SOCIMI para poderse acoger a las ventajas fiscales que permite esta figura y de la que ya venía beneficiándose AXIARE desde el momento de su constitución.

En noviembre de 2017, INMOBILIARIA COLONIAL, comunica a la CNMV dos hechos relevantes:

• Por un lado, la elevación en su participación en AXIARE en un 14% más, hasta llegar a la cifra límite del 29,09% tras la realización de una inversión de 204 millones de euros. En total INMOBILIARIA COLONIAL, en estos momentos, lleva invertidos en AXIARE la cantidad de 339 millones.
• Por otro lado, notificaba su intención de lanzar una OFERTA PÚBLICA DE COMPRAVENTA, sobre el resto de las acciones de la compañía, con un límite mínimo a alcanzar del 51%. Este porcentaje, a la fecha de fácil posibilidad, requeriría otra inversión mínima de 321 millones.

Con esta inversión INMOBILIARIA COLONIAL, pasaría a tomar el control de AXIARE, lo que le permitiría proceder en el momento que la primera lo estime oportuno a una fusión o absorción entre ambas.

La fusión con AXIARE puede contribuir a aumentar en COLONIAL sus fondos propios en una cantidad máxima de 700 millones de euros

Creemos que COLONIAL no se puede conformar con realizar esta operación, sino que tiene que aprovechar la oportunidad para convertirse en líder español con la mejor cartera de oficinas diversificadas entre Madrid, Barcelona y Paris  distanciándose del primero, contando con unos objetivos claros y bien marcados.

El nuevo tamaño y liquidez que pueden tener INMOBILIARIA COLONIAL, puede permitir que los socios minoritarios que comparten inversiones con el Grupo puedan ver una oportunidad de capitalizar su situación. Está operación puede llegar a suponer la cantidad de 1.900 millones de euros.

La fusión con AXIARE puede contribuir a aumentar en COLONIAL sus fondos propios en una cantidad máxima de 700 millones de euros. Es posible que los fondos de inversión participes en AXIARE, se sientan mucho más cómodos en una compañía de mayor tamaño y que sepa aprovechar sus ventajas competitivas.

Ambas operaciones de poder llevarse a cabo, supondrían un aumento en fondos propios, hasta situarlos en 5.528 millones de euros, mayor que MERLIN PROPERTIES estando a mucha distancia de todas las demás.

En un futuro es posible que no se puedan anotar en la cuenta de resultados revalorizaciones sobre activos según tasaciones, debido a que el mercado haya podido tocar techo. Recordemos que está partida en AXIARE ha supuesto, entre los años 2016 y los tres primeros trimestres del 2017, la cantidad de 206 millones de euros, el 17,7% de los fondos propios, invertidos por sus accionistas. En INMOBILIARIA COLONIAL, sucede algo similar, con una revalorización en el mismo periodo de 877 millones, que supone el 29,9%.

En ahorro de costos, esencial para el futuro de cualquier empresa, más en estas compañías, la estructura de INMOBILIARIA COLONIAL está capacitada a realizar, sin aumentos importantes de personal, la gestión conjunta de ambas compañías.

Queda por negociar la salida del equipo de AXIARE, que se estima en una cifra en el entorno a 150 millones de euros de costo, en función de la información facilitada a la CNMV de acuerdos a las retribuciones sobre márgenes y ruptura de contratos, facilitados  todos ellos en los folletos vinculantes de su salida a Bolsa.

Es posible que INMOBILIARIA COLONIAL, tenga que proceder a la venta de activos suyos o de AXIARE, para equilibrar su balance y reducir endeudamiento. Pero en función de las circunstancias de mercado, también es factible, debido a la calidad de la cartera y la escasa rentabilidad de otros activos, que pudiera realizar una ampliación de capital, para proceder a este equilibrio de otra forma.

El endeudamiento de ambas compañías conjuntamente, asciende a la cantidad de 3.610 millones de euros.

Queda mucho trabajo por realizar, así como capacidad para tomar las decisiones adecuadas en cada momento, pero con una hoja de ruta firme, INMOBILIARIA COLONIAL y los accionistas de AXIARE, pueden realizar conjuntamente una operación ventajosa para ambas partes.