Sparrow In Jail
11/09/26 18:37
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Wecity
Buenas tardes, Mi due dilligence sobre el proyecto Madrid Conde de Vilches III RESUMEN EJECUTIVO RIGUROSO – PROYECTO MADRID CONDE DE VILCHES III1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERASPlataforma: Wecity (CityPrive PSFP, S.L.U.)Promotor: Edificio Vilches, S.L. (administrada por Dobo Homes, S.L.)Objeto declarado: Financiación de la Fase III para la rehabilitación de un edificio en Calle Conde de Vilches, 5, Madrid. El contrato y el dossier comercial lo denominan "16 apartamentos turísticos". Los planos, la memoria del proyecto y la tasación lo denominan "Casa de Huéspedes". Los planos incluyen cocina americana integrada.Importe del préstamo (Fase III): 500.000 €Importe total del préstamo (Fases I + II + III): 1.730.000 €Aportación del promotor (declarada): 672.317,30 € (27,99% del total)Plazo: Aproximadamente 6 meses para la Fase III. El contrato de préstamo total establece 15 meses + 6 de prórroga (hasta 21 meses).Tipo de interés: 11,00% anual fijoRentabilidad total estimada: 5,5% para la Fase IIIPago de intereses: A vencimiento (bullet)Inversión mínima: 500 €Garantía anunciada: Hipoteca de primer rango sobre el activo.Agente de Garantías: Contradicción documental grave. El contrato de préstamo menciona a CEIBA GLOBAL ALTERNATIVE INVESTMENTS, S.L., mientras que el contrato de mandato de garantías designa a GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U. No se ha aclarado cuál es el agente final.2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (2 de septiembre de 2026)La Nota Simple está censurada. El nombre del titular registral aparece tachado, por lo que no podemos confirmar que Edificio Vilches, S.L. sea el propietario. Sabemos que existe una hipoteca inscrita y ampliada (inscripciones 14ª y 15ª) por un importe máximo de 1.230.000 €, que corresponde a los tramos I y II del préstamo. El tramo III se inscribirá como una ampliación de esta misma hipoteca en el mismo acto de formalización, sumando un total de 1.730.000 €. No hay prelación de otros acreedores. Las incidencias registrales históricas están subsanadas, y la última inscripción es del 7 de octubre de 2025.2.2 Tasación (Tasa, 12 de agosto de 2025)La tasación original dice que el valor de tasación actual (estado actual) es de 1.421.248,04 € y el valor HET es de 2.859.838,18 €. Esta tasación está caducada (caducidad: 12/02/2026) y se realizó con el uso de Hostal / Casa de Huéspedes. El avance de obra según la tasación es del 6,83% (solo partida existente, obras no iniciadas).Sin embargo, esta tasación no es la "actual" que utiliza Wecity. Wecity y el dossier indican una "Tasación actual (ECO)" de 1.942.009,16 €. No se sabe de dónde sale esa cifra. No está respaldada por ningún documento que se pueda podido verificar. Es una discrepancia fundamental que afecta a todos los cálculos de LTV.2.3 Planos y Memoria del ProyectoEl título del proyecto es "PROYECTO BÁSICO: OBRAS DE CAMBIO DE USO DE EDIFICIO INDUSTRIAL A TERCIARIO HOSPEDAJE. LICENCIA DE ACTIVIDAD – CASA DE HUÉSPEDES". Los planos reformados muestran 16 habitaciones dobles con baño, con cocina americana integrada en las unidades. Esto genera una contradicción sobre el uso real: la licencia se pide como "Casa de Huéspedes" (que no requiere cocina), pero el diseño incluye cocina, lo que lo asemeja más a "Apartamentos Turísticos" (uso más restrictivo). La nota de la primera página de los planos menciona un "proyecto inicial de 21 apartamentos turísticos" reducido a 16 por falta de exención de plazas de garaje.2.4 Informe de Rating (Moore Ibérica, 10 de junio de 2025)El informe califica el LTV actual como CC (Mínima). Esto es un dato del propio informe de Rating. La calificación CC (Mínima) implica que el préstamo total (1.730.000 €) supera el valor de tasación actual (1.421.248 €), resultando en un LTV del 121,72%. El rating es anterior a la tasación (agosto 2025) y a la licencia ECU (diciembre 2025).2.5 Desglose Económico y Presupuesto de ObraEl coste