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Blog Alfonso Ballesteros
Un repaso del mundo financiero

Comprar o alquilar un garaje

Llevo un tiempo con ganas de comprarme una cochera ya que en el barrio en el que vivo es prácticamente imposible aparcar, hasta el punto de que en ocasiones puedes estar casi 30 minutos para encontrar una plaza libre.

Sin embargo, el otro día lo comentaba con un amigo y este me comento que si realmente no seria mejor alquilar una plaza antes que comprarla, desde entonces llevo un tiempo pensando cual seria la mejor opción para disfrutar de un garaje, comprarlo o alquilarlo.

Para calcularlo vamos a distinguir 3 opciones; Compra financiada, Compra con dinero ahorrado y Alquiler, y en los tres casos haremos un estudio durante 25 años.

1.- Alquiler:

La zona donde vivo puedes encontrar alquileres entre 60 y 75 € al mes, para comenzar el estudio voy a utilizar un precio medio de 70 € al que le aplicare un incremento anual del 3 % que compense la inflación.

Con estos datos comenzaríamos pagando 840 € anuales y con el incremento del IPC acabaríamos pagando mas de 1700 € anuales:

Años Alquiler
1 840,00 €
2 865,20 €
3 891,16 €
4 917,89 €
5 945,43 €
6 973,79 €
7 1.003,00 €
8 1.033,09 €
9 1.064,09 €
10 1.096,01 €
11 1.128,89 €
12 1.162,76 €
13 1.197,64 €
14 1.233,57 €
15 1.270,58 €
16 1.308,69 €
17 1.347,95 €
18 1.388,39 €
19 1.430,04 €
20 1.472,95 €
21 1.517,13 €
22 1.562,65 €
23 1.609,53 €
24 1.657,81 €
25 1.707,55 €
Total 30.625,78 €


En total disfrutar de un garaje cerca de casa durante 25 años, me costaría 30.635 €

2.- Compra financiada:


La compra-venta de una plaza de garaje situada en el barrio donde vivo puede situarse en unos 24000 € como precio medio, por tanto la cantidad que deberíamos pedir a una entidad financiera seria esa; Podríamos pedir una hipoteca de tipo fijo dado la baja cantidad de capital que necesitamos y la posibilidad de hipotecar la cochera.

Para calcular lo que nos costaría pagar el garaje, utilizare el simulador del Bancopopular-e, según estos datos, pagaríamos una cuota mensual de 235,52 €, a esta cantidad habría que sumarle una comisión de apertura del 0,75 % y los gastos de gestionar la hipoteca (unos 5000 €)

Con estos datos el calculo seria:

Años compra financiada
1 7.929,03 €
2 2.826,48 €
3 2.826,48 €
4 2.826,48 €
5 2.826,48 €
6 2.826,48 €
7 2.826,48 €
8 2.826,48 €
9 2.826,48 €
10 2.826,48 €
11 2.826,48 €
12 2.826,48 €
13 0 €
14 0 €
15 0 €
16 0 €
17 0 €
18 0 €
19 0 €
20 0 €
21 0 €
22 0 €
23 0 €
24 0 €
25 0 €
Total 39.020,31 €


Como siempre, estos datos pueden ser mejorados por las entidades con las que trabajemos habitualmente, pero a modo de ejemplo nos pueden servir.

3.- Compra con dinero ahorrado:

Sin duda es el método mas sencillo, simplemente debes sacar el dinero del banco y pagar al vendedor, sin embargo, calculemos cuanto nos puede costar esto.

Si invertimos ese dinero a un tipo medio del 5 % y aplicamos el interés compuesto, es decir, agrupamos los intereses y el capital, veamos que obtendríamos dentro de 25 años:

Años Compra efectivo
1 1.200,00 €
2 1.260,00 €
3 1.323,00 €
4 1.389,15 €
5 1.458,61 €
6 1.531,54 €
7 1.608,11 €
8 1.688,52 €
9 1.772,95 €
10 1.861,59 €
11 1.954,67 €
12 2.052,41 €
13 2.155,03 €
14 2.262,78 €
15 2.375,92 €
16 2.494,71 €
17 2.619,45 €
18 2.750,42 €
19 2.887,94 €
20 3.032,34 €
21 3.183,96 €
22 3.343,16 €
23 3.510,31 €
24 3.685,83 €
25 27.870,12 €
Total 81.272,52 €


Conclusiones

Sin duda la peor opción es la mas fácil, es decir, pagar y olvidarnos no siempre es la mejor opción ya que esa cantidad invertida a un 5 % podríamos obtener después de 25 años mas de 81.000 €.

