Tron3r

Tron3r 01/08/25 08:06

Ha respondido al tema Urbanitae

Si te sorprende tanto o te parece tan vergonzoso un retraso de 15 o 20 meses en una promoción, sinceramente, no deberías estar invirtiendo en esto. Los que llevamos tiempo en el mundo inmobiliario sabemos que esto es así. Yo a principios de los 2000 llegue a ver retrasos de hasta 3 años para conseguir licencias. En un caso, un año con la obra terminada para conseguir el boletín de la luz y poder dar el fin de obra. Vamos, que si para ti es tan traumático o vergonzoso, mejor invierte en otro producto, o como bien dices, solo en deuda (aunque ahí tampoco tienes garantía de que se vayan a cumplir los plazos). Parece que la gente invierte en estas plataformas pensando que esto son bonos del tesoro.. 

Tron3r 31/07/25 18:32

Ha respondido al tema Urbanitae

Pero los de esos años, porque yo invierto desde el 2019, y hasta el 21, todos daban buena rentabilidad. Y a priori los del 24 y los del 25 pintan muy bien. Veremos 🤷‍♂️

Tron3r 31/07/25 18:20

Ha respondido al tema Urbanitae

Otro del 2022. Todos van a ser así. Y suerte que no se ha perdido capital, con la que cayó 

Tron3r 21/07/25 20:39

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Si , yo invertí en este. Otro de la misma añada que la mayoría de los retrasados… 2022. 

Tron3r 17/07/25 09:58

Ha respondido al tema Urbanitae

Los de préstamo suelen ser más “seguros” porque básicamente tú haces de banco: prestas dinero al promotor y te lo devuelve con intereses. Si todo va bien, en 12-24 meses has recuperado tu inversión con una buena rentabilidad. Además, cobras antes que el promotor, así que aunque el proyecto tenga algún problema, es difícil que lo pierdas todo. Eso sí, riesgo cero no existe.  En los de plusvalía entras como socio. Si el proyecto va bien, puedes ganar más que con los de préstamo, incluso bastante más. Pero claro, si va mal, puedes perder parte o todo lo invertido. hay proyectos que salen muy bien y te dejan un 18-20% (o incluso más en algunos casos), pero luego por ejemplo hay cohortes de proyectos que van bastante peor de lo estimado (los del 2022 y 2023 afectados por la guerra). Yo personalmente prefiero este tipo porque, aunque tiene más riesgo, también tiene más potencial. Si diversificas bien y eliges buenos proyectos, merece la pena. Pero entiendo que para alguien que empieza, impone un poco más. Sobre los proyectos de alquiler, lo habitual es que sean locales comerciales que ya están alquilados desde el primer día. En ese sentido, el riesgo principal es que el inquilino deje de pagar o se vaya, pero mientras eso no pase, tienes una rentabilidad bastante estable mes a mes. Eso sí, suele rondar el 5-6%, así que no es lo más rentable, pero es muy tranquilo. En resumen, cada tipo tiene lo suyo: préstamo si quieres algo más conservador, alquiler si buscas ingresos estables, y plusvalía si te interesa ir a por más rentabilidad aunque con algo más de riesgo. Yo empecé combinando un poco de todo para ir viendo qué me encajaba mejor, y con el tiempo me he ido inclinando más por el equity. Sobre perder dinero, yo nunca he perdido en un proyecto de urbanitae, que es donde tengo el grueso de mis inversiones en crowd. Ojalá pudiera decir lo mismo con otras inversiones en las que me he aventurado 🤷‍♂️

Tron3r 16/07/25 19:30

Ha respondido al tema Urbanitae

Pero es que creo que no estás llegando a las conclusiones correctas y tu conclusión definitiva es errónea: dices “De los 44 proyectos que suman los correspondientes a 2021, 2022 y 2023, solo 5 de ellos no llevan retrasos y 39 de ellos si acumulan retrasos muy importantes. Esto supone que casi el 89% de los proyectos terminan acumulando retrasos.”  Esto no es real. Es como decir que el 100% de los proyectos retrasados están todos retrasados. 

Tron3r 16/07/25 19:09

Ha respondido al tema Urbanitae

Estás teniendo en cuenta los proyectos que se han cerrado ya? O solo los que siguen en curso? Los que siguen en curso antiguos es evidente que tienen retrasos porque son los que aún no se han liquidado. Habría que entender cómo se ha comportado la cartera entera esos años, no solo las colas que quedan aún por resolver. Por otro lado, ya lo hemos comentado en otros mensajes, claramente hay retrasos en prácticamente todos los proyectos del 22 y del 23 por lo sucedido en el sector construcción en esos años. Pero está claro: el principal riesgo de estas inversiones es el plazo. El que no lo tenga claro, que mejor no invierta aquí 

Tron3r 08/07/25 21:18

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Es una cooperativa, los LTVs son más altos, pero es distinto a una promoción normal. 

Tron3r 03/07/25 12:28

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De acuerdo en que hay que resaltar irregularidades. Pero sobre lo que planteas de que como han subido los precios de la vivienda deberíamos estar ganando más los inversores, parte de un razonamiento erróneo… el hecho de que hayan subido los precios de venta de las viviendas no implica que lo hayan hecho porque han subido los márgenes de los promotores. De hecho, creo que ha pasado lo contrario, y los promotores juegan con menos margen. La subidas de precios en viviendas han sido inferiores a la subido de precios en materiales de construcción y lo que cuesta construir en general, incluyendo el coste del suelo, sueldos de los pocos obreros que hay en el mercado, licencias, etc. Los tenedores de suelo, que son en definitiva los que le venden al promotor (y nosotros) la materia prima sobre la que promover, si que se están llevando parte de las ganancias (por los pocos suelos que hay). Pero el resto, está totalmente reflejando la subida de los costes de todo en general. 