total del proyecto según el dossier de Wecity asciende a 2.402.317,30 €. El préstamo de Wecity (1.730.000 €) se destina a: -Adquisición (527.683 € en Fase I), - Costes de construcción (926.234 €), - Estructuración del préstamo (157.812 €) y - Honorarios de Wecity (118.271 €). El préstamo incluye la financiación de la compra del suelo.El presupuesto de obra (con IVA) según la memoria del proyecto es de 579.081,48 €. Si sumamos el coste de compra del suelo (672.317 € aportados por el promotor) más el presupuesto de obra (579.081 €), obtenemos 1.251.398 €. La diferencia entre esta cifra y el préstamo total (1.730.000 €) es de 478.602 €, que se destina a estructuración, honorarios de Wecity, intereses y otros gastos. La magnitud de esta diferencia sugiere que el préstamo no es solo para la obra, sino que también refinancia la compra y cubre gastos financieros.3. ANÁLISIS FINANCIERO: LTV REAL3.1 LTV sobre la tasación original (Tasa, agosto 2025)Préstamo total (1.730.000 €) / Tasación actual (1.421.248 €) = LTV del 121,72%. Esto significa que la deuda total supera el valor actual del activo en 308.752 €.3.2 LTV sobre la cifra que dice Wecity (1.942.009 €)Préstamo total (1.730.000 €) / Tasación que dice Wecity (1.942.009 €) = LTV del 89,08%.Esta cifra no está amparada por nada. Wecity la presenta como "Tasación actual (ECO)", pero no hemos podido confirmar su origen. No hay ningún documento verificable que respalde esa tasación. No sabemos si es una tasación actualizada, una estimación interna, o un error.3.3 ConsecuenciaSi el LTV real es del 121,72% (sobre la tasación original), el préstamo está sobrefinanciado. Si el LTV es del 89,08% (sobre la cifra de Wecity), el préstamo está dentro de parámetros aceptables pero es muy alta. No sabemos cuál es el LTV real porque no sabemos de dónde sale la tasación de Wecity. La única cifra verificable es la de la tasación original, que da un LTV del 121,72%.4. FORTALEZASGarantía hipotecaria de primer rango: La hipoteca está constituida e inscrita sobre el activo, y el tramo III se suma como ampliación, manteniendo el primer rango sin prelación de terceros.Acuerdo de explotación cerrado: Existe un contrato de 10 años con Dobo Homes para la explotación del activo, con una renta bruta anual de 288.000 €.Ubicación prime: El inmueble se encuentra en la Calle Conde de Vilches, en el barrio de Guindalera (distrito de Salamanca), una zona consolidada de Madrid.Experiencia del operador: Dobo Homes cuenta con más de 500 unidades en cartera.Tasación HET elevada: La tasación en hipótesis de edificio terminado es de 2.859.838 €, lo que ofrece un colchón sobre el préstamo si el proyecto se completa.5. DEBILIDADES Y RIESGOS5.1 Contradicción sobre el uso del activoEl contrato y el dossier dicen "16 apartamentos turísticos". Los planos, la memoria y la tasación dicen "Casa de Huéspedes". Los planos SÍ incluyen cocina americana. Esta discrepancia es fundamental.Contexto político y social: El Plan RESIDE (aprobado en septiembre de 2025) prohíbe los pisos turísticos en edificios residenciales y exige acceso independiente para los alojamientos turísticos en el resto de la ciudad. El Ayuntamiento de Madrid está aplicando esta normativa con rigor. Solo necesitan una excusa para denegar la licencia. Si el proyecto se presenta como "Casa de Huéspedes" pero tiene cocina (característica de apartamento turístico), el Ayuntamiento puede considerar que la actividad real no coincide con la solicitada y denegar la licencia de explotación. El hecho de que hayan modificado el proyecto por exigencias de garaje no implica que les vayan a dar la licencia de apartamentos turísticos. Una cosa es cumplir con el requisito de plazas de garaje, y otra muy distinta es que el uso esté permitido en esa ubicación según el Plan RESIDE y que la petición de cambio de uso no se haya hecho de forma adecuada5.2 Tasación no respaldadaLa tasación original (1.421.248,04 €) está caducada desde febrero de 2026. Wecity indica una "Tasación actual (ECO)" de 1.942.009,16 €, una cifra que no coincide con la