En primer lugar gracias por el artículo. En segundo lugar, como muy bien ha dicho, el mercado de la vivienda español está lleno de micro-mercados. Un factor con gran nivel de significación es el interés turístico que genera la ciudad y ahí está la clave que hace que, en mi opinión, su análisis no pueda ser mas erróneo.
Una de las bases de su razonamiento para concluir que el elevado precio del alquiler no es el causante de que tengamos unos indicadores de % de renta necesaria disponible para el alquiler altísimos, es que la rentabilidad inmobiliaria bruta de las grandes ciudades es baja.
Esto, hace 10 años podía ser un buen indicador, hoy en día no lo es.
Realmente la rentabilidad inmobiliaria de hoy en día en los grandes núcleos turísticos no debería calcularse solo usando los precios de alquiler de larga duración, como los que has tomado de idealista, ya que ha llegado una nueva demanda de alquiler, que es el alquiler turístico, que nos guste o no absorbe un % importante de la oferta de vivienda de las ciudades turísticas.
Esto ha hecho que el precio de la vivienda suba desmesuradamente, ante ese brutal aumento de la demanda, haciendo que suba, incluso en mayor proporción, el alquiler de larga duración en los grandes núcleos turístico.
La base de su razonamiento para asegurar que el problema no es elevado precio del alquiler, es que la rentabilidad inmobiliaria bruta es del 5% en las grandes ciudades. Lo cual era un buen indicador cuando la única demanda existente era la demanda para vivienda. Hoy en día, con el alquiler turístico es un indicador obsoleto.
- Le voy a dejar un dato según la BBDD de idealista que refleja muy bien lo que le intento hacer ver.
1Q 2014 = Rentabilidad bruta Madrid 4,96% , €/m2 alquiler 11.5
2Q 2018 ( ultimo dato que consulté ) = Rentabilidad bruta Madrid 5,15% , €/m2 alquiler 16.1
La realidad es que mientras que la rentabilidad inmobiliaria ha permanecido constante en estos últimos 4 años, razón por la que dices que el problema no es el elevado precio de alquiler. El alquiler ha subido un 40% , lo que ha hecho que el % de sueldo necesario para el arrendamiento de vivienda se dispare, con un sueldo medio que prácticamente no ha subido.
El €/m2 ha pasado en Madrid de 11,5 a 16,1 ( +40% )
El salario bruto anual medio en Madrid ha pasado de 26200 a 26400 (+1%)
Podríamos discutir largo y tendido sobre si el problema real del costoso acceso a la vivienda en las grandes ciudades españolas se debe a los elevados salarios o la precariedad laboral y los bajos sueldos , pero lo que está claro es que el aumento del % de sueldo necesario para el acceso al alquiler de los últimos 4 años en las grandes ciudades turísticas se debe al aumento del precio del alquiler.
Hoy en día, hacer cualquier análisis de este tipo, sin tener en cuenta la irrupción de la nueva demanda de vivienda para alquiler turístico es un error de bulto , que lleva de forma inequívoca a sacar conclusiones erróneas.