La opción mas barata es el alquiler, que en 25 años “solo” nos costaría algo mas de 30.000 €, unos 9.000 € menos que la compra financiada con una hipoteca a tipo fijo, sin embargo, teniendo en cuenta que en esta opción la propiedad no es nuestra y que a mayor plazo, esta opción perdería interés, debemos pensar que la mejor opción es financiar la compra a tipo fijo durante 12 años.
  1. #38
    Anonimo

    Es muy bueno el post por los ejemplos con número hechos, es bien claro y por el contrario de lo que mucha gente cree conviene alquilar y no comprar por más que sea financiado

  2. #37
    Anonimo

    Se te olvidó que de 81.000€ tienes que pagar impuestos, por lo demás me parece correcto.

  3. #36
    Anonimo

    El PER es de 28 como dice Fernan2, la rentabilidad es del 3,5%.

    La cuestion es si ese dinero esta mejor invertido ahi que en el caso de otra inverion.

    Entonces hay que comparar Rentabilidades y riesgos. La rentabilidad ya vemos que es muy baja,ahora bien, si el riesgo de dicha inverion es muy bajo, entonces puede compensar.

    En este caso(y casi siempre) la percepcion del riesgo es relativa y depende de ti.

    Si consideras estos datos como aceptables, entonces te compensa, sino no...

    Es tan facil como esto: En mi caso dispongo de inversiones con rentabilidades mas altas y con menos riesgo, asi que YO NO INVERTIRIA.

  4. #35
    Anonimo

    No hay duda, el negociete se lo está montando el actual propietario de la plaza.
    O te clava 24000 euros por dos rayitas en el suelo o te casca un alquiler y encima sigue siendo el dueño para venderla cuando le apetezca con posiblemente una buena revalorización.
    Y seguro que no ha hecho tantos numeritos como tú, estará viendo la tele o paseando con la familia...

  5. #34
    Anonimo

    Q analisis más malo y barato te has marcado amigo...joder...

    ¿Si compras al contado y vendes a los 25 años? no voy a perder más el tiempo...

  6. #33
    Anonimo

    Una pregunta tonta,

    Dado que calculas lo que dejarías de ganar pagándola al contado,... No sería de recibo utilizar el diferencial entre alquiler y compra para invertir ese dinero al 5%.
    Sinceramente me parece que usar estos números es hacer trampa, o por lo menos las condiciones en los tres supuestos no son equiparables.

  7. #32
    Anonimo

    Alfonso,

    Soy uno de los criticó este post tuyo sobre la compra del garaje. Tras leerme la sarta de críticas que aquí hemos vertido, sólo quiero transmitirte que:

    1.- Creo que las críticas sobre este artículo concreto han sido feroces.

    2.- Cre que tu capacidad de encaje ha sido muy buena.

    3.- Creo que el nivel de crítica que has tenido demuestra que la gente que te lee está bastante formada y que es bastante exigente.

    4.- Creo que si te leemos es porque el 90% de los artículos que publicas aportan bastante.

    5.- Ergo... sigue escribiendo y ánimo. Merece la pena que te puedas colar en alguno de estos si en el global aportas y en mi opinión lo sueles hacer y mucho.

    Kan

  8. #31
    Anonimo

    Vamos a recapitular los datos y no olvidarnos cosas. Si tu tiene el dinero necesario y te planteas comprar la plaza para invertir tienes factores que te aconsejaria mas la compra.

    Veamos un ejemplo. Compras un garaje por 24.000 euros y lo pones en alquiler por 120 euros la ganancia estaria entorno al 6%, si lo pones a 100 euros estaria entorno al 5%,etc. Nota: seria menor la ganancias ya que habria que descontar impuestos, comunidad, etc...(hasta las pilas de los mandos a distancias si quereis). Este dinero normalmente suele ser opaco fiscalmente ya que no se duele declarar a nuestra amiga AEAT y normalmente se in
    gresa en una cuenta que podria estar tambien remunerada p. e a un 3% o 4% por lo que tambien algo se obtendria de interes aunque habria que deducir la retencion de IRPf del 18%, por lo que vemos que si se obtiene una buena rentabilidad el tener una plaza de garaje de tu propiedad. Unido a la posible revaloracion de la misma plaza, a la facilidad de echar al inquilino moroso, ya que basta poner otro vehiculo en esa plaza para echarlo o coger una grua y sacar el coche de esa plaza ya que no puede alegar nada ya que no suele tener un contrato, ademas los posibles desperfectos de la plaza son nulos o casi nulos.