tasación original y que carece de respaldo documental. No se sabe si está inflada, pero no está amparada por nada que hayamos podido verificar.5.3 Avance de obra no respaldadoEl dossier afirma un avance de obra del 39,38% "según tasación". La tasación original indica un 6,83% y especifica "obras no iniciadas". No se ha aportado certificación independiente que acredite el 39,38%.5.4 Inclusión de la compra en el préstamoEl préstamo total de 1.730.000 € incluye 527.683 € para la adquisición del suelo (Fase I). El promotor aportó 672.317 € para la compra, por lo que ha recuperado parte de su inversión con el préstamo, reduciendo su capital en riesgo.5.5 Diferencia entre renta y capacidad de devoluciónLa renta bruta anual de Dobo Homes (288.000 €) es muy inferior a los ingresos estimados por la tasación (788.400 €). Esta diferencia reduce la capacidad de generación de flujos para devolver el préstamo obtener un crédito bancario y devolver el préstamo.5.6 Discrepancia en el coste totalEl dossier de Wecity indica un coste total de 2.402.317,30 €. El informe de Rating de Moore indica un coste total de 2.531.934 €. La diferencia es de 129.617 €. Además, como se ha explicado, la suma de compra más presupuesto de obra (1.251.398 €) está muy por debajo del préstamo total (1.730.000 €), lo que indica que el préstamo cubre otros gastos no detallados.5.7 Contradicción sobre el Agente de GarantíasEl contrato de préstamo menciona a CEIBA GLOBAL ALTERNATIVE INVESTMENTS, S.L. como Agente de Garantías. El contrato de mandato de garantías designa a GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U. No se ha aclarado cuál es el agente final.5.8 Falta de licencia de obra confirmadaEl dossier afirma "Licencia de obra: Concedida (vía ECU)". La ECU (Entidad Colaboradora Urbanística) emite un certificado de conformidad, pero no concede licencias de obra. La licencia municipal de obra no se ha acreditado. Y en todo caso no hay licencia de actividad ni de apertura.5.9 Plazo real superior al anunciadoAunque la Fase III se anuncia con un plazo de 6 meses, el contrato de préstamo total establece 15 meses + 6 de prórroga (21 meses). El inversor del tramo III está expuesto a un plazo mayor del que se comunica.5.10 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de OrmuzLa tregua existente se ha roto. Los enfrentamientos navales en el Estrecho de Ormuz no han cesado. Irán mantiene el bloqueo del estrecho. El precio del crudo Brent ha superado los 100 dólares por barril, y se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán.Consecuencias para el proyecto:Aumento de los costes de construcción: Los materiales bituminosos y la energía han subido significativamente. El aluminio y el acero también han subido. Esto encarece directamente la obra.Subida de tipos de interés: La inflación derivada del conflicto puede llevar al BCE a subir los tipos de interés, como hizo ayer, y es casi seguro que va a seguir subiéndolos, encareciendo la refinanciación bancaria de la que depende la devolución del préstamo.Reducción de la demanda turística: La incertidumbre geopolítica puede disuadir a los turistas internacionales, afectando a la ocupación y a las tarifas de los apartamentos.Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, la estabilización de las rentas necesaria para la refinanciación podría alargarse.6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIASDiscrepancia 1: Uso del activo (apartamentos turísticos vs. Casa de Huéspedes)El contrato y el dossier dicen "apartamentos turísticos"; los planos, la memoria y la tasación dicen "Casa de Huéspedes". Consecuencia: Riesgo de denegación de la licencia de explotación si la actividad real no coincide con la solicitada. La normativa de Madrid (Plan RESIDE) es muy restrictiva para apartamentos turísticos. además cada vez es mayor la contestación politico/social. Solo necesitan una excusa para parar el proyecto.Discrepancia 2: Tasación actual (1.942.009 € vs. 1.421.248 €)Wecity indica 1.942.009 €; la tasación original dice 1.421.248 €. Consecuencia: El LTV real