Buenos días, Mi due dlligence para el proyecto BEHIKE VALENCIA (CIVISLEND) RESUMEN EJECUTIVO – BEHIKE VALENCIA (CIVISLEND) 1. DATOS DE LA OFERTA (según folleto y ficha regulatoria) Importe del préstamo: 5.000.000 €.Plazo: 15 meses + prórroga de 6 meses.Tipo de interés nominal (TIN): 10% anual.Rentabilidad total a 15 meses: 12,50%.Pago de intereses: bullet (al vencimiento).Comisión de apertura: 4% (unos 200.000 €).LTV declarado: 56% sobre tasación de 8.912.848 €.Garantía: hipotecaria de primer rango sobre finca registral 16.692 de Valencia.Objeto: financiar parte de la compra del suelo para construir 89 viviendas y 99 garajes.Aportación del promotor en el momento de la firma: 4.410.850 € (47% del precio del suelo).Ticket mínimo por inversor: 250 €.Período de reflexión: 4 días para revocar la inversión. 2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO (según estudio económico interno) Ingresos totales previstos: 35.149.500 € (89 viviendas a 3.950 €/m² + 10 garajes extra).Costes totales del proyecto: 28.477.758 €.Beneficio antes de impuestos: 6.671.742 €.Margen sobre ventas (ROS): 18,98%.Aportación total del promotor (suelo + gastos asociados): 6.195.651 € (22% del total).Préstamo promotor bancario (futuro): 16.413.511 € (58% del total).Préstamo Civislend: 5.000.000 € (18% del total).El préstamo de Civislend es solo el 18% de la financiación total del proyecto.La salida de Civislend depende críticamente de la concesión del préstamo bancario de 16,4 M€.Desglose del préstamo Civislend (5 M€ brutos): comisión apertura 4%, AJD compra, AJD hipoteca, gastos legales, gestoría y notaría. Importe neto que recibe el promotor: unos 4.401.533 €.Los intereses (10% anual) se calculan sobre los 5 M€ brutos, no sobre el neto. 3. FORTALEZAS (lo que funciona bien) La ubicación es excelente: barrio de Malilla (Valencia), zona de expansión junto a la V-30, cerca del Hospital La Fe y del centro.El planeamiento urbanístico está aprobado definitivamente desde 2019. Las normas son firmes.Las obras de urbanización del sector están recibidas por el Ayuntamiento (zona oeste en enero 2022, zona este en octubre 2022). El suelo es urbano y está preparado para edificar.El LTV del 56% sobre tasación bruta es conservador. Incluso restando las cargas PAI (747.000 €), el LTV real sería del 61%, todavía aceptable.El promotor (Behike Capital) tiene 25 años de experiencia y más de 1.500 viviendas entregadas. No es un promotor improvisado.Es el tercer proyecto de este promotor con Civislend. Los dos anteriores (Malasaña Móstoles y Behike Torrejón) están formalizados y, según la plataforma, avanzan según el plan.El estudio de mercado muestra que los cierres reales de obra nueva en la zona alcanzan los 4.049 €/m², un 2,5% por encima del precio previsto por el promotor (3.950 €/m²). La hipótesis de venta es realista, no optimista.La tasación de TINSA (3.007 €/m²) es extremadamente conservadora por imperativo legal, no refleja necesariamente el valor de mercado. 4. DEBILIDADES / RIESGOS (lo que debe vigilarse) El usufructo vitalicio sobre parte del suelo es el riesgo registral más relevante. Carmen Cosme Llop tiene el usufructo sobre 30/36 partes del 61,97% de la finca. Para que el promotor sea propietario único y pueda constituir la hipoteca, necesitará negociar la renuncia al usufructo (mediante compensación económica) o esperar a su fallecimiento. La plataforma no menciona este riesgo en su tabla de riesgos.Las cargas del PAI (cuenta de liquidación provisional) suman unos 747.000 € según la nota simple. Aunque el Ayuntamiento aprobó la liquidación definitiva en febrero de 2024, las afecciones siguen inscritas en el Registro en enero de 2026. El promotor deberá cancelarlas registralmente antes de que