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Sparrow In Jail 09/02/26 03:41

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Os paso mi due dilligence para el segundo tramo del proyecto Benahasvis Hills 14 II, por si interesa.RESUMEN EJECUTIVO Y ANÁLISIS FINAL - TRAMO B "THE HILLS 14 II" INFORMACIÓN BÁSICA DEL PROYECTO: Proyecto: The Hills 14 - Villa de lujo + complejo deportivo en BenahavísTramo B: 2.600.000€ (más 110.000€ de co-inversores = 2.710.000€ total)Rentabilidad: 9.5% TIR anual (14.25% total a 18 meses)Plazo: 18 meses + posible extensión 9 mesesPromotor: Lars Bach Christensen (administrador de COGITARI HILLS 14, S.L.)Propietario del activo: OCI DEVELOPMENT SLANÁLISIS FINANCIERO Y RATIOS CLAVE: LTV (LOAN-TO-VALUE): 45.7%- Deuda total (Tramos A+B): 8.160.000€ - Valor proyecto terminado (tasación): 17.843.143€- Colchón de seguridad: 9.683.143€ (54.3% del valor) ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN:- Equity promotor: 3.927.624€ (29.1% del total)- Deuda crowdlending: 8.160.000€ (60.6%) - El promotor invierte 45% más capital propio que el solicitado en el Tramo B COMPARATIVA DE PRECIO CON MERCADO:- Precio objetivo: 18.500.000€ (8.222€/m²) - Media mercado referencia: 12.675€/m² - The Hills 12 (vecino): 19.850.000€ (13.549€/m²) - POSICIONAMIENTO: 35% MÁS BARATO POR M² QUE EL MERCADO FORTALEZAS DEL PROYECTO (PUNTOS MUY POSITIVOS): GARANTÍAS EXCEPCIONALMENTE SÓLIDAS:- Hipoteca de primer rango al 150% sobre ambas fincas (17610 y 17132) - Poder Irrevocable de Venta (POA) al 75% del valor de tasación: permite vender el activo extrajudicialmente en caso de incumplimiento (se activa en mes 36)- Prenda de participaciones de la sociedad propietaria y de cuentas bancarias PROYECTO AVANZADO Y CON CONTROL:- Avance de obra >40% certificado (parte crítica de cimentación completada) - Tramo A ya desembolsado en junio 2025 (proyecto en marcha)- Desembolsos por fases sujetos a certificación de Project Monitor independiente ESTRUCTURA PROFESIONAL Y TRANSPARENTE:- Uso de SPV (COGITARI HILLS 14) para aislar riesgos (práctica profesional estándar) - Contrato de mandato con Agente de Garantías (PROPTECH) para gestión unificada de las garantías - Documentación completa y coherente entre Registro, Catastro y Tasación PROMOTOR ALTAMENTE COMPROMETIDO:- Invierte 3,93M€ de equity vs 2,71M€ del Tramo B - Ratio equity/deuda: 1,45 (excelente alineación)- 5º proyecto con Urbanitae (confianza operativa) DEBILIDADES / RIESGOS IDENTIFICADOS: RIESGO PRINCIPAL: MERCADO Y COMERCIALIZACIÓN- Todo depende de vender una villa de 18,5M€ en 2027 - Mercado de lujo en Costa del Sol puede ser cíclico- Mitigación: Precio 35% bajo mercado actual da margen para correcciones RIESGO DE LIQUIDEZ (CARACTERÍSTICA DEL PRODUCTO)- Dinero bloqueado mínimo 18 meses, probablemente 24-27 meses - No hay mercado secundario - Mitigación: Conocido y asumido al invertir en crowdlending ESTRUCTURA LEGAL COMPLEJA (NO ES DEFECTO, ES COMPLEJIDAD)- Múltiples capas: Inversores → Urbanitae → Agente Garantías → SPV → Propietario - Toma de decisiones por mayoría (más del 50% del capital)- Mitigación: Estructura estándar y necesaria para operaciones profesionales EXPERIENCIA LIMITADA DEL PROMOTOR (EN DOCUMENTACIÓN)- Lars Bach