Alquiler de viviendas. ¿Es una buena inversión?

hola yo llevo 8 años en esto y tengo 5 viviendas en alquiler y un local y saco muchísimo mas rendimiento que los que decís,mi rentabilidad en mis inversiones no baja del 20% sin contar el apalancamiento ,si lo contamos estamos hablando de un 40% de rentabilidad,yo no me movería en vuestros números.

Hola. Si los números te salen muy ajustados o dudas y dudas yo no haría nada, porque para mí es más importante la tranquilidad y la vida que unos ingresos de más.

Si no puedes pagar una parte del precio de la vivienda es difícil que te concedan hoy en día financiación, y aunque te la concedieran quizá el importe no fuera muy bajo y pagarla sola con el alquiler... no sé si te saldrían los números. En cualquier caso, es cuestión de hacerlos, claro. Mi consejo: si vas muy ajustado, no hagas nada y espera a recoger más dinero por las vías que tengas.

Un saludo.

y seria muy arriesgado invertir teniendo que pedir hipoteca? lo pregunto porque yo para una vivienda no tengo, tengo para si necesita alguna reforma y pagar los gastos, pero no para el precio de la vivienda.
Seria muy arriesgado pensar que te pueden pagar la hipoteca con el alquiler? Porque yo pensaba que si lo pudiera hacer (o mas bien arriesgarme), ir pagando con el sueldo la hipoteca y luego con el alquiler ir amortizando (nunca poner mas de lo que ganas de cuota para por si acaso)

Hola Agustín,

Hoy día la inversión en alquiler es un muy buen negocio. Como bien dices, los riesgos no son tan elevados como algunos piensan y los beneficios pasivos son el deseo de cualquiera. Además, si quieres asegurarte la jubilación y ser independiente del estado, es una idea absolutamente aceptable.

Un saludo.

Está claro que si tienes el dinero como para no pedir un préstamo es una alternativa de inversión rentable (teniendo cuidado de a quién lo alquilas, etc.) Pero tener ahorrados 100 o 150mil euros (como mínimo) y decidir jugarte toda tu inversión a una carta es arriesgado.

Mi caso: compré una vivienda en un municipio de la Costa del Sol, zona residencial con colegios cerca, 2 habitaciones con parking. Tuve que pedir hipoteca por valor de un 60% del total de la inversión (precio vivienda + impuestos/gastos), a pagar en 15 años con interés muy bajo (0.89+euribor). Actualmente la renta mensual me cubre la cuota de la hipoteca y la comunidad de propietarios. De continuar así, teniendo en cuenta gastos que vendrán y otros impuestos como el IBI anual, etc.. al cabo de 15 años (o antes si cancelo el préstamo) tendré una vivienda que, como mínimo, asumiendo un crecimiento anual del 0.5% en el precio de la vivienda, para cuando termine el préstamo mi inversión inicial se habrá incrementado en un 167%, lo que equivale aprox a un 3.5% anual durante 15 años. No me llevo el premio a la inversión del año, pero es que con la capacidad de ahorro que tenemos en general en España poco más se puede hacer para invertir en vivienda.

Sí que me ha hecho pensar lo que comenta @agustin-grau sobre 'comprar una vivienda que querrías para ti'. Es cierto, invertí en ese tipo de vivienda porque pensé que era lo suficientemente atractiva para tenerla en alquiler que yo mismo la habría alquilado para mi (larga duración, no alquiler turístico).

En cuanto a la renta del alquiler, no he encontrado estadísticas porque no las habrá seguramente pero, me da que pensar que la tasa de impagos puede que sea mayor en rentas mensuales más bajas, paradójicamente. En mi caso opté por poner un precio asequible de 600eur mensuales aunque hubiera podido pedir hasta 700eur por la zona.

Saludos

Hablando de "posibles inconvenientes": si el propietario no es ciudadano de Union Europea tendrá que pagar 24% de impuesto cada trimestre sin derecho de descontar los gastos (ni de luz, ni de agua, ni de comunidad, ni de reparaciones....etc. ).

La viviendas que yo tengo para alquilar, las tengo siempre alquiladas al 100%.

Si es verdad que al principio cuesta mucho, porque cuando te montas la parada no tienes mucho dinero y seguro que vives de un trabajo. Pero como todo, si persistes, y haces bien tus inversiones, es decir comprar a buen precio, buen producto, a la larga te encuentras con que las rentas que cobras te permiten ampliar tu cartera, y por tanto tus rentas.

Yo durante muchos años he comprado acciones de muchas empresas, y estudiadas a fondo, pero con acciones no he conseguido vivir de ello, en cambio con alquieres de vivienda, una actividad muy sencilla, llevo ,más de 25 años viviendo de esas rentas.

En Idealista te dice precios medios que demandan los compradores. No tiene nada que ver con los precios reales. Yo hace muchos años que me dedico a invertir en vivienda para alquilar. Los anuncios van bien para localizar viviendas en venta. El precio real de compra siempre lo pone el que compra, nunca el que vende. Mi técnica es estudiar las viviendas que, por la zona, metraje y acabados me puedan interesar. Me espero un tiempo, y si no lo venden enseguida, al tiempo hago una visita. Y al cabo e un tiempo, si realmente creo que tiene posibilidades, hago una oferta a la baja, al precio que yo creo oportuno, y tengo unas posibilidades altas de que acepten mi precio. Si no lo aceptan, pues a otro piso, y no pasa nada. En general trabajo en mercados muy competitivos, Ibiza y Barcelona, entre ellos. Y si, es posible obtener un 5% de rentabilidad, aunque por lo general los precios de venta estan muy desmadrados.