la hipoteca de Civislend sea efectivamente de primer rango. La plataforma tampoco menciona este riesgo.La dependencia del préstamo bancario (58% de la financiación total) es el mayor riesgo estructural. Si el promotor no consigue ese préstamo (16,4 M€) en el plazo previsto (tras la licencia de obras), la salida de Civislend se complica gravemente. El folleto dice que el promotor "ya está trabajando con entidades bancarias de primer nivel", pero no hay ningún compromiso firme de financiación.La sociedad promotora (PETEROL PROMOCIONES INMOBILIARIAS SL) se constituyó en febrero de 2026, tiene solo 4 meses de vida y un capital social de 3.000 €. Aunque su matriz (Behike Capital) tenga experiencia, jurídicamente la deuda la contrae la SPV. En caso de problemas, el inversor solo tiene la garantía hipotecaria, no el balance de Behike.El calendario es ajustado. La licencia de obras está prevista para junio de 2027 y el vencimiento del préstamo Civislend sería en septiembre de 2027 (si se formaliza en junio de 2026). Solo hay 3 meses de margen para que el promotor obtenga la licencia y cierre el préstamo bancario. Cualquier retraso en la licencia obligaría a solicitar la prórroga de 6 meses.La discrepancia entre el precio de venta del promotor (3.950 €/m²) y el de TINSA (3.007 €/m²) no es un error del promotor, pero sí una diferencia del 31%. Si el mercado no alcanza los 3.950 €/m² (aunque los cierres recientes lo respaldan), el margen del 19% se reduciría. Si los costes son fijos, una caída del 10% en el precio de venta podría dejar el margen en un 8-9%, todavía positivo pero mucho más estrecho.La ficha de datos fundamentales contiene dos errores: una referencia catastral mal escrita (265BE en lugar de 2658E) y una contradicción interna sobre la finalidad del préstamo (en un lado dice "costes de construcción", en otro dice "compra del suelo"). Son errores menores, pero revelan falta de revisión. 5. DISCREPANCIAS ENTRE DOCUMENTOS Y SUS CONSECUENCIAS Discrepancia 1: El folleto comercial dice "aporte del promotor 4.410.850 € (47%)". El estudio económico eleva esa cifra a 6.195.651 € incluyendo gastos asociados al suelo (intermediación, AJD, etc.). No es una contradicción, sino distinto nivel de detalle. Consecuencia: ninguna, es solo una aclaración.Discrepancia 2: La nota simple de enero 2026 muestra afecciones del PAI vigentes. La certificación municipal de febrero 2024 dice que la liquidación definitiva está aprobada. Si las afecciones están pagadas pero no canceladas registralmente, el promotor deberá presentar la escritura de cancelación antes de la hipoteca. Consecuencia: si no se cancelan, la garantía hipotecaria de Civislend no sería de primer rango sino que compartiría rango con esas afecciones. El inversor asumiría un riesgo no declarado.Discrepancia 3: La fecha de constitución del promotor: 18 de febrero de 2026 según la ficha regulatoria, 16 de marzo de 2026 según el teaser. Diferencia de un mes. Consecuencia: ninguna relevante, pero muestra falta de coordinación en los documentos.Discrepancia 4: El estudio de mercado y la tasación de TINSA parten de precios de venta muy distintos (3.950 €/m² vs 3.007 €/m²). No es una discrepancia interna del proyecto, sino una diferencia entre la hipótesis comercial del promotor y el mandato conservador del tasador. Consecuencia: los cierres reales (4.049 €/m²) respaldan al promotor. TINSA no está "equivocada", está siendo prudente por ley. El inversor debe saber que el valor de mercado real puede ser superior al de tasación. 