    Respecto a comprar mediante hipoteca suerte es como esta el mercado si se concede una hipoteca por el 50 0 60% del menor de los dos siguentes valores: de la tasacion del garaje o de la compraventa de la plaza.Añadir comisiones de apertura, estudio, pagos al notario, gestoria que evitas si la compra uno sin hipoteca ya que los gastos son escasos si uno lo realiza personalmente , si interviene una entidad bancario obliga a la intervencion de una gestoria de la confianza de la entidad que cobra por esos servicios aunque te ahorra tu tiempo que seria una ventaja bien mirado. EN fin, hay que añadir un coste añadido a esos 24.000 euros que nos replatea esa posibilidad salvo que uno quiera esa plaza para su uso propio exclusivamente.

    Alquilar es una opcion que es la mas utilizada cuando no se tiene ese dinero, o no se plantea como inversion la compra de la plaza. es decir cuando no se puede comprar es mejor pagar para dejar tu coche despues de un dia trabajando a todo trapo que malgastar tu poco tiempo libre en buscar un hueco a salvo de multas por mal aparcamiento, por no hablar de multas en zonas azules, verdes.Si es para tu uso particular podria ser una buena opcion llegar a un acuerdo con el propietario de alquiler con opcion de compra.

  9. #30
    Anonimo

    Buenas a todos, la verdad es que nunca pensé que este post daría tanto de lo que hablar.

    Quisiera explicar que esto es tan solo una aproximación, puede que los cálculos no sean exactos pero para mi me valen ya que entiendo que mantener el dinero en efectivo es mejor que gastarlo ya que la deuda es solo a 12 años, mientras que tu tendrías toda la vida para invertir ese dinero, es decir, el ejemplo esta puesto a 25 años, pero si lo pusiéramos a 35 seria aun mas evidente que se obtiene mas rentabilidad invirtiendo ese dinero que comprando la plaza al contado

    La formula usada para el calculo es la del interés compuesto, y el ultimo año le sumo el dinero que tengo invertido (24000)

    Evidentemente la opción compra en efectivo gana mucho cuando se tiene en cuenta la posible revalorización si dentro de 25 años se vende ese garaje, pero ¿Quién sabe por cuanto podríamos venderlo? Como dijo alguien sin tener un histórico de evolución de precios calcularlo es jugar a ser magos…

    En fin, espero que a alguien le resulte interesante, a mi por lo pronto me sirve bastante y por eso lo incluyo en el blog.

    Un saludo a todos y gracias por los comentarios

  10. #29
    Anonimo

    Imprescindible para este tema y muy entretenida. Después de usarla vemos otro factor muy importante, casi vital: la revalorizacion esperada del garaje que compramos
    http://www.gothamcapitalmortgage.com/calculator.php?CALCULATORID=HF05&TEMPLATE_ID=www.gothamcapitalmortgage.com_1

    Saludos
    Javi

  11. #28
    Anonimo

    Acojonante,acojonante.
    El planteamiento del artículo ya es dudoso, pero es que la resolución.....
    Si compras a tocateja y calculas a valor de hoy el residual futuro, sin liarnos a apreciaciones temporales por la subida del Ipc, el caso es de libro.Se compra y punto.
    El swap que planteas entre tus ahorros y el coste de financiación es de risa, siempre te fundirás tu dinero y tendrás que añadir más (Si no, los bancos quebrarían, digo yo).
    La opción de alquilar es de largo la más cara, pues el valor residual futuro es cero (La plaza sigue siendo del propietario original).
    El planteamiento y los números hechos me parecen los de la candela....

  12. #27
    Anonimo

    En la tercera opción, compra con dinero ahorrado ¿qué fórmula utilizas para convertir los 3.685,83 € del año 24 en 27.870,12 € un año después?

  13. #26
    Anonimo

    Macho no te da verguenza poner un post asi, teniendo un blog relacionado con la economia? muy fuerte tio!