Tron3r 02/07/25 12:57

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Impuestos 🤷

Tron3r 01/07/25 10:43

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Que proyecto de 1M se ha cubierto con 715 inversores??

Tron3r 22/06/25 18:58

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El proyecto es precisamente para que el promotor gestione la licencia de obras, no para acompañarle a construir.

Tron3r 17/06/25 19:13

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Si, 100% de acuerdo. Que LTV tenía?

Tron3r 17/06/25 18:25

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Rentabilidad si, este era más baja de lo habitual, pero es para un edificio terminado, en el centro de madrid. Creo que el riesgo en este es bastante inferior al riesgo habitual de promociones. 

Tron3r 11/06/25 21:32

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Deuda, edificio en madrid, pago de intereses trimestral… va a volar. 

Tron3r 30/05/25 13:13

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Legalmente Urbanitae no puede tocar ese dinero. Están en Lemonway hasta que se formaliza la operación. Otra cosa es Lemonway, que vete a saber que hace con los balances que tiene, pero entiendo que si no es un banco (que no lo es) tampoco puede “usar” ese dinero para sacarle rendimiento. 

Tron3r 29/05/25 10:42

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Por otro lado, el 10% de TIR, aún siendo bastante por debajo de lo estimado , es una rentabilidad muy buena. Ya lo ponía en mi anterior mensaje, ojalá la tuviera en mis otras inversiones (donde por cierto, tengo bastante más dinero invertido)

Tron3r 29/05/25 10:40

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Yo estoy igual. Pero cuanto de esto le atribuyes a la coyuntura de mercado, con retrasos y subidas de costes en el sector de los últimos años? Lo he comentado en alguna ocasión, pero tengo un familiar y un amigo cercano que han comprado sobre plano en el 2022 y tienen retrasos en la entrega de su casa superior a un año. Mi percepción es que es un tema de mercado, y puntual, de los años 22 y 23. Por otro lado, la deuda ha ido genial, pero pasa lo mismo: también tenemos que tener en cuenta de que ha sido un periodo súper bueno para la deuda, y que la que salía para invertir antes del 2021 era por debajo del 10% de intereses. Yo creo que en breve veremos de forma generalizada que los tipos en deuda bajan del 10% otra vez. 

Tron3r 28/05/25 19:53

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Y yo va a parecer que trabajo para Urbanitae (de hecho ya me acusaron de ello XD) pero técnicamente, Urbanitae nunca ha fallado en Deuda tampoco y de hecho hacen más volumen de proyectos de deuda que Civislend. Comparar los proyectos de equity de Urbanitae con civislend es como comparar una marisquería con un asador de corderos. 

Tron3r 01/05/25 00:32

Ha respondido al tema Urbanitae

Pues depende del proyecto. Yo los proyectos más rentables que he tenido han sido de plusvalías, pero es verdad que hay una “generación “ de proyectos que van desde el 2022 hasta finales del 2023 que han sufrido mucho por la subida de costes de construcción y todos retrasados  (la guerra de Ukrania y la falta de suministros que creó en ese entonces). Estos proyectos están empezando a devolverse ya, casi todo con retraso y menores rentabilidades, pero ninguno con pérdidas de dinero. Los invertidos en el 2024 y 2025 a priori pintan mucho mejor. Por otro lado, Urbanitae está empezando a meter cláusulas de TIR preferente, que protegen mucho al inversor. Para mí, estos proyectos son perfectos porque son más rentables que la deuda, y tienen un nivel de protección superior a la plusvalía normal. Tanto el proyecto de Oporto que hay abierto ahora como el del higuerón, tienen TIR preferente. 

Tron3r 25/04/25 20:47

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Entonces crees que el indexado es más seguro / menos volátil que el inmobiliario?? Yo fíjate que lo veo al revés. El inmobiliario históricamente es bastante más estable que los mercados. Lo de entra barato ahora que “ya subirá” también aplica al inmobiliario…

Tron3r 25/04/25 09:22

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Pues no se muy bien porque lo veis como que es para valientes… yo en los fondos indexados que tengo llevo una pérdida del 12% en lo que va de año, mientras que toda la inversión que he hecho en crowdfunding inmobiliario nunca he perdido ni un duro

Tron3r 05/04/25 12:46

Ha respondido al tema Urbanitae

La razón de la salida del dinero fue lo que hablamos el otro día, phishing. O sea, te envían un email haciéndose pasar por urbanitae para que resetees la contraseña, y ahí te pillan, porque cambian número de cuenta y el dinero vuela. A mi me pasó hace unos años con la cuenta de PlayStation 😂 ahora no hago click en ningun lado, pero me llegan incluso SMS que parecen del banco, que no lo son. Lo grave aquí es que Lemonway haya dado por buena la cuenta del que te ha robado… 

Tron3r 01/04/25 21:43

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Si, eso si, sobretodo en deuda. En equity a priori el plazo no debería influir porque normalmente está ya el proyecto en marcha, licencia pendiente, etc. dicho esto, decir que Urbanitae o Lemonway se benefician del dinero parado no es verdad. 

Tron3r 01/04/25 18:23

Ha respondido al tema Urbanitae

Los bancos si. Pero urbanitae no tiene el dinero (lo tiene Lemonway) y Lemonway no es un banco, así que no puede “usar” el balance de sus clientes.