La Constitición española no deja de ser un catalogo de buenas intenciones. Solo hace falta ver quienes son los más corruptos y los más españolistos del pais. Cuanta más constitución y más bandera más corruptos son los tipos que se apropian de la democracia de españistan. Tu paga y calla, es el eslogan de la casta de toda la vida.

¿Pero de donde sacas tu que comprar viviendas/s para ponerla/s en alquiler es inconstitucional?? Es un negocio como otro cualquiera.
El problema es que en España el emprendedor está mal visto, aquí está bien visto que seamos todos funcionarios.
Por otra parte, especular no es delito (y especular no es comprar para alquilar. se podría llamar especular a comprar para vender al cabo de poco tiempo con grandes plusvalías).
Y otra cosa, gracias a la especulación el mundo ha avanzado, en caso contrario seguiríamos en la edad media.

Gracias por tus consideraciones, pero te ruego leas de nuevo el artículo, pero que lo leas bien, lo que pone, no lo que tú quieras que ponga.

No dice que esté prohibida o sea ilegal la especulación (que en cualquier caso habría que definir lo que es), sino que se regulará el suelo con el fin de impedirla o evitarla. Es decir, que la política general será tendente a una cosa y no a otra, pero en ningún sitio hay sanciones o penas por especular, por la sencilla razón de que no es ningún ilícito. Si no lo consideras así, te ruego por favor indiques cuál es la consecuencia jurídica de especular y qué se entiende como tal.

De todas formas, creo que este debate es un poco absurdo y tampoco tenemos derecho a salirnos de los temas estrictamente económicos, que es de lo que aquí se trata, para no molestar a nadie.

Saludos.

Lo qué haces sí es especulación con la vivienda. Tú no alquilas todas esas viviendas que tienes por ser un maravilloso benefactor que permite que los ciudadanos no duerman debajo de un puente. Las alquilas porque forman parte de un modelo de negocio que detallas en este artículo. Es especulación cuando haces una inversión inicial que espera un retorno de rentabilidad en un cierto periodo de tiempo. El problema es que el bien que utilizas no es una empresa, no es la compra de unas acciones, no es un edificio de oficinas, no es una nave industrial.... el bien que utilizas es una vivienda y especular con viviendas es anticonstitucional (art. 47)

Hola, reconozco que la cuenta que hago es más bien la de la vieja, je je, pero a grandes rasgos me salen la cosa.

Soy consciente de que si no tienes seguro y hay algo gordo se te va todo al traste, es cierto. A pesar de eso, llevo más o menos como tú, 20 o casi 20 años alquilando y nunca ha pasado nada. Si hay alguna reparación, que las hay, claro, la pago y punto, tengo desde años a gente que me lo hace a muy buen precio. Y si viene algo gordo aunque tengas seguro no te lo van a pagar, tendrás que ir a los tribunales, siento ser así de mal pensado...

Considero, sí, gastos de comunidad de propietarios, y morosos de meses también he tenido, claro, pero como ya he comentado en algún comentario, la media de estos años me sale a más del 5% seguro. Que en algún caso concreto me haya bajado, hasta el 3 quizá, o el 4, como dices, puede ser, pero saco la media de todo.

Gracias por tus consideraciones.

Para ser licenciado en derecho...desconocer artículos tan básicos de la constitución...El artículo pone claramente que se debe impedir la especulación y lo que tú planteas y haces es especular con la vivienda. Aprovecharte de un bien de primera necesidad y un derecho constitucional.

Artículo 47 de la Constitución Española:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Hola Agustín.
Si no haces seguro de la vivienda quizás a la larga te arrepientas y todos los cálculos de rentabilidad hechos se te vienen abajo.
LLevo alquilando inmuebles desde hace 17 años por lo que creo no ser un principiante. Y te entiendo perfectamente: la rentabilidad es inversamente proporcional al tamaño de la vivienda, está claro. Tengo alquilado una chalet que apenas me da un 2%, sin embargo tambien tengo un pequeño local comercial que me da un 11%.
Nunca has tenido un moroso que te ha costado echar meses?
Nunca debes cubrir la reparación o sustitución de una lavadora?.
Consideras los gastos de comunidad de propietarios?
Calculas la rentabilidad por la cuenta de la vieja o de forma más compleja TIR, VAN, ?
Muy bien tiene que estar comprada una vivienda para que su RENTABILIDAD NETA supere el 4%. LA realidad es que el alquiler (en España) no da tanto como dice mucha gente fantasiosa.

Hola, yo no he hablado nada de agencias de cobro ni de desahucios expres. Esas palabras no están en mi artículo.

En el artículo, igualmente, se habla de inconvenientes de este sistema junto a las ventajas. Y experiencias negativas sí, he tenido, claro, como todos, pero si en 20 años hago la media me compensa con creces.

Saludos.