Christensen no tiene CV detallado en documentos - Mitigación: Urbanitae lo financia por 5ª vez + equity alto + obra ya avanzada DISCREPANCIAS IDENTIFICADAS Y RESUELTAS: DISCREPANCIA INICIAL FINCA 17132:- Contrato menciona hipoteca sobre fincas 17610 Y 17132 - Nota simple inicial no mostraba titularidad clara de 17132 - RESUELTO: Estructura SPV explica que OCI DEVELOPMENT es propietaria de ambas y las ha aportado a COGITARI HILLS 14 DISCREPANCIA TITULARIDAD VS PRESTATARIO:- Propietario: OCI DEVELOPMENT SL - Prestatario: COGITARI HILLS 14, S.L- RESUELTO: Estructura profesional normal (SPV para aislar riesgos por proyecto) DEUDA DE URBANIZACIÓN 341.232€:- Aparecía en nota simple como obligación - RESUELTO: Incluida en "Costes de adquisición: 2.355.110€" ya pagados con equity CONSIDERACIONES FINALES: EL PROYECTO TIENE UN "DOBLE COLCHÓN" DE SEGURIDAD:- Financiero: LTV 45,7% (para perder, mercado debe caer >54%) - Comercial: Precio 35% bajo mercado de referencia COMPARATIVA CON PROYECTOS TÍPICOS DE CROWDENDING:- LTV típico: 65-75% → Este: 45,7% (≈30% más seguro) - Avance típico: 0-20% → Este: >40% (riesgo ejecución -50%) - Garantías típicas: Hipoteca básica → Este: Hipoteca + POA 75% ESCENARIOS PROBABLES:- Escenario Base (70%): Venta a 18,5M€ en 2027 → Retorno 9,5% TIR - Escenario Pesimista (25%): Venta con 15% descuento → Aún cubre deuda + intereses - Escenario Catastrófico (5%): Ejecución POA al 75% → Cubre deuda principal OPINIÓN FUNDAMENTADA: Tras analizar exhaustivamente toda la documentación (contrato, estatutos, nota simple, tasación, estudio de mercado, presupuesto), este proyecto presenta características excepcionales dentro del crowdlending inmobiliario: Las garantías son de primer nivel (POA 75% es una cláusula defensiva poco común y muy poderosa).El LTV del 45,7% es ultraconservador y proporciona un colchón de seguridad enormeEl precio objetivo está significativamente por debajo del mercado de referencia (35%), lo que da margen para correccionesLa obra ya está avanzada (>40%), reduciendo el riesgo de ejecuciónEl promotor está altamente alineado (más equity que deuda solicitada)La única complejidad es la estructura legal en capas (SPV, Agente de Garantías), pero esto es una PRÁCTICA PROFESIONAL ESTÁNDAR que aísla riesgos y protege al inversor, no un defecto.CONCLUSIÓN: Este Tramo B de "The Hills 14 II" es probablemente uno de los proyectos mejor estructurados y con menor riesgo relativo disponible actualmente en el mercado de crowdlending español. RECOMENDACIÓN DE INVERSIÓN: SI el inversor: · Comprende y acepta el bloqueo de liquidez (18-27 meses) · Busca rentabilidad del 9,5% en alternativos · VA A DIVERSIFICAR (esta no será su única inversión en crowdlending) · Acepta que el riesgo principal es retraso en comercialización, no pérdida de capital (mitigado por LTV bajo) ENTONCES Este proyecto merece una consideración muy seria como parte de una cartera diversificada de inversiones alternativas. MONTO RECOMENDADO: No más del 5-10% de la cartera destinada a inversiones de riesgo/alternativas. La combinación de garantías sólidas, LTV bajo, precio conservador vs mercado y proyecto avanzado crea un perfil riesgo/rentabilidad muy favorable difícil de encontrar en el mercado actual.