6. RIESGOS GEOPOLÍTICOS: GUERRA DE IRÁN Y BLOQUEO EN EL ESTRECHO DE ORMUZ Aunque el proyecto es local (Valencia), los riesgos geopolíticos globales pueden afectar a la economía española y al mercado inmobiliario de forma indirecta. Un conflicto bélico en Oriente Medio, especialmente si implica a Irán, podría provocar un aumento brusco del precio del petróleo (el estrecho de Ormuz es el paso de aproximadamente el 20% del petróleo mundial). Esto encarecería los costes de construcción (materiales, transporte, maquinaria) y reduciría el poder adquisitivo de las familias, afectando a la demanda de vivienda.El margen del 18,98% previsto por el promotor podría absorber una subida moderada de costes, pero una subida del petróleo del 50-100% como la de 2022 (por la guerra de Ucrania) erosionaría significativamente ese margen. En un escenario extremo (guerra prolongada, inflación descontrolada, tipos de interés al alza), el promotor podría tener dificultades para vender al precio previsto o para obtener el préstamo bancario en condiciones favorables.La probabilidad de que ocurra es baja, pero no nula. Ningún documento del proyecto menciona este tipo de riesgos macroeconómicos o geopolíticos. El inversor debe ser consciente de que una inversión en un préstamo puente de 15 meses no está aislada de lo que ocurra en el mundo.Si el bloqueo en Ormuz es prolongado, la economía española (dependiente de la energía importada) se resentiría. El Banco Central Europeo podría subir los tipos de interés para contener la inflación, encareciendo el préstamo bancario que el promotor necesita para la salida de Civislend. Esto retrasaría o incluso impediría la devolución del préstamo a los inversores en el plazo previsto. 7. CONSIDERACIONES FINALES, OPINIÓN FUNDAMENTADA Opinión: El proyecto está bien estructurado sobre el papel. La ubicación es buena, el promotor tiene experiencia, el LTV es conservador, el estudio de mercado respalda los precios de venta y los cierres reales en la zona son incluso superiores a los previstos. Las cuentas cuadran. Sin embargo, existen riesgos que la plataforma minimiza o ignora en su tabla de riesgos: el usufructo vitalicio (que requiere una negociación compleja con múltiples copropietarios), las cargas del PAI (que aún no se han cancelado registralmente a fecha de enero 2026) y la dependencia crítica del préstamo bancario de 16,4 M€ (58% del total). Además, el calendario es ajustado: solo 3 meses entre la licencia prevista (junio 2027) y el vencimiento de Civislend (septiembre 2027). La sociedad promotora es una SPV de nueva creación (febrero 2026) con 3.000 € de capital, pero la garantía hipotecaria de primer rango (LTV 56%) es lo que realmente protege al inversor. Si el promotor no paga, la ejecución de la garantía permite recuperar el capital, aunque con costes y plazos judiciales. Los riesgos geopolíticos (guerra de Irán, bloqueo de Ormuz) son inciertos, Una escalada del conflicto en Oriente Medio podría encarecer los costes de construcción y enfriar la demanda, afectando al margen del promotor y a su capacidad para obtener el préstamo bancario. 8. CONCLUSIÓN La operación es viable y está razonablemente garantizada, pero el inversor debe saber que el riesgo no es tan bajo como sugiere la plataforma. Los riesgos principales no están en el LTV ni en la ubicación (que son favorables), sino en la resolución del usufructo, la cancelación de las cargas PAI y la obtención del préstamo bancario. Un inversor conservador podría esperar a ver las cancelaciones registrales. Un inversor con experiencia en crowdfunding inmobiliario puede considerar que la rentabilidad (10% TIN, 12,50% a 15 meses) compensa los riesgos asumidos, siempre que diversifique su cartera. 9. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Cada inversor debe evaluar su propia tolerancia al riesgo y tomar sus decisiones con responsabilidad.
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