es del 121,72% si se usa la tasación original, o del 89,08% si se usa la cifra de Wecity. La tasación original está caducada y no es válida, pero se ha facilitado nada que ampare lo que dice el dossier y Wecity. No se sabe cuál es el LTV real.Discrepancia 3: Avance de obra (39,38% vs. 6,83%)Wecity afirma 39,38%; la tasación dice 6,83% y "obras no iniciadas". Consecuencia: No hay respaldo documental del avance real. El dinero de los tramos I y II podría no haberse destinado a obra.Discrepancia 4: Agente de Garantías (CEIBA vs. GLOBAL SECURITY PARTNERS)Dos documentos designan agentes diferentes. Consecuencia: Incertidumbre sobre quién protege los intereses de los inversores en caso de ejecución.Discrepancia 5: Coste total (2.402.317 € vs. 2.531.934 €)Dossier y Rating dan cifras diferentes. Consecuencia: Falta de transparencia en el desglose de costes. La suma de compra más presupuesto de obra (1.251.398 €) está muy por debajo del préstamo total, lo que indica que el préstamo cubre gastos no detallados.7. CONSIDERACIONES FINALES¿Qué está financiando realmente el inversor?El inversor del Tramo III está financiando la finalización de una rehabilitación, pero también está contribuyendo a refinanciar la estructura del préstamo total (que incluye la compra del suelo, honorarios de Wecity y gastos de estructuración). El préstamo total (1.730.000 €) supera ampliamente el presupuesto de obra (579.081 €).¿Es segura la inversión?La inversión es de alto riesgo. Los puntos críticos son: el LTV real podría superar el 100% sobre la tasación original; el avance de obra no está respaldado; existe una contradicción grave sobre el uso del activo que puede impedir la licencia; la tasación está caducada y la cifra de Wecity no está respaldada; el Agente de Garantías no está claro; y el plazo real es superior al anunciado. El riesgo geopolítico añade incertidumbre sobre costes y tipos de interés.¿Qué protege al inversor?La garantía hipotecaria de primer rango (una vez inscrita la ampliación). La existencia de un acuerdo de explotación con Dobo Homes (renta de 288.000 €/año). La ubicación del activo en Madrid.¿Qué NO protege al inversor?La contradicción sobre el uso que puede impedir la licencia de explotación. La falta de licencia de obra confirmada. El LTV real superior al 100% (si se usa la tasación original). La falta de claridad sobre el Agente de Garantías. La falta de certificación de obra independiente. Los riesgos geopolíticos y macroeconómicos.8. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD PARA EL INVERSOR8.1 Rentabilidad anunciadaLa rentabilidad total estimada para el Tramo III es del 5,5% para un plazo de 6 meses. Esto equivale a un 11% anual (tipo de interés fijo). El pago de intereses es a vencimiento (bullet).8.2 Comparativa con el riesgoUna rentabilidad del 11% anual es atractiva en un entorno de tipos de interés en subida. Sin embargo, no compensa el nivel de riesgo asumido. El LTV real podría superar el 100%, lo que significa que si el proyecto no se completa, la garantía hipotecaria no cubre el préstamo. La contradicción sobre el uso puede impedir la explotación, y sin explotación no hay ingresos para devolver el préstamo.8.3 Escenario de rentabilidad realSi el préstamo se devuelve en el plazo de 6 meses: rentabilidad del 5,5%. Si se prorroga (lo más probable, dado el plazo real de 21 meses): se siguen devengando intereses al mismo tipo (11% anual). Incluso hay intereses de demora (+4%) si hay retraso. La rentabilidad anualizada no se diluye necesariamente; depende del tiempo real de exposición. Si el promotor no puede refinanciar y se ejecuta la hipoteca: el inversor puede perder parte o la totalidad de su inversión.8.4 Sensibilidad al riesgo geopolíticoEl encarecimiento de los materiales de construcción puede aumentar los costes de obra y reducir el margen del promotor. La subida de tipos encarece la refinanciación de la que depende la devolución. Si la refinanciación falla, el préstamo impagado devengaría intereses de demora (15% anual), pero la garantía podría no