Sparrow In Jail 08/02/26 20:26

Ha respondido al tema Cómo aumentar tus ingresos con Bodega y Tintos: Experiencia compartida - Cuentas Bancarias

Buenas noches, Los que emite otra persona hacia tu cuenta, es decir que no eres tú el emisor.

Sparrow In Jail 08/02/26 20:13

Ha respondido al tema Cómo aumentar tus ingresos con Bodega y Tintos: Experiencia compartida - Cuentas Bancarias

Buenas tardes, No te pongas aun la venda, lo mismo en la nueva sucursal no te la piden, en todo caso yo tampoco tendría dudas de entregar movimientos de otra cuenta por el nombre, lo que no sé es si viene el DNI, no creo que crucen con nombre, con DNI ya sería otra cosa.

Sparrow In Jail 08/02/26 20:06

Ha respondido al tema Cómo aumentar tus ingresos con Bodega y Tintos: Experiencia compartida - Cuentas Bancarias

Buenas tardes,. Vaya no había leído esa condición. No recuerdo que en VVBA estuviera antes. La la caja del globo ni idea.

Sparrow In Jail 08/02/26 19:48

Ha respondido al tema Cómo aumentar tus ingresos con Bodega y Tintos: Experiencia compartida - Cuentas Bancarias

Buenas tardes:" Nómina: debe venir emitida de acuerdo a la codificación establecida para abono de nóminas en la normativa bancaria relativa a compensación de transferencias" precisamente eso son los tintos, transferencias emitidas de acuerdo a la codificación establecida para abono de nóminas en la normativa bancaria relativa a compensación de transferencias.Excepto en los maños no se requiere que los tintos sean cruzados.

Sparrow In Jail 08/02/26 19:30

Ha respondido al tema Seguimiento y opiniones de Trade Republic

Buenas tardes, ¿Pero de qué son tus dividendos? Los REIT son entidades que invierten en bienes inmuebles.

Sparrow In Jail 08/02/26 19:14

Ha respondido al tema Cuenta Facto 2018

Buenos días, Eso es lo más triste, engañaban a gente que no tenía formación, pero no era el Santander quien te trato de timar, los consejos de administración y los responsables de marketing de los bancos son muy listos, sacan un producto que es un truño como las preferentes, y les dicen a sus comerciales, tienes un bonus en función de lo que vendas.Es el comercial, que se supone que sabe lo que vende, aprovechando que la gente confía en su bancario de toda la vida, engañaba a sus clientes, no les daba información veraz de los riesgos para conseguir venderlos y aumentar sus bonus, y la gente o no leía la información de los contratos, que supongo que serían larguísimos, o si los leía no los entendía.Recuerdo a mi padre diciéndome, ya desde crio, que no comprara ni firmara nada que no entendiera del todo.

Sparrow In Jail 08/02/26 18:56

Ha respondido al tema Cuenta Facto 2018

Buenas tardes, Es muy injusto, el Santander debería de casi no ganar dinero o directamente perderlo y el BBVA debería ganar 10 veces más y subir 10 veces sus dividendos, que tengo 1500€ en acciones.

Sparrow In Jail 08/02/26 18:52

Ha respondido al tema Cuenta Facto 2018

Buenas tardes,Lo malo es que no engañan, no lo necesitan, a diferencia de los otros bancos que tienen que luchar por conseguir clientes, sus contratos lo dicen claramente, remuneración 0 y todos tienen publicas sus comisiones, su función es generar valor para sus accionistas no favorecer a la población general, máxime cuando es de esa población general de donde sacan parte de sus beneficios.Sobre esto hay dos respuestas, gente sobrada de dinero que no es como nosotros, les da igual, están tranquilos y no quieren preocuparse por lo que para ellos son migajas, la otra es de gente que no tiene ni idea, de que no tengan ni idea no son responsables los bancos mayoritarios, su función no es la formación y educación, son las administraciones publicas (Gobiernos, CCAA ...) pero es muy difícil que hagan cosas que perjudiquen a quienes realmente les financian.

Sparrow In Jail 08/02/26 18:32

Ha respondido al tema Tabla de Depósitos de Monillo

Buenas tardes, No, no me lo han respetado, era la 3ª cuenta que abría, inicialmente sí me salía el 2,17% y se mantuvo un tiempo, pero inopinadamente miré y estaba ya rebajado.Mi consejo es que vayas mirando por si cambian.