  14. #25
    Anonimo

    En mi opinión te has colado bastante.

    Como ya te han dicho, el error es que no estás poniendo las tres alternativas en el mismo momento. La tercera la llevas a dentro de 25 años y las anteriores no.

    Además basta con pensar que los bancos, a pesar de lo que parecen hoy en día no son idiotas. Si hubiese tal desequilibrio entre darte un crédito y (opción B) y darte un depósito (opción C), no te preocupes que nunca te lo darían... Para llegar a esta conclusión no hace falta hacer números. Como algún otro te ha dicho, los bancos te van a sacar más por el crédito que te conceden que por los depósitos que te ofrecen.

    POr último un poco de humos. Si los bancos te dan el dinero y con los 24.000€ que tienes en cuenta, en lugar de meterlos en depósitos al 5% acabas metiéndolo en Astroc porque tienes una iluminación divina, un pálpito o unos números extraordinarios en tu AF.... pues como que la cosa no cuadraría...

    A mi me enseñaron hace mucho tiempo que con los bancos cuantas menos deudas mejor, especialmente si los tipos de interés superan a la inflación.

    Kan

  15. #24
    Anonimo

    Alfonso:

    La mejor opcion es el alquiler, coste del 3,5 % anual aprox, rentab por tu inversion al 5% aprox, valor del bien final si lo hubieramos comprado ....???? ni idea...opcion segura y sin riesgo...ALQUILAR

  16. #23
    Anonimo

    ¿Alguien hara estas cuentas bien alguna vez?

    1- la disyuntiva , si tienes el dinero al contado o pedir una hipoteca es absurda. ya que son la misma cosa. la diferencia está en lo que el banco te da de intereses mas los gastos de la hipoteca.
    Si los bonos del estado te dan un 5% y el credito a 20 años es del 6% pierdes un 1% anual. + los gastos de la hipoteca.
    NO HAY QUE HACER CUENTAS DIFERENTES , ES LA MISMA + 1% DE INTERES + GASTOS DE HIPOTECA.



    ------------------
    ¿como se pueden mezclar euros presentes con euros futuros?

    ¿como no se incluye la posible revalorizacion del inmueble?

    ¿y la posible bajada de los alquileres?

    ¿y la posible bajada de precios de la plaza de garaje?

    EN EL FONDO LA DECISION DEPENDE DE SI LAS PLAZAS SE VAN A REVALORIZAR O NO.

  17. #22
    Anonimo

    Mi caso es algo distinto, pero creo que aplica al tema. Yo he comprado un garage como plan de jubilación para ver si funciona...

    Os comento las condiciones (Garage de pueblo, nada que ver con los astronómicos precios de la ciudad):

    Precio del Garage: 12,400€ (Pagado en efectivo).
    Ingreso por alquiler: 50€
    Gastos totales por comunidad + IBI:21,30€.

    Teniendo en cuenta que un depósito me aportaría 40€ mensuales, en mi opinión la opción que he elegido plantea los siguientes riesgos/ beneficios:

    1.- Asumo la compra de un garage perdiendo 12€ mensuales de ingresos netos durante el primer año, aunque irá bajando conforme suba el IPC.

    2.- Asumo el riesgo de dejar de alquilar el garage.

    3.- Protección a largo plazo contra la inflación.

    4.- El precio del alquiler también tiene los beneficios del interés compuesto. Y es que año a año los ingresos netos irán subiendo al menos a tasas del IPC.

    Conclusión: En 25 años, tendré el resultado de mis 12,600€ protegidos contra la inflación más unos ingresos extras (algo como un dividendo) para gastar en lo que plazca. ¿No es una magnífica inversión?

  18. #21
    Dalamar

    Lo ideal seria poder ver un grafico de evolucion de los precios de las plazas de garaje para saber si han seguido a la vivienda que es lo que tiene pinta.

    Por cierto me acaban de llegar noticias frescas de un banco de los 10 mas grandes que esta jodido haciendo despidos masivos, el que me lo ha dicho ha visto hoy 200 personas despedidas en su planta y en su equipo de 22 han pasado a ser 8 y manana otra ronda de despidos!

    El que crea que la cosa esta solucionada va fino!

Autor del blog
  • Alfonso Ballesteros

    Estudiante, gran aficionado a la inversión. Inversor de medio plazo, familiarizado con el análisis técnico y conocedor del análisis fundamental.

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