cubrirlos.9. OPINIÓN FUNDAMENTADAAnálisis de la oportunidadLa oportunidad presenta múltiples banderas rojas:Contradicción sobre el uso: Apartamentos turísticos vs. Casa de Huéspedes. Esta discrepancia es gravísima y puede impedir la licencia de explotación.Tasación no respaldada: Wecity indica 1.942.009 € cuando la tasación original dice 1.421.248 €. La tasación original está caducada, pero la cifra de Wecity no está respaldada por nada.Avance de obra no respaldado: 39,38% según Wecity vs. 6,83% según tasación.Falta de licencia de obra, actividad y apertura: La ECU no es una licencia de obra y desde luego ni de actividad ni de apertura.Agente de Garantías contradictorio: Dos documentos designan agentes diferentes.Préstamo incluye la compra: El promotor ha recuperado parte de su inversión.Riesgo geopolítico: El conflicto en Ormuz encarece materiales y sube tipos.Comparación con la rentabilidad anunciadaLa rentabilidad del 11% anual (5,5% en 6 meses) es atractiva, pero no compensa el riesgo asumido. El LTV real superior al 100% significa que la garantía no cubre el préstamo en caso de ejecución. La falta de claridad sobre el uso y la licencia añade un riesgo regulatorio grave.RecomendaciónYo no invertiría en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto. Las contradicciones documentales son graves y no resueltas. La falta de respaldo del avance de obra y la tasación no verificada sugieren que la información comercial no refleja la realidad del proyecto. El riesgo geopolítico añade incertidumbre sobre costes y tipos de interés.Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo muy elevado de pérdida parcial o total de su inversión, que la garantía hipotecaria puede no cubrir el préstamo, y que la rentabilidad anunciada no compensa el riesgo asumido.10. CONCLUSIÓNLa oportunidad de inversión "Madrid Conde de Vilches III" presentada por Wecity presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la documentación técnica. El uso del activo es contradictorio (apartamentos turísticos vs. Casa de Huéspedes), lo que puede impedir la licencia de explotación. En mi opinión, que puede no ser la real, pero explica la situación, el promotor cometió un error al tratar de camuflar los APARTAMENTOS TURÍSTICOS como CASA DE HUÉSPEDES, con el fin de que no fuera imperativa la disposición de una plaza de garaje por apartamento, aunque dispuso que todas las unidades tuvieran cocina (lo que corresponde a apartamentos turísticos).De esta forma podría obtener 21 unidades, al ser revisado y ver que disponían de cocina se impuso la disposición de una plaza de garaje por unidad, lo que conllevo la reducción del 25% de unidades, limitándolas a 16 apartamentos, pero no tuvo en cuenta, o si lo tuvo asumió el riesgo, que la licencia de cambio de uso era para CASA DE HUÉSPEDES, no consta la modificación del cambio de uso hacia apartamentos turísticos.A mi juicio, dada la contestación social y política actual hacia los apartamentos turísticos, el asumir el riesgo de que no concedan la licencia de actividad por discrepancia con la solicitud presentada es una opción muy arriesgada.La tasación actual no está respaldada (1.942.009 € vs. 1.421.248 €), resultando en un LTV real incierto (121,72% o 89,08%). El avance de obra no está respaldado (39,38% vs. 6,83%). La licencia de obra no está confirmada. El Agente de Garantías es contradictorio. El riesgo geopolítico añade presión sobre costes y tipos de interés.La rentabilidad anunciada del 11% anual no compensa el riesgo asumido. La inversión es de alto riesgo y las protecciones al inversor son débiles.Recomendación: Yo no invertiría11. DESCARGO DE RESPONSABILIDADEste resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación proporcionada por el usuario y de fuentes públicas. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis. Dado el escaso tiempo dado ya que la plataforma sacó ayer dos proyectos y el chat de preguntas no haber permitido ni 24 horas para el estudio de ambos proyectos, ya se ha realizado, por lo que no he podido redactar preguntas a tiempo.